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Re: 律师分析：骏景花园业主们被侵权的几个方面
QUOTE Create By 枫叶之儒 At 2004-9-8
投诉人：广州市中山大道190号骏景花园业主（集体）
被投诉人：广州合生房地产公司、康景物业管理公司、星景物业管理公司、骏景酒家（尚未获得合法化地位）
投诉关键词：公然违反相关物业管理法规、擅改会所为酒家、租赁于他人经营用途、阻扰业主委员会成立、未按规定为已缴清房款多年的业主办理房产证、严重侵害业主权利、威胁及殴打业主
1 广州骏景花园简介
骏景花园由广州合生房地产公司开发，总占地面积50万平方米，总建筑面积80万平方米，开发八年以来，已建成楼宇90多栋，目前入住人口超过2万人，入住率高达97%，是天河首席超大型成熟社区。
2 相关物业管理法规背景：
2.1 有关于擅自改变房屋的功能和用途，擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
①现行条例：
第三十六条
任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。
②即将实行的新条例：
第四十六条
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）超过设计规范规定的使用负荷标准或者擅自改变房屋的功能和用途；
（三）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(四)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；
(六)发生超出规定标准的噪音；
(八)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
第四十九条
物业及其附属设施可能危及公共安全或者侵害他人合法权益的，责任人应当妥善处理或者修缮。
第五十二条
任何单位和个人不得擅自占用、转让、出租物业的共有、共用部位以及设施设备和相关场地。
第五十三条
任何单位和个人不得擅自变更物业管理区域内的会所、学校、幼儿园、停车场、球场、游泳池等各项共用配套设施的功能和用途。确需变更的,必须报当地人民政府规划行政主管部门批准后才能实施。
第五十四条
任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会及物业管理企业约定占用期限等事项，造成损失的，应当给予相应赔偿。
第五十六条
业主、非业主使用人对物业的共有、共用部位应当共同合理使用并承担相应的义务，不得有损害其他业主利益的行为，任何一方不得多占、独占。
2.2 有关于禁止在住宅楼内设立排烟的酒楼食肆
提交市人大常委会审议的《广州市大气污染防治规定（修订草案）》（以下简称《草案》）对此作出新规定，禁止在住宅楼5米内设立排烟的酒楼食肆，违规排放油烟污染居民环境的可处罚款5万元。
《草案》规定，禁止在下列地方新建、扩建、改建产生油烟、废气、恶臭或者其它损害人体健康的气味的饮食服务项目：不含商业的住宅楼内、未设立经营性专用烟道的商住综合楼宇内、商住综合楼内与居住层相邻的楼层、与相邻住宅楼的距离少于5米的场所。在这些场所内已建成的饮食服务项目扰民的，应限期整改；逾期未完成整改任务或整改无效的，应限期关闭或者搬迁。
2.3 有关于业主委员会成立
①现行条例：
第七条
符合下列情形之一的,应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：?
（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第九条
业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
②即将实行的新条例：
第十七条
业主会是在物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的自治组织。业主会由全体业主组成。
三百名业主以上的物业管理区域，可召开业主代表大会，业主代表大会的职权与业主大会相同（本条例统称为"业主大会"）。业主代表的产生办法由市、县物业主管部门制定。
只有一个业主的物业，由业主组成的机构行使业主会的职权。
第十八条
物业管理区域符合下列情形之一的，可以按本条例规定召开首次业主大会，成立业主会，选举产生业主委员会。
（一）物业交付使用建筑面积达管理区域总建筑面积百分之五十以上的；
（二）百分之二十以上入住业主提出书面申请的；
（三）物业交付第一个业主使用之日起满两年的；
分期开发的物业管理区域，首期符合前款条件，可召开临时业主大会，成立临时业主会，临时业主大会的职权与业主大会的职权相同。
2.4 有关于行政部门拒绝受理业务的程序
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
2.5 有关于一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理
第三十条
业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。
3 事件现状：
(1)被投诉方公然违反相关物业管理法规、擅改会所为酒家、租赁于他人经营用途、严重侵害业主权利；
(2)该酒家（原会所）位于骏祥轩A座的住宅楼之内，违规排放油烟污染居民环境；
(3)被投诉方屡次阻扰业主委员会成立，天河区房管局亦是无理由不签字拒绝受理登记申请；
(4)对小区内连续一周的近千名业主大游行活动置之不理，并极其恶劣地威胁及殴打个别业主；
(5)一个物业管理区域突然出现两个物业管理公司实施物业管理，业主不知何故；
(6)未按规定为已缴清房款多年的业主办理房产证。
4 业主诉求：
(1)还北苑会所原貌及其使用功能；
(2)批准成立业主委员会；
(3)一个物业管理区域只能有一个物业管理公司实施物业管理；
(4)按规定为已缴清房款的业主限期办理房产证。
5 业主决心：
维权到底！坚持到底！
不断上告，直到问题被解决！
6 具体内容及照片，见：
(1)http://www.junjing.net/forum/index.jspa(骏景业主论坛)
(2)人民网房产频道论坛中心 >> 广州--骏景花园
(3)新浪／房产／广州房产／地产新闻——网友报料:骏景花园业主维权追踪[进入论坛]
好极了！ [M21] 这是送到法院的材料吗？ |
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IP卡
狗仔卡
楼主
显身卡
发表于 2004-9-9 08:56