筹备组需要准备18份文件，以保证管委会成立的公正和公平。

枫叶之儒

筹备组开展工作之前的工作：
1、组建筹备组；
　　2、起草和通过18份文件；
　　3、将18份文件交小区办审核；
　　4、开始筹备工作
　　需要对18份文件的格式做统一规定：
　　1、所有上报材料统一用A4纸，上端留30mm，下端留25mm，左右各留20mm，左端也可留出25mm便于装订；
　　2、标题用2号标宋，正文用3号仿宋字；
　　3、说明：请参照《文选》排版方式排版；
　　4、行距用"固定值"，25磅。
　　形成筹备组的人员组成：开发商、物业、业主代表，5-7名足够(可以根据小区的大小增减)。
　　具体讲解18份文件：
　　一、筹备组的函：
　　题目请自拟
　　第一段：介绍物业(指小区)基本情况
　　第二段：根据XX文件，在XX时间成立小区管委会筹备组
　　提醒：从成立筹备组开始，每次以会议形式组织讨论，每次签到，每次形成会议纪要，并将原始文件存档。此函最后要加上：筹备组发出的最后文件，为了便于工作，均以XX公司盖章的形式发布。落款年、月、日请用中文大写。
　　二、筹备组名单：
　　用横表，从左到右分别为：序号、职务(筹备组内职务)、姓名、工作单位及职务、联系电话、身份(标明业主代表或开发商代表)、备注。所有表需要有表尾：制表人、制表日期等
　　三、产权清册：
　　用竖表，从左到右依次为：序号、产权人、住宅套数、非住宅建筑面积、(票权数)、备注表应按产权额由大到小排列，两套以下写XX等，共XX套，每户一套。最后一行写合计。
　　四、规划平面图和规划文件
　　同时，小区内要公告：小区物业管理委员会已于XX时间成立，列明小区筹备组办公地点、办公时间、电话。
　　规划平面图上要把管理区域用红笔标上。
　　五、实施方案：
　　管委会组建中的步骤：
　　1、筹备阶段：成立筹备组，起草有关文件；
　　2、组建阶段：公告、送达、投票等；
　　3、报批阶段：持有关文件报批；
　　4、总结阶段：管委会和物业公司签定委托合同后备案。
　　六、选举办法细则：
　　文件经筹备组X次会议审议通过，制订选举办法细则：
　　1、管委会通过什么方式产生；
　　2、管委会由几个人组成；
　　3、管委会委员的资格条件；
　　4、候选人如何产生；
　　5、投票如何计票；
　　6、何时进行公告，在何地公告何内容
　　同时将上述文件送达
　　1、直接送达：由两名工作人员送到住户家中，办理送达手续；
　　2、对于长期不居住者，以挂号信方式送达。
　　需要提醒的是：送达人一为物业公司客户服务部人员，一为业主代表或居委会成员，起到相互监督的作用。
　　送达时告之投票截止日期，应不少于10天。还应告诉投票地点和具体工作时间。
　　建议物业拉些晚，另外能拿出钱来给看票箱的业主代表或居委会成员发些补助。
　　投票方式：
　　1、直接投票：到投票站先办理投票登记再投票，监票人注意查看过程。投票登记必须和票数吻合方才有效，否则重新投票。物业注意晚上安全保管。
　　2、挂号信投票：告诉投票人地址和邮政编码等。
　　告诉投票人何时在何地在有关部门监督下开箱验票，如果反对票不超过50%，即告当选。
　　管委会委员产生后筹备组要通知委员召开会议，要求所有委员必须都参加。此次会议审议筹备组选举工作报告、选出管委会主任、起草给小区办的申请书。然后持有关文件到小区办报批、签合同[是否就是和物业的合同？]，筹备组职能终止，即告解散。
　　七、筹备组章程
　　产权人代表指产权单位代表
　　产权人总数超过200人的小区开产权人大会，不召开代表大会。代表大会选举办法不是很好，而且国家出台的有关条例也说明是授权产权人大会。
　　商品房没有使用人概念。
　　建议根据现行的文件加上："欠交物业管理费的委员没有表决权。"
　　(业主问：怎么理解欠交的概念？)欠交指筹备组成立之日当时以前是否缴纳，物业管理费按年交的应当在年初交，现在物业管理做不到先服务后消费。
　　建议在管委会解散和终止方面加上：如管委会委员超过半数不交物业管理费，管委会自行终止，由正在履行合同的物业组建。
　　以上建议都不是必须的，是建议。
　　八、候选人名单：
　　类似筹备组名单格式和内容管委会应由5-15人组成，管委会是产权人大会的常设机构。决策由产权人大会开会决定，超过半数产权人同意即告通过。
　　九、筹备组给物业管理企业发出物业管理费缴费情况查询函
　　查询管委会候选人是否由欠费记录。
　　十、物业管理企业给筹备组的回函，即查询结果。
　　十一、选票
　　分上、下两部分：
　　上：候选人、表决栏、备注
　　下：说明：
　　1、告之同意者在表决栏内划……，不同意划……；
　　2、如您对候选人名单有异议，请自荐或另选他人；
　　3、在您不同意的名字后面划……，在备注上标注您推荐人的姓名，并另附纸说明您提供候选人的基本情况，不少于候选人名单中的内容；
　　4、每章选票的有效人数为……人，超过的为废票。采取无记名投票，记名投票也可。投票前应进行投票登记。大产权人在选票上标明：票权数：XX票。
　　十二、送达记录
　　分别为：序号、(房号)、产权人(可以代表不能代替)、送达日期、送达时间、送达人(两格)、签收人、备注(签收人与产权人的关系)。
　　此表送达人应当面用兰黑墨水填写。
　　十三、投票记录
　　格式和内容同送达记录.建议周末时设立流动票箱
　　十四、选举结果统计表
　　建议用两个白磁板唱票，统计反对票，计算百分比。其中……符合选举办法，成为……唱票人……、监票人……
　　十五、选举结果报告按选举办法的过程，成立筹备组……，XX当选管委会委员。
　　十六、管委会第一次会议决议
　　一、听取了报告并公布选举结果
　　二、当选委员以何种方式选出主任
　　三、给小区办的文件
　　十七、委员名单及职务
　　在工作单位和职务后加"产权份额"
　　十八、申请
　　包括简介、管委会名称(前加"北京市朝阳区")、管理区域、产权状况、办公地址、成立简要过程、管委会主任产生……现将有关资料报上请批示。
　　产权人如何界定？
　　按照购房合同上的名字
　　开发商公建面积如何计算票数？
　　开发商公建面积按3000平米一票，住房及未出售住房按一房一票；学校等配套按3000平米一票计算

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