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Re: 偶的航海记
| 最深入剖析中国房产泡沫的核心根源 文章提交者:孤独的思想 加贴在 经济风云 凯迪网络 http://www.cat898.com
 
 深入剖析中国房地产泡沫的真正成因
 2002.10
 
 ??国家的土地,说到底是属于谁的?是属于某一个政府机关吗,是属于房地产管理部门吗?显然不是。作为一个公有制国家,全国人民拥有对国土的占有权。在现今中国,任何一个部门,任何一个国家机关,他们所占有和使用的土地最初都是国家机关代表人民无偿划拨的,他们并没有为此任何货币代价,他们没有付出任何资源来购买这些土地,也就是说他们占有这些土地其实并未付出任何成本。但是,当人民需要使用这些土地的时候,却必须付出高昂的费用,这种交易合理吗?
 
 有人说,某些部门是代表人民行使管理权,然而,某些政府部门卖地,卖房的收入最后回归人民了吗?这些巨额的无本万利的生意到底对谁有利?广大人民得到实惠了吗?
 
 按理说,既然是公有制国家,理所当然应该无偿分配住房,因为国家机关先前占有这些土地资源的时候并未付出任何代价,但既然现在要进行改革,实行货币分房,那就必须对全体国民进行无条件的相应的补偿,国家出售房产的收入要有相当程度反馈给人民,因为它们本来就应该是"全民所有"的,本来就是属于人民,而不是属于某个专门的机关的,既然不再分配住房,理所当然要将它们转化为货币形式进行分配,但在现实中我们看到,实行"货币分房"中的"货币值"实际上只占相当少的一部分,与现实中的实际房价比较,可以用"杯水车薪"来形容,而且还附加很多限制,同时还有更多的人则根本无法享受"货币分房"的待遇,这合理吗?由这种差距带来的巨额的房地产利润到底入了谁的腰包?
 
 中国的房地产为什么一热再热,资本源源不断地流入到这个行业?纵使泡沫巨大却仍然阻挡不住投机者匆匆的步伐?为什么民众无钱住进迫切需要的住房?一切的一切,都是因为本属于全体国民的土地资源却被以各种手段巧取豪夺,政府部门出卖土地完全是无本万利,他有什么好着急的?土地完全被政府垄断,且只卖使用权,不买所有权。而广大的民众--土地的真正所有者却无法从这种无本万利的圈钱游戏中获得任何好处和实惠,这就是问题的真正症结之所在,这才是房产泡沫产生的核心根源。
 
 在其他文明国家,政府绝对尊重公民的土地所有权,这是宪法中"私有财产神圣不可侵犯"的条文所规定的。当然,如果您确实没钱买,或者是你破产了,没钱养了,那就又是另一码事,土地的出让、买卖甚至充公当然也是游戏规则的一部分,但这些操作的前提都是在承认公民对土地的所有权的基础之上的,否则,如果不承认土地的个人所有,那么由谁来出让和买卖呢?如果它本来就是属于政府的,又何以"充公"呢?
 
 而我国的现实是:公民其实并没有任何土地的所有权,农民不过是承包国家的"责任田"而已,城市居民即使购买住房,也只不过是获得了70年的使用权,并没有所有权。这也就是意味着:祖国960万平方公里的土地,其实是没有一寸是真正属于任何一个个人的。土地只有"有关部门"才有权出让和买卖,而且永远只卖"使用权",不卖所有权,而人民都不过是"租用"一块土地而已,并非自己所有,时间一到就要归还,所以人们当然不可能以此来积累财富,更不可能传之后代。而土地对某些实权部门来说却就象一个取之不竭,用之不尽的聚宝盆,周而复始,无尽财源滚滚而来,你说,有哪一个"发达的工业国"的政府部门有这种无本万利的生意做吗?
 
 中国为什么会有大量资本外逃到国外????
 
 这跟不承认土地的个人所有权有直接的关系。因为在这种情况下,不管你花了多少钱,买了多少地,实际上仅仅是买了土地70年的使用权,性质只能算"租用",并没有该土地的所有权,使用期限一到,要么放弃,要么再交一笔不菲的"土地租金"。这样一来,在中国置办房产除了自用和短期炒作外,根本不具有长期保值和积累财富的功能,谁愿意将自己辛辛苦苦赚的钱投到这个无底洞里呢?如此,资本不出逃那才怪呢?
 
 中国农民为什么穷?因为他们没有最重要的资源--土地。土地所有权的问题不解决,中国的"三农"问题永远不可能解决。
 
 看一下房地产业的流程(假设一切操作参与各方都是绝对清廉的,没有任何腐败现象出现):
 
 1、开发商向有关部门买地;
 2、地从何来?当然是大片良田;
 3、那么该土地原有的使用者(注意:不是所有者)--农民怎么办?
 4、有关部门发布行政命令,给予少量的"补偿费"(与开发后的巨额利润相比,实在很少),农民被驱逐。其实,按道理讲,土地是"国家的",农民没有"所有权",本来就是"国家""分配"给你"使用"的 ,即使不给你"补偿费",让你离开你也得离开,给你"补偿费"算是很有人情味的了。
 5、农民没有土地"用"了,怎么办,只好当"盲流","民工",拼命挣钱,也许有少数人"发"了,花费相当于"补偿费"数十倍的金钱重新购回自己土地(此时叫做房产)的"使用权"。
 6、七十年后,农民的子孙又不得不离开这片土地,因为他们并不拥有该土地的"所有权",而他们暂时又没有足够的钱交下一个七十年的"使用费",只好继续流浪。
 7、有关部门又有地可批了,开发商又来了... ...
 
 
 
 
 *.*.*.*   2005-4-29 10:43:00
 
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 文章提交者:gzrd01 加贴在 经济风云 凯迪网络 http://www.cat898.com
 
 "  而我国的现实是:公民其实并没有任何土地的所有权,农民不过是承包国家的"责任田"而已,城市居民即使购买住房,也只不过是获得了70年的使用权,并没有所有权。这也就是意味着:祖国960万平方公里的土地,其实是没有一寸是真正属于任何一个个人的。土地只有"有关部门"才有权出让和买卖,而且永远只卖"使用权",不卖所有权,而人民都不过是"租用"一块土地而已,并非自己所有,时间一到就要归还,所以人们当然不可能以此来积累财富,更不可能传之后代。而土地对某些实权部门来说却就象一个取之不竭,用之不尽的聚宝盆,周而复始,无尽财源滚滚而来,你说,有哪一个"发达的工业国"的政府部门有这种无本万利的生意做吗? "
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 太幼稚了,发达工业国家也是要征物业税和不动产税的,一般在1-3%左右。
 
 用脑子好好想一想就明白,如果物业土地永久所有权归于个人,经过几代的积累,就会出现一个不断壮大、越来越多的靠租地和租房过活,不工作,不创造社会价值和税收的阶层,这样国家机构和军队靠谁来养活?
 
 
 
 *.*.*.*   2005-4-29 12:18:00
 
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 文章提交者:fddc 加贴在 经济风云 凯迪网络 http://www.cat898.com
 
 地产商10个有9个该死的,那些"做蛋糕"的也都该和房地产商一起去见马克思。
 
 
 
 *.*.*.*   2005-4-29 12:30:00
 
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 gzrd01
 
 到底谁幼稚啊?
 
 世界上绝大多数国家的物业土地都归于个人,怎么没出现像你说的那种情况呢?
 
 再说了,你认为现在大量的贪官和官僚机构是属于什么阶层,他们创造了多少价值和税收?为什么他们可以不劳而获,可以大肆挥霍纳税人的血汗,而普通人民靠自己辛勤工作积累的财富享受一下生活都不行?只准州官方火,不准百姓点灯?
 
 
 
 *.*.*.*   2005-4-29 12:49:00
 
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 文章提交者:世之殃 加贴在 经济风云 凯迪网络 http://www.cat898.com
 
 gzrd01
 
 到底谁幼稚啊?
 
 世界上绝大多数国家的物业土地都归于个人,怎么没出现像你说的那种情况呢?
 
 再说了,你认为现在大量的贪官和官僚机构是属于什么阶层,他们创造了多少价值和税收?为什么他们可以不劳而获,可以大肆挥霍纳税人的血汗,而普通人民靠自己辛勤工作积累的财富享受一下生活都不行?只准州官方火,不准百姓点灯?
 
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 呵呵,你好象没有看懂GZRD兄的意思,而且你最后一段气势磅礴的话也没有为你的理论提供多少论据,尽管我非常赞同这一段   呵呵。
 
 
 
 *.*.*.*   2005-4-29 15:38:00
 
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 我看懂了,他不就说土地私有后会出现食利阶层吗?
 
 即便是会出现这种情况,那又怎么了?人活着为了什么?不就是为了让自己生活的更舒适更安逸吗?食利又怎么了?只要是通过自己辛勤的劳动换来的,又有什么可指责的?难道不允许享受自己的劳动果实?人人奋斗一辈子连个真正属于自己的小窝都没有,那才算公平合理?
 
 
 
 *.*.*.*   2005-4-29 17:11:00
 
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 文章提交者:神采飞扬 加贴在 经济风云 凯迪网络 http://www.cat898.com
 
 又见"孤独"
 
 思想的"孤独",如果是"众人皆醉而我独醒的那种"是值得欣赏的,就怕是偏离了常理,那才是可怕的!
 
 土地的资金,是各级地方政府用于城市建设的主要资金来源,从操作的层面上讲:土地出让金是不能用于维护政府的日常开支,也即是用于吃饭的,财政上是属于专款专用的基金类。
 
 既然是用于城市基础设施的完善,本质上是贯彻了"取之于民、用之于民"的宗旨的,不存在"无本万利"和"谁剥夺谁"的问题。从道理上来讲:政府是人民的政府,是为人民服务的。它即便是养活了一部分官僚,那些官僚也应该是为老百姓做事的。
 
 事实上,政府大量的甚至是高价出售土地,改善了城市乃至乡村的基础设施,受益的应该是为此付出代价的人们,即买了地产的人,但在实际实施过程中,政府很难做到"真正意义上的公平",城市居民无疑是得益最多的,但也有偏差,比如,土地的过度出让,是对下一代权利的剥夺,还有大量的失地农民,由于他们无法享受政府提供的公共便利和他们所得补偿款的不足,他们在某种程度上,作出了巨大牺牲。
 
 开发商源于其商人的特性,他们也没有为公众服务的义务,他们为土地付出的成本,无疑是要通过房价加以回收的,资本的本质是获利,也由于他们承担了开发的义务和一定的经营风险,他们通过房地产开发获得回报也是理所当然的。我们无权去指责商人们。
 
 房地产泡沫的产生在于过度炒作和哄抬,任何一个行业或者产业,在市场还存在垄断或者竞争很不充分的情况下,都会产生泡沫,最早的家电、汽车等(90年代初期买彩电很困难时,彩电的价格就很离谱),后来的股市、电信等,现在的石油石化等,都有超额垄断利润,但一旦消除了垄断,泡沫终归消除,价格就会回归其本来面目。
 
 我国房市的非理性,根本原因在于房地产市场发育还很不完善,房地产业的门坎太高,能进入房地产市场的企业不多,开发商很容易建立同业联盟,他们操纵房市甚至操控房价,而政府"政绩驱动"下的城市化浪潮,客观上助长了房地产业的过度繁荣,从这一点上来讲:政府与开发商"利益"趋同,到不是政府想赚钱,而是他们想筹集更多的城建资金,所以,政府从某种程度上充当了助推房价甚至制造房事泡沫的帮凶。
 
 老百姓的非理性住房消费是房市产生泡沫的直接原因,事实上,即使是发达国家,平均的住房自有率也不过44%左右,美国大概也只在80%左右,而中国老百姓的消费心理普遍不成熟,他们盲目追求住房的自购、大面积、大户型,甚至有一种消费攀比,跟风消费,买涨不买跌,造成房地产市场的虚假繁荣,不少炒作资金推波助澜,房地产市场不火都不可能,我举几个例子:一是农村,有钱没钱都要自己盖房,凡盖房必追求楼房,也不管自己是否需要,但往往家徒四壁,空置率相当高。在城市,三口之家,往往60---70平米的房子足矣,但不少市民都瞄准了100以上的大户型,有的三年内换了两次房,全然不顾自己的资金势力。再比如:一度时间由于有谣言油盐要涨价,有不少老百姓囤积居奇,家里买的盐几年都吃不掉,这些都是消费心理不成熟的表现。也难怪与不法商贩从中渔利。
 
 消除房市泡沫是政府和老百姓都要全力以赴的事情,政府不能为了自己的政绩竭泽而渔,老百姓也要捂紧自己的口袋,不盲目跟风,再辅之于打击炒作的政策,房地产市场的过度火爆是容易消除的。
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