日本房产业资深专家Hitoshi Saito 2001年4月5日关于日本房产泡沫破裂的讲座内容

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令人胆战心惊的讲话：日本房产业资深专家Hitoshi Saito 2001年4月5日关于日本房产泡沫破裂的讲座内容（部分原文翻译）有兴趣的专业人士可以在www.elsevier.com/locate/econbase 上查询阅读。
Hitoshi Saito是日本最大的不动产公司Mitsui Fudosan首席分析师。

日本泡沫如何形成：
三个原因。
第一，人们相信在日本土地价格永远上涨的神话（某些人竟然相信购买房产是唯一保值增值的办法）。东京土地价格在1955—1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。
第二，失败的货币政策。由于过量的货币供给和极低的利率（目前中国的利率水平已经降到了有史以来的低点）泡沫于1985年开始。自1985年10月22日广场协议之后（主要工业化国家一致通过迫使日元升值38%），由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。过量投机资金云集不动产行业。
第三，银行业对房地产业无限制的发放贷款。房产开发公司斥巨资投资土地，银行对本不具备放款要求的企业大量借贷（看看02，03年各商业银行对房产业增加投放多少贷款，你就明白现在的中国就和崩溃前的日本几乎一样！！！！）。这就是为什么银行业直到泡沫破裂后的10年还难以恢复的原因——不动产价值只剩下巅峰时期的1/4。
日本东京房产价格在1986和1987两年疯狂上涨，86年上涨22%，87年上涨70%。（和我国目前上海浙江的情况如出一辙）。在1991年出现首次下跌，一直持续到现在。目前东京的不动产价格只有当年的35%！！！！
泡沫破裂的原因
第一， 紧缩货币政策。1988——1990年，提高利率3.5个百分点。（如果通胀加剧，央行有可能提高利率）
第二， 官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定。（目前央行正在准备调控房产贷款）
第三， 新的不动产税制的实行。（目前已有部分人大代表准备提议）

有一个很生动的例子， 在日本曾经有一位叫做Yoshinori Takahashi的年轻大亨。他在不到四年的时间里，把一间小的贸易公司转变为一家地产公司（EIE corporation）并从中获利，个人总资产达到了100亿美金！！！当时日本著名的长期信贷银行(Long Term Credit Bank)向他的公司发放了50亿美金用于炒作房地产业。Takahashi的公司在日本多处购置房产。随着泡沫破裂，公司每况愈下，最终与1999年倒闭。长期信贷银行也与1998年被美国投资集团Ripplewood吞并。

不要以为自己是白领，就一定能有能力偿还按揭。泡沫经济的破裂会对每个人的收入，信心都产生影响。一旦你无法偿还贷款，你也就失去了一切的一切。

还有一个误区：认为购买房产是为了抵消通胀带来的货币贬值？
智商正常的人都知道：无论投资何种金融资产，都因当在确保资产安全的情况下获得收益。没错投资房产比存银行的收益高，但是要看到这个高是由风险作为补偿的！！！
另外，如果是自主房屋的话，地产的升值对你个人毫无影响，完完全全是一种纸上富贵。因为一旦你出售自己原有的房产，你还是要在其他地方购买的。