广州物管费新标准11月执行 三大问题尚存争议

高楼大厦

广州物管费新标准11月执行 三大问题尚存争议
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年09月23日10:34 信息时报
何雪峰

　　昨日，广州市物价局、房管局联合公布了《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》、《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，并于今年11月1日起正式施行。2004~2005年度广州普通住宅物业服务收费的政府指导价基准价以服务级别来定价格，其中一级服务有电梯住宅为1.70元/平方米·月，无电梯住宅为0.91元/平方米·月。业主委员会与物业管理公司可在此基准价的基础上协商定价，上下浮动幅度为15%。有业内人士指出，新规定比以前进步了不少，但仍有值得探讨的地方。


　　按服务和有无电梯分别


　　据了解，新出台的《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》，改变以往把物业管理企业的资质等级和物业的硬件设施设备作为衡量收费等级标准的做法。新的服务标准分为三个等级，主要从房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、绿化养护管理、综合管理服务等方面细化量化服务内容，作为物业管理企业与业主签订物业服务合同、确定物业服务项目、内容、标准以及约定物业服务收费标准的参考依据，比如，在保洁服务方面，一级服务为每日上门收集并清运垃圾2次，而二级服务则是1次等等，真正做到"分等定级，按质论价"，让业主明明白白消费。


　　除了服务分等级外，普通住宅物业服务收费政府指导价基准价还按有电梯和无电梯进行了区分，改变原来按多层住宅和高层住宅区分的做法。新的收费标准基本与目前执行标准持平。业主与物业管理企业将按照基准价，根据物业服务等级、硬件配套设施等因素上下浮动，在物业服务合同中约定具体收费标准。


　　仅普通住宅实行指导价


　　据了解，此次广州市对物业管理计费方式进行了创新，对酬金制、包干制作了规定的同时，还结合广州目前物业管理的实际情况，推出了"组合制"，即业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式，比如，业主可以将绿化委托一个公司来管理，而清洁则委托另外一个公司管理等等。今后，业主与物业管理企业可根据实际情况自主选择包干制、酬金制、组合制等任何一种形式约定计费方式。


　　在此之前，成立业主委员会的小区实行市场价，没有成立业主委员会的小区则实行政府指导价。而此次则将明确只将实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，将写字楼、商场、工业厂房等物业管理纳入了市场调节价范围。


　　物管收费须明码标价


　　根据新政策，明确物业服务收费明码标价的具体内容应包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。此外，物业管理企业还应将物业管理服务标准通过公示栏、公示牌、手册等方式向业主公示。


　　各界反应：三大问题尚存争议


　　昨日，针对刚公布的物业收费管理的有关新政策，记者采访了一些市民和物业管理公司，绝大多数人士表示，新规定比以前进步了不少，但仍有值得探讨的地方。


　　基准价是高还是低？


　　根据广州市公布的基准价，广东华银物业管理有限公司总经理张朝德表示，新的基准价已经趋向合理，但是距离社会市场的价格还有一定距离。以前由于物管公司的门槛很低，恶性竞争已经将价格压得很低，由于政府加大了对物管公司的规范力度，企业的成本也在增加，目前这种收费就让一些物管公司难有资金为治安员、清洁工买社保。希望政府部门能够不断根据市场成本调整基准价。


　　据广州市物价局有关负责人介绍，如果物管公司与业主达成价格约定，可以按双方的约定价格收费，但是住在海珠区某小区的王小姐则认为，这样一来，就让基准价失去了意义，仅仅为业主委员会提供一个参考而已。她说，一些新楼盘，业主委员会还没有成立，物管公司是开发商的子公司，物业管理费用的高低就很难由业主来决定。她住的小区物管费每月每平方米就收2元多，自己觉得贵，但物管公司则表示还收少了。在目前小区业主还很难完全按照自己意愿挑选物管公司的情况下，规定了基准价和浮动幅度，就不得超过这个浮动幅度，否则规定浮动幅度没有任何意义。


　　物管可钻人工空子


　　新的政策规定，物业管理公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。该规定让很多业主觉得有利于保护自己的权益，但是广东华银物业管理有限公司总经理张朝德则认为仍有"空子"，以小区停车场为例，有公用绿地和人防工程作为停车位的，这部分无疑属于小区业主的公用部位，收益绝对应该归业主，但是，有些停车位的产权是开发商或者是小区某位业主个人的，物管公司是帮助管理，这部分的管理费用收入是物管公司的额外收入，与业主利益无关，但是这些停车位的清洁卫生、保安等工作仍由小区的管理人员来做，人工成本则从物业管理费中支出，就存在利用业主聘请的人工，为物管公司揽"私活"的"空子"，一些业主委员会也难以发现，同样产权属于开发商的会所、游泳池等设施也会存在这种现象。这种情况在物管公司是开发商的下属公司的小区中更常见。


　　三级物管提供一级服务？


　　根据广州市国土房管局有关负责人介绍，此次广州的物业管理收费的一个创新就是业主可以和物管公司在服务内容和服务质量上协商，选择一级、二级、三级三个不同服务质量等级的不同项目服务，用该等级基准价乘以该项目所占的该等级服务价格比重累加而得到最终的物管费标准。而物管公司的资质也分为一、二、三级，即一级的物管公司也可以提供三级服务质量的一些服务项目，三级物管公司也可以提供一级服务质量的一些服务项目。但在采访过程中，一些人士也提出疑问，三级资质的物管公司如何做好一级服务质量的物管服务？


　　热点聚焦：预收物管费须业主自愿


　　【疑问1】哪些面积该交物管费？


　　回答：物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准，另有约定的除外。物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。住宅小区教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按低于该住宅物业和同期公布的广州市普通住宅物业服务收费政府指导价最高浮动上限收费标准，由物业管理企业与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。


　　住宅小区内的商业用途、办公用途的物业，其收费标准可在该住宅小区物业服务收费标准的基础上浮。


　　【疑问2】代收费是否交手续费？


　　回答：此次对广州市对水，电，气等终端收费行为也进行了相应规范。在物业管理区域内，供水，供电，供气，通讯，有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业在接受委托派收取上述有关费用的时候，可以按照不超过委托收取


　　总额的3％或者按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准应在双方的委托合同中约定。同时，物业管理公司则不得向业主收取手续费等额外费用，并要针对供水单位对未实行"一户一表"的住宅小区，在"一户一表"改造过渡期实行趸售水价，具体的水价应在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业管理企业在供水合同中约定。


　　经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取。


　　广州市物价局局长沈志超昨日针对代收费时可能出现部分业主不交水电费，物管公司停水停电的现象表示，根据建设部颁布的文件，物管公司可以督促业主交齐费用，业主如果逾期不交，物管公司可以向法院起诉业主。


　　【疑问3】装修管理费怎么交？


　　回答：装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修的不得收取。


　　在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。


　　装修产生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。


　　【疑问4】公共设施盈利归谁？


　　回答：新政策规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

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广州普通住宅物管收费最高每月1.96元／平方米
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年09月23日13:23 南方日报
谭亦芳

广州新物业服务收费管理实施细则11月施行　下月起明码标价收费
　　普通住宅物管收费最高每月1.96元／平方米

　　名词解释

　　包干制

　　指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制　

　　指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　组合制

　　指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。

　　

　　广州市将于今年11月1日起正式施行新的《广州市物业服务收费管理实施细则》(下称《细则》)，并于今年10月1日起施行《物业服务收费明码标价规定》。据了解，新办法比以往更加灵活、可操作性强，政府的管理范围缩小，更多的内容由业主与物业公司间合同约定。政府指导价基准价也改变原来按多层住宅和高层住宅区分的做法，实行按有电梯和无电梯进行区分，收费等级按服务内容和服务质量分三个等级，收费标准与目前执行标准持平。

　　

　　细则九大变化

　　变化一

　　定价方式更自主

　　《细则》规定实行政府指导价的物业服务收费标准，根据规定的基准价和浮动幅度，将由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定服务的深度和广度，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。有关物业服务收费明码标价新规定的出台，将有效遏制物业管理乱收费的现象。

　　

　　变化二

　　业主自主选择计费方式

　　物业管理收费多数是实行酬金制或者包干制，但《细则》结合广州目前物业管理的实际情况，推出了"组合制"。今后，业主与物业管理企业可根据实际情况自主选择包干制、酬金制、组合制等任何一种形式约定计费方式，改变了以往大多数物业实行包干制的局面，增加计费方式的灵活性和透明度。

　　

　　变化三

　　政府指导价范围缩小

　　《细则》明确住宅(不含别墅)物业服务收费列入政府指导价管理范畴；将写字楼、商场、工业厂房等物业管理纳入了市场调节价范围。住宅物业管理又将高档住宅和组合制物业服务收费放开，由市场调节。《细则》实施后，物业服务收费政府指导价的管理范围缩小，市场调节价的范围进一步扩大。

　　

　　变化四

　　基准价按有无电梯定

　　《细则》规定，今后，物业服务收费标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据普通住宅物业服务等级标准等因素，制订相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。

　　2004－2005年度，广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价将按有电梯和无电梯进行区分，改变原来按多层住宅和高层住宅区分的做法。收费等级按服务内容和服务质量分为三个等级，浮动幅度为15％，收费标准基本与目前执行标准持平。业主与物业管理企业将按照基准价，根据物业服务等级、硬件配套设施等因素上下浮动，在物业服务合同中约定具体收费标准(见下表)。

　　

　　变化五

　　分等定级　按质论价

　　物业管理企业的资质等级和物业的硬件设施设备将作为衡量收费等级的标准，分为三个等级。主要从房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、绿化养护管理、综合管理服务等方面细化量化服务内容，作为物业管理企业与业主签订物业服务合同、确定物业服务项目、内容、标准以及约定物业服务收费标准的参考依据，让业主可以明明白白消费。

　　

　　变化六

　　水电气等向最终用户收取费用

　　《细则》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述有关费用，可按不超过委托收取总额3％或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。未实行"一户一表"的住宅小区，在"一户一表"改造过渡期实行趸售水价。

　　

　　变化七

　　物业经营收益归业主

　　《细则》规定了利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，维护了广大业主的权益。

　　

　　变化八

　　收费行为更规范

　　《细则》明确了物业服务收费的计费面积、计费单位、计费方式，并对小区的教育、医疗卫生、停车场等配套设施以及业主装修期间和装修垃圾的收费行为都作了规定，有利于抵制乱收费现象，规范收费行为。

　　

　　变化九

　　服务价码更明晰

　　具体内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费将标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。