再谈业主委员会的问题!

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一个业委会成员的背影

　　具有大学文化的汤女士，原在一家大型国企从事市场营销，现在退休后则是广州一个知名小区的专职业委会成员。

　　2002年11月，该小区成立了业委会，汤女士当选为业委会成员。据其介绍，该业委会的成立手续相当规范，当时区国土房管局官员、区市人大代表、街道主任、派出所所长均到场见证，从17个业主代表候选人中选出了15个业委会成员，整个过程是向全体业主公开的。

　　"有人对业委会成员有这种看法：私心大，年龄大，文化水平低，工作能力低，而我们这个业委会则不然。"汤女士介绍，"我们这个业委会，成员的素质相当高，不全是老头子、老太婆，有一半是老板，基本都有大专以上的学历，有的还是硕士。""现在小区的大多数业主支持我们业委会的工作。业委会成立之后，在小区设立了房产和物业管理方面的宣传栏，同时，我们还代表业主通过法律途径向旧物管公司和开发商追讨去向不明的数百万元物业维修资金，并希望旧物管公司移交物业管理权。"

　　记者采访汤女士时，法院即将对该小区业委会诉旧物管公司不撤离的案子进行二审开庭。在此之前，汤女士所在的业委会做了大量的工作，包括找律师商谈，搜寻证据等。在此过程中，令汤女士感到遗憾和愤懑的是，业委会花费上万元在小区设置的不锈钢宣传栏，居然会在前不久被人锯断不翼而飞，而业委会成员停在车库的车也被人刮花弄坏。

　　汤女士的老公笑称：太太现在从事的工作相当于"义工"，不拿一分钱工资，反倒要贴上时间、精力和金钱，还会受到恐吓，家里的书房现在都成了业委会的办公之地，堆得满满的都是物业管理方面的资料。

　　"我们小区出现的物业管理问题比较典型，在全国都具有一定的示范意义，如果我们小区的问题解决了，其他小区出现的类似物管问题相信也能迎刃而解。"可以看出，业委会的工作让汤女士感到很辛苦，但也很充实。

　　香港有个业主立案法团

　　根据《物业管理条例》中规定，将选聘、解聘物业管理企业这项关系到整个管理区域的物业服务质量好坏的重大权利赋予了业主大会，但事实上，在实践中由于要召开业主大会的程序比较复杂，且大多数业主权利意识不够强烈，往往该项权利还是由业主委员会行使。

　　其实，像与广州邻近的香港，其物业管理制度就比较成熟，它的一些做法或许能够为广州住宅小区管理提供借鉴。

　　根据香港房屋署的资料显示：香港物业管理的依据是香港的法规《建筑物管理条例》和各小区的《公契》。香港政府于1993年通过建筑物管理条例，为大厦管理提供了健全的法律架构。香港政府鼓励业主在入伙首年组成业主立案法团，以便从房屋署接回屋苑的管理权。而香港政府法团则受民政事务署管辖，民政事务署会定期派出具有法律和会计知识的联络主任协助业主法团进行工作。法团是业主根据建筑物管理条例成立的组织，可以代表业主管理大的公共地方及就管理事宜作出决定。这个机构类似广州的业主大会。

　　业主立案法团具有自己的名称、办事处、有由公共基金组成的法团自有财产。注册后的法团须有法团印章和开立一个有利息的户口，而只将该户口用于建筑物管理方面，法团会议可通过有关公用部分的控制、管理、行政事宜的决议，而该决议对管理委员会和全部业主均具约束力。管理委员会（相当于广州的业主委员会）是业主立案法团的代表机构，以业主立案法团的名义履行其权利和义务。而一旦发生有关大厦管理的诉讼及纠纷，居民可以透过土地审裁处，以快捷及费用较低的法律途径解决问题。

　　《公契》则是一份在土地注册处注册并用以界定业主之间权利、权益和责任的文件。香港政府为避免房地产商利用制定《公契》的便利剥夺小业主的权利，在《建筑物管理条例》中明确规定凡《公契》中与《建筑物管理条例》中不一致的条款以《建筑物管理条例》为准，还从法律上为《公契》加入了一些强制性条文，比如：房地产商必须支付未出售房屋的物业费，物业公司准许业主在任何合理时间查阅账簿或账项纪录及任何收支表或资产负债表，业主不得改变房屋使用用途等等。

　　业主法团的职责包括：处理有关大厦的财政及会计事务；安排定期及预防性的大厦保养；招募有牌照的保安人员或专业的管理公司；维持清洁的居住环境；处理非法及未经授权的建筑结构问题；安排有关大厦管理的采购和招标工作；担当住客与管理公司之间的沟通角色；争取为屋苑或大厦获取的保险，当中包括恰当的保障范围等等。

　　可以看出，总的来说业主法团从事的基本上是一些与居民生活密切相关，非常琐碎但又关键的工作，但对于如小区规划等方面的大问题，业主法团也不能起到决定性的影响。

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手把手教你成立业主委员会

　　要合法地组织起本来是一盘散沙的业主召开业主大会，成立维护业主权益的业主委员会，下面的步骤必不可少。

　　＊相关法律法规

　　小区成立业主大会、业主委员会，最重要的是依法办事。所依据的法律法规，包括有国务院颁发的《物业管理条例》（2003年6月8日，国务院第379号令）和建设部颁布的《业主大会规程》（建住房［2003］131号），地方性的法律文件则有广州市国土房管局发出的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》（穗国房字〔2003〕592号）。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金以及监督物业管理公司履行物业服务合同。

　　＊第一、成立筹备小组

　　根据《业主大会规程》，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　在实际操作中，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系小区一定数量的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请政府相关部门指导自己小区成立业主大会。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　＊第二、公告

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　＊第三、筹备业主大会

　　筹备组要完成的工作包括：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　其中（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　＊第四、产生候选人

　　筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

　　＊第五、宣传

　　筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

　　＊第六、做会务筹备工作

　　做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权的业主，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

　　＊第七、召开业主大会

　　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　＊第八、召开第一次会议

　　业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　＊第九、报政府备案

　　广州市规定：业主委员会自选举产生之日起30日内应该将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。