转贴：民主文人夸夸其谈的时候，业主已经行动

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几年来我和赵恒律师写了不少民主要从业主自治运动开始的文章，但是那些民主文人们基本上是不屑一顾的，只是一味夸夸其谈这样民主那样民主，其实根本不知道历史上的民主是怎么产生的，当然也就不知道中国现实社会的民主应该从哪里突破和发展，而与此同时，历史规律决定了最有民主基础的业主群体已经很自然地走在民主之路上了，最有标志性的事件就是北京上地西里小区在四年前成立了业主代表大会与业主委员会以及监事会这样三权分立、分权制衡的现代民主自治体制，实现了城市基层社会的宪政，历史将会承认这就是中国民主建设事业扎扎实实的第一步。
　　对此，尽管民主文人们依然夸夸其谈而不愿意承认，但是反对民主的势力却早已经敏感到了，用对业主代表大会制度的拼命反对来表达内心的惊恐，几年来，混在业主群体中的投机业主势力在物业公司集团的指示下想出了种种办法，特别是精心炮制了“普遍参与论”来阻挠业主代表大会的实践，提示政府应该制止业主代表大会的出现，也确实吓唬住了一些想学习上地西里小区成立业主代表大会的业主，但是，业主群体毕竟是当今社会最有民主进程因而也最有民主意识的进步力量，因而业主代表大会的实践一再冒了出来，最典型的就是北京万泉新新家园的业主代表大会以提起行政复议的方式反击了当地建委和街道办事处扼杀该小区业主代表大会的试图，而且取得了漂亮的胜利，北京海淀区政府做出了正确的裁决，撤消了自己下属两个部门的非法决定。
　　在去年5月4日我写的《再谈新新家园业主代表大会成立的特殊意义》一文里有这样一段话：“由于上地西里业主代表大会实践的稳固发展和新成立的新新家园业主代表大会的勃勃生气对业主代表大会理论的证明，犹如春天里呼啸的东风”，大家知道春天里的东风是很有威力的，它虽然还可能会被西伯利亚南下的寒流顶上几个回合，但是它追究是要把绿色带到人间的。
　　去年初万泉新新家园的业主代表大会成立以后，海淀区建委和相关街道办事处横加阻挠，不承认广大业主自主成立的业主代表大会和业主委员会，要另起炉灶重新选举，维持子虚乌有的所谓“业主大会”，还声称要由居民委员会来确定候选人，但是这个业主代表大会立刻发出了对建委和街道办事处的公开谴责信，并声明启动行政诉讼程序进行反击。此案引起了海淀区政府的重视，于去年8月22日裁定：海淀区建设委员会、海淀街道办事处有违业主自治的基本原则，行政行为明显不当。决定撤销两个单位联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。
　　此案已作为北京市典型案例，市建委邀请市高法院共同研究。
　　大家当然知道，几年来已经发生过许多小区业主成立业主委员会却得不到备案而无可奈何的事情，那么为什么万泉新新家园的业主代表大会却能够取得如此漂亮的胜利呢？
　　三年多以前，我就在发表于《现代物业》杂志的一篇《业主代表大会是业主大会不可或缺的核心》里指出过：没有业主代表大会，所谓业主大会是空洞不实的，所谓业主大会制度下的业主委员会不可能起到维护业主权利的作用，相反，有了业主代表大会，才能真正落实业主的民主权利，这是建设和谐社区的关键所在。万泉新新家园业主代表大会的胜利不就是最好的证明吗？
　　其实最明白这个道理的是物业管理公司指使下的投机业主，他们很清楚，一旦业主成立了业主代表大会，广大业主就会团结起来了，他们也就不能继续在帮助物业管理公司侵害业主利益的时候分一杯羹了，因而几年来拼命反对业主代表大会制度，鼓吹“普遍参与论”及其指导下的所谓业主大会制度，试图继续涣散业主参与民主自治的热情，所以他们虽然打着所谓社区专家名义和为业主维权的旗号，但是对上地西里小区和万泉新新家园业主代表大会成为团结业主的核心这样成功的实践是绝对缄口不提的，惟恐广大业主知道有这样可以学习的榜样。
　　但是，投机业主虽然自以为聪明，整天胡说什么成立不了业主委员会是由于广大业主自私、冷漠，愚蠢、没有公民意识，“权利睡眠”，其实投机业主缄口不提两个小区业主代表大会的成功实践，不是恰恰暴露了他们的虚伪和掩耳盗铃的愚蠢吗？而万泉新新家园广大业主坚决冲破所谓业主大会制度的桎梏而成立业主代表大会，并且粉碎了一些部门的非法阻挠，不是证明了中国的民主事业正在上路吗？
　　从北京上地西里小区业主代表大会成立算起，至今已经有四年多了，就连中央政府的法制办公室都意识到了业主代表大会制度的伟大意义，然而，令人遗憾甚至感到可悲的是，绝大多数所谓民主派人士依然沉浸在对民主的想象之中自娱自乐，夸夸其谈着那些等着政府来采纳的所谓“民主的途径”，不禁让人更加深刻地体会到邓小平先生“不争论”的高超智慧，因为他压根也不相信目前主流知识分子能有什么民主意识，他和毛泽东一样，更加相信群众实践的智慧。北京上地西里小区和万泉新新家园业主代表大会的成功实践就是最好的说明吧。
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　　不从业主代表大会开始，民主事业只能继续徘徊
　　几年来总是有网友问我：从业主代表大会开始民主进程，是不是起点太低了呢？
　　还有些人对我几年来一直揪住社区的业主委员会不放感到十分气愤，说业主委员会不过是中国最小的民间权力机构，既没有党政背景，也没有什么收入，更没有财团支持，连农村的村委会和城市的居民委员会都远远不如，你为什么一直号召成立业主代表大会来制约业主委员会？有本事你去跟大腐败势力斗啊！
　　对后一种问题，我的回答很简单：是啊，连小小的业主委员会这样不大的腐败势力我们广大业主都制约不了，还谈什么去跟有财团支持的大腐败势力斗呢？
　　对前面一种问题，我就要多说几句了：
　　民主是一场伟大的社会变革，就象盖一幢大楼一样，要从地基开始。这个道理复杂吗？当然不是。但是又有多少人知道民主的地基在哪里呢？
　　许多人一直希望从建立多党或者推动党内民主开始社会民主，难道他们以为党是社会的基础吗？稍微懂得一点政治常识就应该知道党是属于上层建筑方面的问题，试图从推动党政方面的民主化，譬如建立宪政来推动社会的民主化，就象打算拔着自己的头发离开地球一样吧。中国的所谓民主分子只是看到发达国家的宪法与宪政，却不知道人家的宪法和宪政出现以前早就建立了地方的民主自治，正是有了深厚的地方民主自治基础，才产生了国家的宪政和民主。
　　当然，大家也都知道，我国也是一直有人试图从推动农村的村民委员会和城市的居民委员会民主化来推动社会和政治民主化的，但是效果很差，六十年了也没什么起色。
　　为什么会这样？道理很简单，村民委员会在农村，而农村浓厚的传统宗法关系和分散的个体经济形式已经决定了民主这个最现代化的东西不可能发展起来。而城市的居民委员会，其远离财产关系的性质决定了绝大多数人很难在住房、医疗、教育和养老等几座大山压迫下气喘吁吁的时候去关心它的改革，谁爱当居民委员会主任就当去好了，别来找我就行。
　　这里提到了财产关系，这才是民主社会的基础问题，现代财产关系才能产生现代性质的民主社会，现代财产关系，也就是所谓市民社会，发展到什么程度，民主也才能进展到什么程度，这是西方政治家早在二百年前就意识到的民主理论。而现在，一个日益增加的业主群体已经出现，所谓业主，就是拥有自己住宅而且具有共有关系的居民，而自有与共有紧密依存的财产关系，就是最现代性的财产关系和市民社会。西方民主发展的历史已经证明，这样的共有关系的发展，也就是市民社会的发展，是民主发展的温床，没有这样的温床，所谓民主就只能是一些有吃有喝的文人笔下浪漫甚至无聊的想象而已。
　　以往六十年甚至一百年来，我国之所以民主难以发展，根本原因就是业主群体没有发展起来，也就无法形成以社区自治为基础的真正的市民社会，因而可以说民主是没有什么社会基础的，所以民主运动往往从幻想开始而以悲剧告终。
　　对今天来说，这种悲剧性质依然存在，其中最显著的一点就是绝大多数似乎对民主最向往的知识分子依然对业主群体为核心的市民社会发展没有知觉，已经远远落在了时代发展的后面却还以为自己是民主事业的先锋，因而依然是夸夸其谈民主却对身边正在发展的社区自治运动不屑一顾，连居住社区里小小的业主委员会都不能通过建立业主代表大会这样的分权制衡机制进行制约，面对投机业主势力借助业主委员会随意兴风作浪帮助物业管理公司侵害业主利益的情形而无可奈何，却整天喋喋不休，幻想搞国家宪政的民主，与阿Q连个圈都画不圆却幻想革命成功就可以姓赵了，有什么区别吗？
　　简单地说吧，就象俗话说的，“一屋不扫，何以扫天下”，连自己居住的社区都不想去实现甚至也实现不了业主委员会与业主代表大会分权制衡这样的民主自治和宪政，何以谈国家政治民主和宪政呢？
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"在四年前成立了业主代表大会与业主委员会以及监事会这样三权分立、分权制衡的现代民主自治体制，实现了城市基层社会的宪政"

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破除封建市侩主义，建立业主代表大会制度作者:赵 恒 2008-3-28
——在上地西里业主代表大会制度研讨会上的发言 2008年3月1日
大家好，首先要感谢和谐社区中心来积极推动这次会议，同时作为地主，感谢大家的光临。我想也不多说了，时间有限，我们就进入主题。今天我讲的主题是介绍上地西里的业主代表大会制度。介绍之前我们回顾一下05年，上地西里业主代表大会是05年建立起来，简单回顾一下05年以前的状况。
05年上地西里是什么状况？
我不具体说，我们抽象出来。我想大家都清楚，在上地西里业主代表大会产生之前，包括其他社区沿用的制度都是“业主大会－业委会”这个制度。那么这个制度的矛盾在那里呢？就是这个制度违背了社会分工的规律，导致业主群体的内乱。
业主大会不能有效决策，实际上是业委会决策，业委会决策违反法律和规则，这就造成业委会主任和委员成为矛盾的焦点，其道德、操守成为社区自治唯一可依赖的赌注。
“业主大会—业委会”制度分割业主委员会和广大业主的联系。业委会在业主内部纠纷中，既是“被告”又是“法官”。这个制度是想民主，但是这一点就陷入制度设计的悖论。三年前我们说的时候，大家可能还很反感，现在从很多社区看，业主要求罢免业委会，受理的人还是业委会.这就是既当“被告”又是“法官”。还有，业委会组织对自己罢免的业主投票，违背程序正义，这也是原有制度的重大缺陷。
在旧制度下，业委会主任和委员的出路只有三种。1、是个人英雄主义,成为暴力威胁和伤害的对象；2、出卖业主利益，被广大业主唾弃；3、是不作为。我今天就不做具体论证了，这就是我们上地西里和其他社区一样面临的情况。也是我们为什么要考虑建设业主代表大会制度，就是基于这种现实。
05年的时候针对当时的现实我们设计了业主代表大会制度，就是这个图，在原有机制上,业主大会和业委会之间设立了一个业主代表大会，同时下面有业委会和监事会，这是05年设计的情况。
05年上地西里业主代表大会制度框架图：
那么经过两年的实施，到了07年《物权法》公布之后，我们根据《物权法》相关规定，又对这个制度进行了完善。
07年这个图大家可以看出来。
上地西里已经取消了业主大会，由全体业主表决取代。为什么这么做？没有详细时间说，我简单说一下，以前所谓的业主大会，本质上就是业主投票。我们觉得应该回归本质，业主大会不具备独立的工作能力，不具有组织最基本的特征。好象业主有业主大会就是有了自己的组织，我觉得旧制度对业主是一个误导。我们上地西里只是回归了事务的本来面目。全体业主授权成立业主代表大会，其他机制没有太多的变化。
07年上地西里业主代表大会制度框架图：
这两个图基本反应出上地西里制度的框架和变迁。我们现在的就从上地西里规则的具体规定来介绍一下这个制度的一些具体情况。
上地西里《公约》第一条跟其他社区公约不一样，上地西里在订立制度时就是要保护业主，我们的《公约》就是业主权利保护公约，而不是业主权利限制公约。所以我们《公约》的目的就是为了保护全体业主的财产权，这个跟政府提供的范本也不一样。政府提供的范本或者其他社区的《公约》提的是保护业主的权利和公共秩序，我们明确提出保护财产权和共有秩序。
在业主公约第四、五、六条，我们规定了上地西里业主代表大会制度总原则。第四条，我们进一步明确了物权法规定的业主共同决定。第五条，把上地西里自治机构的职能说的更清楚。该条规定了上地西里业主自治的模式，就是采取分权制衡来做民主管理。
为了使大家进一步了解上地西里制度框架，我就把制度框架设计的背景给大家介绍一下。上地西里业主代表大会制度设计主要考虑这样一些问题。
第一个问题,社区主要矛盾是什么，社区基本矛盾又是什么？
我想这个问题是我们所有社区业主自治最开始的出发点。主要矛盾是指在事物发展的某个阶段的矛盾体系中处于支配地位，对该阶段事物发展过程起着决定作用的矛盾。基本矛盾是贯穿于事务发展过程，并规定事物基本性质的矛盾。基本矛盾决定了主要矛盾的发生和发展。我想问大家，到底社区的基本矛盾是什么？因为我们现在看到报纸、电视，到处都在报道和谈论与物业公司、发展商发生的矛盾，都是把这个看成是重中之重，其实上地西里并不是这样。上地西里不把它看成重中之重。上地西里把基本矛盾看成重中之重。社区的基本矛盾是广大业主为了保护自己财产、建设和谐的居住环境，要求社区民主自治的愿望与形形色色的、各式各样的阻碍社区进行民主自治的思想和行为的矛盾。就是万变不离其宗，上地西里首先抓住基本矛盾，基本矛盾就是根本矛盾，根本矛盾解决好了，为主要矛盾的解决创造条件。而主要矛盾在不同的阶段有不同的主要矛盾，有时是与物业公司、发展商的矛盾，有时是业主的内部矛盾，如与业委会的矛盾。
社区的基本矛盾和主要矛盾搞清楚，才有可能找到破解矛盾的方法。以前的旧制度，我们要突破，要突破,我们需要理论指导。
上地西里在建设业主代表大会时,理论基础是什么？
理论基础就是社会分工、程序正义。
社会分工大家觉得很大，因为现代代议制分权制衡理论有人不承认，不认为它是个理论，那么我们就往前推，社会分工这个理论、规律大家不能不承认吧。
所谓社会分工就是人类社会发展到现在，不是所有的事都由自己亲自去做，社区管理也是一样。不是所有业主都来参与。物业公司才多少人？也就是几十人。那么几千、上万的业主却对付不了这么一个公司，为什么？那是业主没有按照社会分工的规律来做，不按客观规律做，人多有什么用？
程序正义也是我们上地西里很重要的自治原则，程序正义就是指我们的程序不是追求它一定导致正义的结果，而是说在这个过程中，它要保护和结果没有关系的独立价值。这个价值是什么呢？就是人的自由、平等和尊严。所以根据程序正义，我们就得公开过程。实际上就是要求正义不仅要实现，而且要以人们能看见的方式实现。有一个很大的误区，就是公开只公布结果，而不公开过程。但是，在上地西里不行，我们还要公开过程。
下面这个问题比较敏感，陈老师也提醒了，不管怎样，作为知识分子，应该有批判精神，所以我还是要讲，算是矫枉过正吧。刚才，我们谈了破除旧制度的理论，那么实践中我们要破除旧制度，我们的突破口在那里？
业主自治是中国城市的一场社会变革，而且是在一个产业化并不充分的传统小生产社会里进行的一场破天荒的民主化变革，所以业主自治必然遭到披着各种民主外衣的形形色色的封建市侩主义的绞杀。
这些封建市侩主义在业主自治中总是表现为这样或那样的机会主义，或从中牟取名利，或暗中与外部侵权势力相勾结出卖业主的利益。
以小生产意识为基础的机会主义在业主群体里有广泛的基础，这就使得危害业主利益的封建市侩主义可以在业主自治中生长、做大，甚至危害社区三五年，而全体业主拿它没有办法。
无论披着何种民主的外衣，封建市侩主义在主导社区三五年后仍然不能建立监督机制，那么我们就可以认定其代表人就是投机业主。
一个社区可以被投机业主危害三、五年，我们还不能说他是投机业主吗？投机业主七八年来在社区散布的主要观点是在“普遍参与论”的指导下，故意散布“社区自治没有理论”，“社区应进行各式各样的实践”（而实际上只有“业主大会—业委会”一种模式的实践）、“物权不能代理(代表）”等等，其目的只有一个，就是混淆社区民主机制与非民主机制的差别，为非民主机制的长期存在制造议论。
上地西里在实践中首先用正确的理论武装业主，对封建市侩主义、投机思想进行揭露，同时在筹备阶段，就公开过程，壮大民主力量，挤压投机业主的生存空间，这就是上地西里破除旧制度的突破口。正因为上地西里破除了封建市侩主义，通过程序正义挤压了投机业主的生存空间，所以业主代表大会制度破土而生。
接下来我讲一下民主实践中的问题。就是我们制度建立起来，实践又丰富了我们的理论并促使我们完善制度。我们上地西里业主代表大会制度实践了三年多。实践中的两个重要问题就是“充分讨论”和“容易罢免”。前者是民主的核心问题；后者是要害问题
充分讨论的原则被上地西里的制度所确认，是实践丰富我们的理论，使我们总结为制度，制度又规范业主的行为。公约第64条规定：业主代表大会决定，是业主代表大会通过充分讨论后，对讨论决议进行记名或者不记名的表决。充分讨论包括但不限于对议题的说明、提问、解释、辩论、质询、听证、申辩等等。我举一个例子，关于提议全体业主表决的问题。议事规则规定10%业主可以提请全体业主表决，但是如果有10%业主反对的就不能表决，而是需要经过业主代表大会充分讨论后才能进行表决。在上地西里，为了避免业主的分裂，规则规定任何议题在没有经过充分讨论的程序之前不能提交全体业主表决
容易罢免是人数众多的共有人环境下，业主最重要的权利，没有这个权利，就谈不是业主的其他共有权利。这就是为什么上地西里对罢免问题看得很重。上地西里规则中规定罢免的条款很多，我现在就不具体讲，大家都拿到了资料。如《上地西里业主自治机构人员选举和罢免办法》。大家注意这个办法的名称，我们叫《选举和罢免办法》，我们把罢免也拿出来，就说明罢免和选举同样的重要。
由于时间关系，今天就介绍到这里，谢谢！

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北京晨报：上地西里业主代表大会 自治与绝招
业主代表大会 2008-6-10 小区搞自治 业主亮绝招 2008-6-10 3:13:00
?业主代表大会决策
?业委会执行
?监事会监督
当许多社区在为召开少则几百人、多则几千人的业主大会发愁时，在上地西里小区出现了一个特殊的居民自治形式。由30余名业主代表组成的业主代表大会成了一个定期召开会议、有权决定社区事务的常设机构，而由几个人组成的业委会则变成了“跑腿”的执行机构。目前，这个模式已经在上地西里社区实行了三年。
业主代表大会成常设机构
当决定重大社区事务时，要将少则几百、多则几千人的业主召集在一起商讨几乎是不可能的。而由少数几个人组成的业委会决定事务，又无法代表大部分业主的意志。因此，管理社区事务需要一个人数适中的业主代表大会。
在上地西里，一个由30余名业主代表组成的常设机构——业主代表大会就应运而生，业委会则负责跑腿办事。在这两个机构之外，还有一个“监事会”。“决策、执行、监督机构相互分离的体系”，这就是赵恒律师对上地西里目前所实行的居民自治体制的总结。2005年，他与几名业主一起创建了这个制度，并成为这个制度下第一届业委会副主任，第二届他当选为主任并任职到今天。
有效为居民办实事
当权力集中在只有少数几个人组成的业委会时，就容易使这些人被贿赂或者被打击报复。而贿赂30余人组成的业主代表大会成本太高，同时他们的意见又能代表多数业主的意志。
据赵恒介绍，2005年新模式运作不久，业委会成员就开始就新合约与物业谈判。每次谈判的都是几位业委会成员出马，然而谈判的结果他们却无权决定，必须要通过业主代表大会表决。最终，谈判结果为小区的停车费是每月50元，物业费每月每平方米0.8元。
上地西里小区有一块空地，开发商规划在那里建立一个社区医院。2007年，街道和居委会找到业委会征询意见，业委会表示无权决定，社区召开了业主代表大会，代表们最终投票表决不同意建医院。“这块地目前仍然空着，该怎么样利用，应该由全体业主来做决定。”赵恒说。
调动了居民积极性
新制度的好处体现在为居民们解决了实事，因此才调动起业主们参与管理社区事务的积极性，并最终成为新制度的维护者。
今年已经是这个制度实行的第3年，每一年业主代表大会都会定期召开会议。最初，代表们参会时依然对这个制度有所怀疑。
业主杨先生已经担任过3年业主代表大会代表了，他说，在最初，很多代表都只是出耳朵来听会，他们不知道自己所提出来的事情和意见会不会被采纳。后来有一次，他在代表大会上提出雅芳园5号楼对面的饭馆垃圾气味刺鼻，污染小区。问题提出后，业委会通过与街道等部门的沟通，并召集5号楼的居民代表与饭店方进行了座谈，最终饭馆将垃圾池做了一道门封死，并实行当天清运。他说，就是在这样一件件实事被解决后，大家才开始对这个制度有了信心，在代表大会上敢于说出真话。
业主代表大会
由30余名业主代表组成的常设机构。这些业主代表由全体业主推举产生，也可以由全体业主罢免。
有5名召集人，可以就社区事务召集会议，就社区事务讨论，并最终拍板决定如何处理。
业委会
由5个人组成，得到业主代表大会决策通知后，由业委会跑腿去办事。
监事会
由3人组成。他们好比“警察”，专门对业主代表大会和业委会成员进行监督。
●新制度的好处就在于，在可实施的层面达到了让尽可能多的业主参与社区事务，并且避免少数业委会成员被贿赂，更加利于社区内的全体业主。
对话赵恒
尽管在许多人看来，赵恒更像是一个手持家法维护这个新制度的家长，但面对记者的提问时，他却坦然地表示，目前制度已经靠业主们来维护了。
记者：可以说这个制度是你一手创办起来的吗？
赵恒：应该说我起了关键作用吧。
记者：当初你是怎么想到要建立这么一个新制度的呢？
赵恒：那时我和原来的业委会关于某些问题的看法不一样，他们说我的想法是错的。我这个人，你说我是错的，我就要证明我是对的。所以，那时我才和几位积极的业主一起来商量新的模式。
记者：现在也是由你来维护吗？
赵恒：应该说现在是大家一起维护了。那天的会议你也看到了，有什么问题大家也冲着我来，他们现在比我还重视了。以后即使我不在这个小区住了，这个制度也会继续下去的。
●记者现场体验： 火药味里有效解决问题
5月10日晚8时许，虽然是个周末，但上地西里居委会灯火通明，第二届业主代表大会第七次会议正在召开。30余位业主代表围坐在长桌前，每位业主手中都拿着一份《会议通知》，上面列举了本次会议的议题：由业委会作年度工作计划及近期工作的通报，中修费用审批的提案等。
当赵恒关于近期工作通报的话音一落，主持人立即表示，代表们可以对通报发表自己的意见。“这样的计划应该做得更细更实。”“应该将能做的实事一条条列举出来。”代表们激烈的讨论使气氛一度紧张起来，充满火药味。但最后，召集人郭先生一句“对事不对人”又让一切化解在笑声里。
随后，会议进行到第二项议题“中修费用审批的提案”，业委会提出建议，“由业主代表大会建立专门工作小组对工程造价进行审核，符合要求、出入不大的由专业小组提交业主代表大会表决，不符合要求，出入较大的交由业委会继续与物业公司磋商后再行表决。”“审核应该是业委会的工作吧？”随后，代表们又就中修费用的审核是应该由业主代表大会负责还是业委会负责进行了争论。“中修费用的审批由业主代表大会负责是《业主公约》中规定的，”最后，大会决定，由两名做过与建筑工程相关工作的业主代表组成专门小组，对中修费用进行审核。2个小时后，会议在一种轻松愉快的气氛中结束，记者注意到，刚才还激烈争论的几名男性代表踱到门口，吸着香烟放松地谈笑起来。
●上地街道办事处： 这个制度很有效
一位上地街道办事处居民科的工作人员告诉记者，在上地西里筹备这个新制度时，他就参与了这个过程。当时筹备的业主们还就提出建立监事会是否妥当咨询过街道，“我觉得有个监督机构的想法不错，可以防止业委会等人员违法操作。”他表示，3年里，在这个新制度下，上地西里业委会确实为居民解决了许多实事，同上地地区的其他小区相比，上地西里小区比较稳定，也为居委会工作分担了些压力，可以说这个新制度正在走向正轨。 晨报记者 康健 文并摄

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经济观察报：谁来监督业委会-----作者:林一海 2006-9-17
——对和谐社区建设核心问题的思考：按照现代社会分权制衡理论完善物业管理体制，将业委会置于“业主代表大会”的监督之下，其意义远不止于维护城市社会的和谐与稳定，它还将成为现代公民民主训练的学校。
我觉得用“欲善其事，先利其器”这个成语来开始谈论这个问题是很合适的，因为当年孔夫子就是用这个比喻来说明如何做好社会管理工作的，说要有一个好的组织才能管理好事务，好的组织就象工匠手里的利器一样，有了好的组织，麻烦就可以迎刃而解，或者说可以做到事半功倍；相反，如果没有好的组织，则往往不仅事倍功半，甚至还会出现剪不断理还乱的麻烦情形。
现在我们看到的美丽园风波就是这样一个典型的事例——所谓典型，就是具有普遍性质，美丽园和北京的绝大多数小区一样，并不存在业主的组织，虽然美丽园成立了业委会和所谓的业主大会，但是业委会仅仅是所谓业主大会的执行机构，本身不能算是业主的组织，而业主大会，虽然号称是业主的组织，其实大家都知道，这个组织没有自己的常设机构，业主要通过业委会这个执行机构才能够勉强看得见、摸得着，业委会如果不召开业主大会，业主往往就没有办法了。
当然，《物业管理条例》和建设部的《业主大会规程》规定了百分之二十业主联名提议或者出现了重大事故的情况下，业委会应该召开业主大会，但是大家都很清楚，目前流行的单元式楼宅有一个显著的特点，就是分隔邻里关系，邻里之间往往很难相识，在一个数百上千业主的小区里，提议案的业主要找到百分之二十业主来联名，谈何容易，实际上剥夺了广大业主的提案权了，业主往往只有通过发动事端才有可能迫使业委会来召开业主大会。
譬如去年在一个叫银枫家园的小区里发生了许多业主联名要求罢免业委会主任的风波，但是该小区的业委会主任却说要审查联名的真实性而拒绝召开业主大会表决，而且振振有辞，说“总不能让我在不知道联名是不是真实的情况下就召开业主大会吧”，而业主方面则说：“我们的提案就是要罢免你这个业委会主任，总不能让被告来当检察官决定是否起诉吧？”因而风波越来越大，那个业委会主任只好自己辞职下台了。
这次美丽园园风波中也出现了类似的情形：一些反对业委会的业主联名要求业委会召开业主大会罢免业委会，据说有六百多业主签了字（全小区有1370户业主），业委会当然不相信，也说要审核签名的真实性，这些业主不同意，业委会则以此为理由拒绝召开业主大会，因而事态进一步升级，最后还是政府依据《业主大会规程》关于“出现重大事故需要及时处理”的规定来责令业委会召开业主大会。
这样的事例说明所谓业主大会如果是业主的组织的话，也不是好的组织，当然也就不可能达到“欲善其事”的目的了，相反倒往往成为业委会对付业主的利器了。
我知道许多业主很反感这种观点，觉得部分业主同业委会的矛盾实际上都是物业管理公司在背后挑的，是破坏社区和谐的主要因素。其实这种看法是混淆了主要因素同根本因素的区别，主要因素不过是根本因素的表现，正是由于业主方面没有好的组织来有效地团结起来，一盘散沙，所以不良的物业管理公司才会去支持部分业主甚至收买业委会成员来对付广大业主的合理要求。进一步来说，即使没有物业管理公司的挑动，业主之间就能够相安无事了吗？要知道，现在的小区不同于过去计划经济体制下房屋管理，房屋已经成为居民自己的财产，在他们形成的共有关系中存在着巨大的利益，譬如维修基金的使用，共有设施如停车费的收入，以及出租共有房屋的收入等等，加上物业管理费的收入，数额是很大的，一年几百万上千万，怎么可能避免利益的追逐和争夺呢？简单地说吧，相对于由于拥有房产而成为小区的业主来说，物业管理公司当然是外来的因素，而事情往往是外因通过内因而起作用，内因是决定性因素，也就是说，业主方面没有良好的组织这个内因决定了自己在具有严密组织的物业管理公司面前成为了弱势群体。
在这样的情况下，当然就会纵容和诱发物业管理公司不良经营，譬如贿赂业委会成员和部分业主，甚至相对较好的物业管理公司也很难认真经营，譬如不少小区出现过业委会成员向物业管理公司索要好处的事情，物业管理公司如果不满足他们，则面临被业委会发动业主辞退的麻烦，只好予以满足，但是这样的交易往往是变本加厉的，物业管理公司当然要把损失转嫁到广大业主身上而引起业主的不满，为了对付业主，当然也就只能跟索要好处的业委会成员同流合污来共同对付广大业主了，主要手段就是利用“业主大会”这个业主很难做主的武器，当部分业主提意见的时候，物业管理公司和业委会都会异口同声地说：这是你们少数人的意见，不代表全体业主，去找百分之二十业主提议案然后开业主大会吧。而且还炮制出来了相应的“民主”理论，叫‘普遍参与论’，煞有介事地鼓吹全体业主都来关心和参与物业管理问题，就能够实现社区的民主管理了，实际上不过是历史上臭名昭著的“直接民主论”的翻版。
鼓吹‘普遍参与论’是很有迷惑性的，表面上在号召全体业主都来关心和参与物业管理问题，实际上鼓吹‘普遍参与论’的人很清楚这是做不到的，比物业管理问题重要得多的问题譬如就业问题、食品安全问题、医疗腐败问题、教育问题，改革问题，甚至祖国统一问题，等等，多了去了，广大业主都不可能人人都去关心和参与，怎么可能下了班还都来参与物业管理问题呢？这是由社会分工规律决定的，是现代社会化大生产的要求，而‘普遍参与论’恰恰是违背这样的社会发展规律和客观要求的，反对按照社会分工规律来建立分权制衡的物业管理体制，也就是反对业主成立业主代表大会来与业委会分权制衡，目的无非是把“业主大会”束之高阁，这样所谓业主大会的决策权力也就虚置了，而本来已经被《物业管理条例》规定为执行机构的业委会就可以堂而皇之地借口业主大会难以举行而事不等人，因而总是越权决策，损害广大业主的利益。
针对这样情况出现了两种截然相反的极端论调，一种是坚持‘普遍参与论’的“维持现状论”，鼓吹事事都要业主大会表决，如果表决不了，那就“说明”大家不愿意改变现状，甚至是满意现状，就要尊重和维持，实际上是要维持业主利益被侵害的状态，显然反映的主要是物业管理公司的立场；另一种是觉得既然业主大会难以经常举行，那就应该给业委会授以决策权，譬如学者秋风先生就针对这次美丽园风波中业委会迟迟拿不到更换物业管理公司的‘三分之二’票的情形，不仅建议给业委会决策权，甚至要求给业委会以“独立的法人地位”，显然反映的主要是业委会的立场，因为是要从业主大会下面独立出来决策，却要全体业主承担责任，当然是行不通的，到时候如果业主不承认业委会的决策，你怎么办？
为此，近年来一些小区的业主在探索按照现代社会分权制衡理论成立业主代表大会来完善物业管理体制，既可以解决业主大会召开难的问题，也可以解决业委会越权决策而腐败的问题，应该说是体现了社会发展的规律，符合社会发展的要求，实践也证明业主代表大会的效果是很好的，譬如北京上地西里小区成立了有独立召集人的业主代表大会，首先将业委会完全置于了业主代表大会的监督之下，彻底解决了以前业委会主要成员以业委会名义专权的问题，譬如前业委会主任跟物业管理公司签了合同，虽然也在小区的网站上公布和要求全体业主发表意见，但是只给三天时间，反对者必须带身份证去业委会登记，三天内反对票达不到三分之一就要生效，而业主中很多是不上网的，那三天里很多业主可能还在外地，而且即使看到了合同文本的人也可能看不懂其中的含义，因为毕竟不是自己的本行，所以很难发表什么意见，于是就被认为是同意了。这样的做法显然是大有问题的，但是在成立了业主代表大会以后，重大问题都要由业主代表大会讨论表决，谁想专权也不可能了，于是包括那位主任在内的一些业委会成员就不再谋求继续担任业委会成员了。
这样一来，不仅业主关心和参与物业管理的积极性高涨起来了，而且物业管理公司也改变了态度，主动要求到业主代表大会上接受代表的质询，解释自己的工作，初步形成了民主协商的机制，这就避免了类似美丽园小区那样持续纠纷而诉讼频繁甚至激化矛盾而造成混乱的局面，尤其是避免了业主之间分裂而互相伤害感情的事情。业主之间的感情是不能伤害的，一旦由于立场分裂而互相恶语相向，甚至拳头相加，心头的仇恨就很难愈合了，往往是会恶性循环下去，无事也要生非，小事也会变大，社区里可能就永无宁日了。这一点不象当年文/革里的派性之争，可以通过调离一方头头的办法化解，在小区里，谁也没有权力让一方的业主卖了房子走人。
另外需要特别指出的是，业主代表大会不仅是对业委会的监督，也是对业委会成员特别是重要成员的最大保护，我们先看反面的例子，就是在这次美丽园的风波里，对立的两派业主都把目标指向了业委会主任一个人，支持者主要是支持主任，主任就是业委会，反对者也主要是反对主任一人，业主双方几乎都不提业委会其他副主任和委员的名字，都觉得主要是业委会主任一人在起决定性作用。这难道不是危险的事情吗？期间已经发生了连续几天围攻业委会主任甚至巴掌上脸的事情，其实未必所有的事情都是该主任一人决定的，但是由于没有业主代表大会的监督和决策，大家不知道业委会的决策过程，也无法透明，加上个人素质的局限，主要是难免的个人英雄主义，对方当然会认为主要是你个别人在与人家过不去，萌生暴力手段的念头也就不可避免的了。实际上各地许多小区发生的业委会主任被打事件里面都有这样的因素。
而在成立了业主代表大会的上地西里小区里，没有人认为是业委会主任个人在与谁过不去，因为利益重大的决策是业主代表大会做的，而业主代表大会的代表有几十位，往往争论激烈，不可能保密，也不可能出现业委会里一两个人主导、大多数委员碍于面子附和的情形，所以一旦形成决议，必然是多数同意了的，不是个别人跟你过不去，你总不敢对大多数人使用黑手段吧。其实，只要让反对意见充分发表，反对派也是会接受少数服从多数的原则的，问题往往在于少数人没有表达的渠道，人家就认为你业委会（主任）在利用多数派歧视人家，所以当然心有怨恨了，时间长了往往就积重难返了，还谈什么和谐呢？
这里举一个很能说明问题的事例，北京的卧龙小区两年前业委会成立的时候，那些候选人甚至许多业主都反对成立业主代表大会，说是没有法律依据（其实这是错误的说法，后面要咱们讨论），特别是主任由于是高票当选，谁都不放到眼里，颐指气使，看到物业管理公司并不买他的账，于是就通过业委会来召开所谓业主大会表决更换物业管理公司，当时收集到的赞成票数据说达到了三分分之二，便开始进行新物业管理公司的招标，但是物业管理公司组织了一些业主进行质疑，说为什么不让业主进行讨论就投票？如果进行了讨论，别说三分之二，只要赞成票超过一半我们就同意。而业委会则借口小区一千多户，无法集合起来开会讨论。人家正好就抓住了这一点说：那为什么不能推选出来代表进行讨论呢？业委会的人当然很清楚，如果成立了业主代表大会的话，首先讨论的很可能是罢免他们的问题了，所以坚持反对成立业主代表大会，这样当然就理亏了，于是那些业主就到处告状，迫使政府下令停止招标，业委会的威信当然也谈不上了，自身也陷入内讧，委员联手罢免了主任，另选了主任，而被罢免的主任拒不下台，把着公章不交出来，新主任那边就又刻了一枚公章，形成了两个主任的混乱局面，还到法院进行诉讼，结果两年多来一事无成，但是广大业主也无可奈何。
试想，如果有业主代表大会的话，是否更换物业管理公司要经过业主代表大会的充分讨论才能决定，怎么可能出现上述混乱的局面呢？如果城市的各个小区都能够象北京的上地西里那样成立起来业主代表大会，遇事都到业主代表大会上去讨论协商然后表决，形成理性解决问题的机制，怎么还会出现美丽园这样的风波呢？
所以，大约一百年前中国民主革命的先驱孙中山先生就指出；中国的现代化要从大众学会开会开始。. 为什么说要从开会开始呢：因为随着蒸汽机的出现导致产业革命大规模开展以来，社会分工日益发展，也就是人类活动社会化的程度越来越高，社会事务也越来越复杂了，个人的知识能力显得越来越狭隘和渺小了，显然已经无法继续沿用少数精英合计一下就可以提出决策的方式来管理社会了，而是要求尽可能地集思广益，也就是在尽可能地充分讨论以后进行决策，因而开会就成为了现代民主社会中最主要的政治活动，平等发言则是为了最大限度提高开会效率，降低决策风险的必然要求，也是共和制度下即民主社会中公民的基本素质，因而会不会开会绝不是可以轻视的问题，可以说是直接决定着我们的社会能不能真正走向民主和现代化的大问题。
从这个意义上说，业主代表大会的意义远不止于维护城市社会的和谐与稳定，它实际上将会成为现代公民民主训练的学校，因为民主决不仅仅是投票那么简单，要让大家学会推选代表来开会讨论，而不是动辄全体表决这样不理性的行动。业主在物业管理领域学会开会讨论问题，特别是学会按照程序正义的原则来推选和罢免代表，就可以逐渐上升到对居民委员会和基层人民代表的理性选举和罢免，提高人民代表的议政素质，使得中国的民主化走上一条理性稳健发展的道路。

建材

上地西里制度规范：
1、《上地西里业主公约》
2、《上地西里业主议事规则》
3、《上地西里业主自治机构人员选举和罢免办法》
4、《上地西里业主代表大会议事规则》
5、《上地西里业主代表大会会议规则》
1、《上地西里业主公约》
　 为保护全体业主的财产权，维护全体业主共有财产权范围内（以下称“本物业区域”）的共有环境秩序，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，上地西里全体业主自愿订立本公约，并承诺业主自己、共同居住人、授权使用人遵守本公约及其依据本公约制定的所有上地西里业主自治管理规定。
第一章 总则
第一条 本物业区域的业主，对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二条 本物业区域的业主，对可分的共有部分按其份额享有占有、使用、收益和处分的权利，对于不可分的共有部分享有共同使用的权利。
第三条 本物业区域的业主，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。对共有部分及由此产生的共同管理事务，按其份额享有平等的发言权、选举权、被选择权和罢免权。
第四条 本物业区域业主共同决定的形式是全体业主表决和业主代表大会决策，全体业主表决是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。
第五条 本物业区域业主自治机构的常务决策机构是各自然楼或单元选举业主代表组成的业主代表大会，执行机构是业主委员会，监督机构是业主监事会。
第六条 全体业主通过制定本公约及其它规章制度授权业主自治机构（业主代表大会、业主委员会、业主监事会）及其人员：业主代表、业主委员会委员、业主监事会监事及其他授权人员，采用分工合作、分权制衡的方式管理本物业区域内一切业主自治事宜。
第七条 全体业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第八条 业主不得违反法律、法规以及本物业区域规章制度，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及本物业区域规章制度外，应当经有利害关系的业主同意。
第九条 业主自治管理机构及人员违反相关法律法规、违反本公约及其上地西里业主自治的规章制度和程序，以作为或不作为形式实施危害业主利益行为的，业主有权按程序随时行使罢免权，并可追究相关人员的法律责任。业主行使罢免权遭到业主自治机构或人员阻止时，业主可采用任何不违反法律的手段保护并恢复自己的权利。
第二章 业主的权利和义务
第十条 业主的权利：
1．对专有部分享有占有、使用、收益和处分权；
2．对可分的共有部分按其份额享有占有、使用、收益和处分的权利，对于不可分的部分享有共同使用和依据本物业区域规章制度共同管理的权利；
3．享有提议召开业主代表大会、提议全体业主表决的请求权，及亲自或委派代理人参加全体业主表决的参与权；
4．享有业主代表、业主委员会委员、业主监事会监事的选举权和被选举权；享有对业主代表、业主委员会委员、业主监事会监事的罢免权；
5．有权监督业主代表大会、业主委员会、业主监事会、物业服务企业或其他管理人的工作，有权向业主代表大会、业主委员会、业主监事会、物业服务企业或其他管理人就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求，并有权按程序查阅相关信息资料；
6．有权监督公共维修资金和物业服务费的使用情况，有权要求物业服务企业或其他管理人公开公共维修资金和物业服务费的收支帐目；
7．有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；
8．有权自行聘请他人对专有部分设施设备进行维修、养护；
9．有权根据物业区域内共有部分的状况要求物业服务企业或其他管理人及时进行修缮并对修缮工作进行监督；
10．有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；
11．国家法律法规赋予业主的其它权利。
第十一条 业主的义务：
1．遵守法律法规和本物业区域规章制度；
2．执行全体业主表决、业主代表大会决策及业主委员会在授权范围内做出的决定；
3．接受业主共同决定聘请的物业服务企业或其他管理人的管理；并遵守其受托制定的管理服务细则及管理服务规章制度；
4．按国家有关规定缴纳公共维修资金，按业主共同决定批准的标准交纳物业服务等相关费用；
5、按业主共同决定批准的标准交纳业主自治机构工作费用；
6．按国家有关规定缴纳水、电、煤气、暖气等能源费用；
7．保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、共有建筑和本物业的共用部位及共用设施设备；
8、对因相邻关系而产生的其他业主的合理请求应予以配合；
9、分担因共有而产生的维修、养护费用；
10、有义务将自己的通讯地址和联系方式告知业主自治机构，
11、其他法律法规规定应当承担的义务。
第三章 业主自治机构
第十二条 本物业区域实行业主民主自治管理，设立业主代表大会为业主共同决定的常务决策机构，设立业主委员会为业主共同决定的执行机构，设立业主监事会为业主共同决定执行工作和业主代表大会决策程序的监督机构。
第十三条 业主代表由各自然楼或单元选举产生。业主委员会委员和业主监事会监事，由业主按程序提名，业主代表大会投票确定信任名单，全体业主投信任票产生。
第十四条 业主代表、业主委员会委员和业主监事会监事不得在相互的机构兼任任何职务。
业主自治机构、人员和聘用工作人员对因工作而接触到的业主个人信息负有保密义务。
业主自治机构人员及聘用工作人员的工作应当获得报酬，报酬和经费筹集的具体办法由业主代表大会制定。
业主自治机构人员在条件成熟的情况下可设专职人员，具体办法由业主代表大会决定
业主代表大会应制定方便业主罢免业主自治机构人员的程序及操作流程。
第十五条 以下涉及全体业主的事项由全体业主表决决定：
1、业主公约和业主议事规则的制定和修改；
2、本物业区域物业管理的方式及第一次启用新的物业管理方式涉及的相关物业服务合同；
3、超过上一年度物业服务合同总费用5％以上的物业服务合同，或经累计上浮后超过原物业服务合同总费用8％以上的物业服务合同；
4、业主代表大会提交的业委会委员和监事会监事人选的信任名单；
5、年预算超过10万元人民币以上的业主自治机构工作费用；
6、年预算超过10万人民币以上的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
7、年预算超过10万人民币以上的改建、重建建筑物及其附属设施；
8、10％业主提议，且没有10％业主反对的事项；
9、业主代表大会决定表决的事项。
全体业主表决做出的决定对业主自治机构和全体业主具有约束力。
第十六条 以下事项，全体业主授权业主代表大会决定：
1、业主公约和业主议事规则以外的社区规章制度的制定和修改，业主公约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改；
2、不超过上一年度物业服务合同总费用5%（含5%）的物业服务合同，或累计上浮不超过原物业服务合同总费用8%（含8%）的物业服务合同的订立和延期；
3、决定业主委员会委员和业主监事会监事人选的信任名单；
4、年预算不超过10万（含10万）元人民币的业主自治机构工作费用的筹集、费用标准、使用范围和财务管理等；
5、年预算不超过10万（含10万）元人民币的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、年预算不超过10万（含10万）元人民币以上的改建、重建建筑物及其附属设施
7、业主对业主代表、业主委员会、业主监事会工作的质疑而又未能满足启动全体业主表决的事项；
8、业主、业主监事会提议的对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项；
9、对业主委员会委员、业主监事会监事违反工作程序，不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为的罢免事项；
10、业主与物业服务企业及其人员发生的重大矛盾和冲突事项；
11、全体业主表决决定事项之外其它事项。
第十七条 除本公约及议事规则规定的重大事项需经全体业主表决之外，其它事项授权业主代表大会决定。 业主代表大会可就业主共同的物业管理事务和物业权益，代业主行事，必要时可授权业主委员会、律师或其他公民以业委会等业主自治机构的名义进行起诉和应诉。业主代表大会在本公约和业主议事规则授权范围内做出的决定对业主委员会、业主监事会及其委员、监事和业主具有约束力。
全体业主通过相应的表决决定可以随时收回授权，并可否决业主代表大会、业主委员会和业主监事会及其他被授权人员的任何决定。
业主自治机构作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十八条 全体业主特别授权：
对于全体业主共有建筑物及其附属设施的紧急维修事项，且维修费用超过10万不足20万元人民币的，或其它来不及召集全体业主表决的重大事项，由业主代表大会、居民委员会、业主委员会及业主监事会组成社区联席会议决定，该重大事项不包括对《业主公约》、《业主议事规则》的修改。
第十九条 在业主自治机构不按程序组织全体业主表决的情况下，业主可以以共同签名的方式对某个议题进行表决或联署，满足有关法律法规规定条件的表决或联署决定，对全体业主及业主自治机构具有约束力。
第二十条 只涉及各自然楼或单元部分业主的共同事务包括但不限于共有部分的维修、重建、改建等由分区业主以表决的形式决定。分区业主表决由业主委员会组织。
涉及维修、重建、改建的，应当经分区业主占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。其它事项，应当经分区业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。
第二十一条 分区业主应考虑共有部分如一层或顶层共有部分、设备和设施等的失修对相邻个别业主的直接危害要大于非直接相邻的共有业主，故不得因对自己没有直接关系而拒绝个别业主提出的合理维修请求。
个别业主提出的修缮请求被分区业主表决否决的，可提请业主委员会或社区调解机构调解。调解不成的，个别业主可先行维修，后提请人民法院裁决。
第二十二条 业主委员会负责全体业主表决决定和业主代表大会决策的执行事宜。 业主委员会在业主表决和业主代表大会决策授权范围内做出的决定对全体业主具有约束力。
第二十三条 业主监事会负责业主共同决定执行工作和业主代表大会决策程序的监督事宜，监督业主代表、业主委员会委员等业主自治机构人员和聘用工作人员的工作。
第二十四条 业主委员会、业主监事会向业主代表大会负责并汇报工作。
第四章 物业基本情况
第二十五条 物业基本情况（本条未填条款待核实后补充）
物业名称：上地西里住宅小区
座落位置：
总建筑面积：
国有土地使用证明文件政府批文号：
土地用途：
第二十六条 本物业区域共有部分是指全体业主拥有土地使用权范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主拥有的所有建筑物、构筑物；共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），外墙面，大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾房、邮政信箱、避雷装置、地下室、楼梯间、变配电系统、照明灯具、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、供暖系统、空调系统、电视天线系统，自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；本物业区域内的市政排水设施、外围护栏及围墙等。
第五章 物业服务方式的选择和费用的交纳
第二十七条 本物业管理区域业主有权决定本区域物业管理服务的方式，可以选聘物业服务企业服务，可以聘用不同企业进行分项服务，也可以聘用其他管理人管理或由业主自治组织自行服务，本物业管理区域的物业管理方式，须经全体业主表决决定。
第二十八条 物业服务合同由业主委员会签署，合同文本须经业主代表大会决策通过。
第二十九条 业主委员会按程序签署物业服务合同后，业主应按物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。
第三十条 业主应按国家有关规定交纳和使用公共维修资金，严禁任何人挪用或不按程序使用公共维修资金。
第六章 物业的使用和维修
第三十一条 业主应合理使用本物业区域的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业区域的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护本物业区域的整洁、美观和生活秩序。
第三十二条 本物业区域禁止下列行为：
1．擅自改变房屋结构、外貌和用途；
2．擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部位，擅自移动共用设备；
3．擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其它共用部位、场地搭建建筑物或安装构筑物；
4．侵占或损坏院墙、道路、绿地、园林、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设备；
5．随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
6．在共有部份或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒害物质；
7．发出影响其他业主正常生活的噪声；
8．私设摊点，开设影响其他业主生活的经营性场所；
9．在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门窗；
10．在业主共有部份乱涂乱画；
11．未经业主共同决定，业主不得以任何形式在本物业区域做任何形式的经营性广告；
12、利用物业从事危害公共利益的活动；
13．其它违法行为。
第三十三条 业主饲养犬及其他宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定。
第三十四条 机动车在住宅区域行驶时应低速行驶，主动避让行人。车辆出入应按要求出示证件。机动车和自行车应在合理的地方停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；不得自行在车位上安装任何设施；停放期间，防盗报警器应使用静音，发出噪音应迅速解除。
第三十五条 装饰装修房屋，应遵守法律法规及本物业区域的相关规定。
第三十六条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知受托的物业服务企业或人员，并采取合理措施防止损失扩大。
第三十七条 对有关物业的维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。
在必要时，业主应配合受托的物业服务企业或人员和相邻业主进行入户维修，如因该等维修导致该业主利益受到损害，维修人应予以修复或适当赔偿。
第三十八条 如因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
第三十九条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，受托物业服务企业或人员有权督促责任人维修养护。
第四十条 受托物业服务企业或人员实施对物业共有部分维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。
第七章 纠纷的解决和违约责任
第四十一条 业主代表大会可与社区居委会配合，设立相应的调解机构，在社区业主及物业使用人自愿的情况下，调解因共有物业的使用、相邻关系产生的纠纷。
第四十二条 业主、使用人对物业服务工作的意见和建议，可直接向受托物业服务企业或人员提出，也可向业主代表大会、业主委员会和业主监事会提出。
对业主自治机构的决定不服的，可向业主代表大会、业主委员会和业主监事会提出；或按程序提交业主代表大会决定或提请全体业主表决，直至提请人民法院撤销。
第四十三条 业主自治机构工作人员违反本公约和社区其它规章制度，损害业主利益的，应当辞职；有前述行为不辞职的，业主、有关业主自治机构有权按程序启动相关罢免程序。损害较大需承担法律责任的，业主、有关业主自治机构可依法追究其法律责任。
第四十四条 挪用或不按程序使用公共维修资金的责任人对全体业主承担民事赔偿责任。
第四十五条 业主、使用人违反本公约约定造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的民事赔偿责任。
第八章 附 则
第四十六条 本公约涉及有关名词含义如下：
业主共同决定：指全体业主表决或业主代表大会决策，全体业主表决是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。
全体业主表决：指全体业主按程序通过书面投票的形式对某个议题发表的赞成、反对和弃权的意思表示。
业主代表大会决策：也称业主代表大会决定，指业主代表大会通过充分讨论程序后对讨论议题进行记名或不记名的表决，充分讨论应当在业主代表大会会议上公开进行，包括但不限于以下环节：对议题的说明、提问、解释、辩论、质询、听证、申辩等等。
社区联席会议：由业主代表大会、居民委员会、业主委员会和业主监事会成员组成的特殊情况下的扩大会议决策方式。
信任名单：业主提名、业主代表大会选举产生的业主委员会委员和业主监事会监事的人选名单。
业主代表：由各自然楼或单元选举产生，组成业主自治常务决策机构——业主代表大会的成员。
业主代理人：在全体业主表决过程中代表业主进行投票的受托人。
分区业主：各自然楼或单元等具有共同设备、设施等共有部分并能相对独立于全体业主的相对区域内的业主。
原物业服务合同：指本次合同之前经全体业主表决通过的合同。
第四十七条 本公约如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十八条 本公约的解释权由业主代表大会行使，业主委员会、业主可向业主代表大会提交本公约的修改议案，对符合条件的议案，由业主代表大会提交全体业主表决。
第四十九条 本公约经业主表决通过，自 年 月 日起生效。
2、《上地西里业主议事规则》
依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等法律法规及《上地西里业主公约》，制定本规则。
第一条 业主共同决定应当遵循以下基本原则：
1、遵守国家的法律法规和业主公约；
2、坚持权利与义务相一致；
3、坚持公开、公正、公平；
4、接受政府的指导、监督；
5、业主共同决定以全体业主表决和业主代表大会决策的形式进行；
6、全体业主表决和业主代表大会决策的事项应经充分讨论。
第二条 遇有下列情况时，应进行全体业主表决：
1、5％以上业主提议并获得业主代表大会讨论通过；
2、业主委员会提议并获得业主代表大会讨论通过；
3、业主监事会提议并获得业主代表大会讨论通过；
4、业主代表大会决定提议的；
5、10％业主提议召开，且没有10％业主反对的；10％业主反对的，议题应获得业主代表大会通过。
第三条 下列涉及全体业主的事项，应进行全体业主表决：
1、业主公约和业主议事规则的制定和修改；
2、本物业区域物业管理的具体方式及第一次启用新的物业管理方式涉及的相关物业服务合同；
3、超过上一年度物业服务合同总费用5％以上的物业服务合同，或经累计上浮后超过原物业服务合同总费用8％以上的物业服务合同；
3、业主代表大会提交的业委会委员和监事会监事人选的信任名单；
4、年预算超过10万元人民币以上的业主自治机构工作费用；
5、年预算超过10万元人民币以上的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、年预算超过10万元人民币以上的改建、重建建筑物及其附属设施；
7、10％业主提议，且没有10％业主反对的事项；
8、业主代表大会决定表决的事项。
决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。
全体业主表决的组织者应在表决决定产生后的三日内，在物业区域公告，同时将公告抄件送业主代表大会、业主委员会、业主监事会、居民委员会。
第四条 业主代表大会定期会议每年召开4次，每季度第一个月召开。遇有下列情况时，可召开业主代表大会临时会议：
1、1％以上业主提议和三名业主代表联署；
2、3名以上业主委员会委员，或2名以上业主监事会监事，或15%（含15％）以上的业主代表提议；
临时业主代表大会原则上一个月一次，议题较多的情况下，由业主代表大会以表决的形式对议题进行筛选和排序，同时做出相应的时间安排。
第五条 以下事项，全体业主授权业主代表大会决定：
1、业主公约和业主议事规则以外的社区规章制度的制定和修改，业主公约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改；
2、不超过上一年度物业服务合同总费用5％（含5％）以下的物业服务合同，或累计上浮不超过原物业服务合同总费用8％（含8％）以下的物业服务合同的订立和延期；
3、决定业主委员会委员和业主监事会监事人选的信任名单；
4、年预算不超过10万（含10万）元人民币以下的业主自治机构工作费用的筹集、费用标准、使用范围和财务管理等；
5、年预算不超过10万（含10万）元人民币以下的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、年预算不超过10万（含10万）元人民币以下的改建、重建建筑物及其附属设施
7、业主对业主委员会、业主监事会工作的质疑而又未能满足启动全体业主表决的事项；
8、业主、业主监事会提议的对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项；
9、对业主委员会委员、业主监事会监事违反工作程序，不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为的罢免事项；
10、业主与物业服务企业及其人员发生的重大矛盾和冲突事项；
11、全体业主表决决定事项之外其它事项。
业主代表大会决定的事项，须经业主代表大会全体代表2/3（含2/3）以上同意方为有效。
业主代表大会做出的决定，应在决定作出三日内在本物业区域公告，同时公告应抄送业主委员会、业主监事会、居民委员会等。
第六条 社区联席会议召开的条件是：应当进行全体业主表决，但来不及启动全体业主表决程序就需要做出重大决定的情况。该等情况由业主代表大会判断。
社区联席会议由业主代表大会召集人组织，做出的决定需经业主代表大会、居民委员会、业主委员会和业主监事会四机构成员总数的2/3以上同意方为有效。
社区联席会议的决定对业主自治机构和全体业主具有约束力
社区联席会议的决定不涉及费用使用的，有效期不超过半年。
社区联席会议的决定应在决定做出后3日内在社区公告。
第七条 全体业主表决由业主委员会组织。业主自治机构换届工作的全体业主表决由业主代表大会选举成立的换届委员会组织。
业主委员会不按第三条规定组织全体业主表决的，由业主代表大会组织。从业主代表大会决定组织之日起，业主委员会应停止工作，并在7天内向业主代表大会召集人移交公章、财务资料及有关工作，由业主代表大会代行其职责，直至选举出新的业主委员会。
第八条 业主代表大会由业主代表大会召集人主持，定期会议召开的时间由召集人确定，临时会议在召集人接到书面提议后两周内举行。召集人不主持的，由协助召集人组织，协助召集人也不组织的，由五名以上业主代表推举一名业主代表主持。
第九条 不按本规则第四条召集业主代表大会的召集人、协助召集人，视为自动辞职。本次业主代表大会会议应首先补选召集人，新补选的业主代表大会召集人在本次业主代表大会结束后开始工作。
第十条 分区业主表决由业委会组织，业委会应在表决结果出来后三日内在该分区区域公告。
第十一条 全体业主表决、业主代表大会决策、社区联席会议决定涉及财务方面的，业主代表大会应监督各项财务收支，并在本物业区域公示各项财务收支的账目。
第十二条 全体业主表决采用书面投票的方式进行。记票应记录赞成票、反对票和弃权票。
第十三条 全体业主表决，按以下程序进行：
1、组织者应在表决开始前15天在本物业区域显著位置公告表决事项及相关说明。
2、监票小组就表决事项向本物业区域全体业主送达投票单，投票单应包括本此投票表决事项、相关说明及投票回单，并告知投票回单的收回方式、投放的地点和截止时间
3、在投票单规定的截止时间内，监票小组收集指定投放地点的业主投票回单；
4、监票小组对投票回单的意见进行统计；
5、监票小组向组织者报告统计结果
6、组织者根据统计结果发布全体业主表决结果公告，公告应说明本次表决的合法性、有效性，明确表决事项是否通过或有效。
第十四条 监票小组由业主监事会组建成立。 换届选举的监票小组由换届委员会组建。
第十五条 业主委托代理人投票的，代理人应有业主的授权。
第十六条 为公正、公平、公开的目的，全体业主表决的组织者必要时可邀请公证机构、律师事务所、社区居委会监督投票回单的计收、结果的公布等。
投票回单及相关文件由业主监事会妥善保管，业主或利害关系人有权按程序提出监督意见。
第十七条 全体业主投票，除业主公约和本议事规则有特别规定的以外，表决事项须经本物业区域所持投票权1/2以上业主表示意见，同时需经参加表示意见的业主所持投票权1/2以上赞成通过，方为有效。
第十八条 修改公约、议事规则与换届选举工作同时进行时，可先按业主代表大会预先审议的新公约、议事规则和有关规章制度开展换届工作，然后再由全体业主投信任票进行确认。经全体业主表决通过的公约、议事规则及有关规章制度的修改和换届选举有效；未通过的，公约、议事规则及有关规章制度的修改和换届选举无效。前述无效情况发生后，应按旧规则重新成立选举委员会开展相应的工作。
第十九条 本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第二十条 本规则的解释权由业主代表大会行使，业主委员会、业主监事会和业主可向业主代表大会提交本规则的修改议案，对符合条件的议案，由业主代表大会提交全体业主表决。
第二十一条 本规则经全体业主表决通过，自 年 月 日起生效。
3、《上地西里业主自治机构人员选举和罢免办法》
第一章 总则
第一条 为了规范上地西里业主自治机构人员选举和罢免工作，保障业主依法行使权利，根据《上地西里业主公约》、《上地西里业主议事规则》制定本办法。
第二条 业主代表大会由33－41名业主代表组成；业主委员会由5名业主委员会委员组成；业主监事会由3名业主监事组成。
第三条 业主代表大会推选三名代表担任业主代表大会召集人，其中一名为主召集人，其他两名为协助召集人。
业主代表大会在业主委员会委员中推选一名委员担任业主委员会主任，并由业主委员会主任提名推选一名委员担任业主委员会副主任；在业主监事会监事中推选一名监事担任业主监事会召集人。
业主代表、业主委员会委员和业主监事会监事不得在相互的机构兼任任何职务。
第四条 业主自治机构人员的选举接受政府有关部门的监督和指导。
第五条 业主自治机构及其人员的任期为三年，人员可连选连任。
第二章 选举工作机构
第六条 业主自治机构和人员的换届选举工作由业主代表大会成立临时的选举委员会负责。选举委员会应于换届前半年成立，并开始准备工作。业主自治机构选举工作完成后，选举委员会职能自动终止并向业主代表大会移交有关资料。
非换届的业主代表的补选，由业主监事会负责。非换届的业主委员会委员、业主监事会监事的补选，由业主代表大会负责。业主委员会委员补选超过3人（含3人）的，业主监事会监事补选超过2人（含2人）的，参照换届程序，由业主代表大会确定信任名单，全体业主进行信任表决。
第七条 选举委员会应履行下列职责：
（一）宣传有关法律法规及选举规则和程序；
（二）制定选举工作计划并组织实施；
（三）培训选举工作人员；
（四）受理有关选举的意见和建议；
（五）办理选举工作中的其他事项。
第八条 选举工作中的记票和监票工作由负责选举的机构指定的监票小组负责，业主委员会委员候选人，业主监事会监事候选人不得成为监票小组成员。
第三章 业主资格确认
第九条 本物业区域房屋买卖合同的买主、房地产权属证明上记载的房主及共有人，婚姻法等法律规定的共有人，其他虽不是买主和房主，但因合法继承取得本物业区域房屋所有权、或经国家审判机关判决确认的本物业区域房屋归属其下的法人和自然人等，均可确认为本物业区域业主。对独立的每户房屋具有多个共有人的，应推荐一名共有人代表其他共有人作为本户的业主；不是业主的共有人未向业主委员会或负责选举的机构声明保留意见的，视为其同意该共有人作为业主代表自己。
负责选举的机构应在换届选举前做好业主资料的核实、登记和变更工作。共有人要登记为业主的，有义务向负责选举的机构提供相关合法证明。
第四章 候选人及信任名单的产生
第十条 业主代表候选人由各自然楼的业主自荐和推荐产生。
业主代表候选人名额按自然楼分配，自然楼业主人数少于（含）30人的，分配1名业主代表候选人；业主人数多于30的，分配2－3名业主代表候选人，具体名额由选举委员会确定。
第十一条 业主代表候选人名单在提交业主表决15日前，应在本楼公告，同时公告的还包括候选人对本楼业主的简明自述。
第十二条 业主委员会委员候选人、业主监事会监事候选人由本物业区域业主推荐，推荐人超过20人（含20人）的进入候选人名单。
第十三条 进入候选人名单的所有候选人，应向业主代表大会书面声明，披露自己或直系亲属是否存在与全体业主整体利益有冲突的信息，该等信息包括但不限于：与建设单位和物业服务企业存在公开或非公开的雇用关系、业务往来关系、商业合作关系及其他足以影响任职的关系等等。
存在与全体业主整体利益有冲突足以影响任职的候选人，应当回避。
第十四条 业主委员会委员和业主监事会监事的信任名单由业主代表大会在候选人名单中投票确定。
信任名单在提交业主信任投票15日前，应在本物业区域公告，同时公告的还包括有关人选对全体业主的简明自述。
第十五条 任何业主可就候选人名单、信任投票名单及相关人选向负责选举的机构提出质疑和意见。有前述情况的，负责选举的机构应在选举三日前，在相关楼或本物业区域公布对候选人名单、信任投票名单和相关人选的质疑、意见及相关人选的答复。
第十六条 在选举投票前，负责选举的机构至少应安排一次相关人选与业主的见面会。见面会的地点和时间应提前3天公告，由业主自由参加。相关人选应在见面会上说明自己在业主自治方面的主张和观点，并回答业主的问题和质疑。
第五章 选举程序
第十七条 业主代表由各自然楼的业主选择产生，以得票多的当选。其他机构人员由全体业主投信任票当选。换届选举应首先进行业主代表的选举，然后再进行其他机构人员的选举，新成立的业主代表大会确定信任投票名单。
第十八条 当选业主代表可以被提名业主委员会委员或业主监事会监事。当选业主委员会委员或监事的，并接受该职务的，自动放弃业主代表资格；未当选的，保留业主代表资格。前述情况产生的业主代表空缺由换届选择委员会在相关楼补选。
第十九条 选举可采取记名或不记名的方式投票。负责选举的机构应当在选举日五日前确定并公布监票小组成员。
第二十条 选举投票设立中心投票点，也可以由工作人员上门回收，必要时可以设立流动票箱。
第二十一条 选票由业主本人填写。因故不能填写选票的，可以委托候选人之外的代理人填写。 投票期间因外出不能投票的业主可以委托候选人之外的代理人代为投票。
第二十二条 投票结束后，应当封存收回的选票，并于当日或投票截止日次日在选举中心投票点，由监票小组公开核对、统计票数，作出记录。最后经监票小组全体成员签字后报告负责选举的机构。　　
第二十三条 投票的效力依据业主公约、业主议事规则和本办法的相关规定确定。
每次会议所投的票数，等于或者少于投票人数的有效，多于投票人数的无效。
对业主代表的选举应当有本楼持有1／2以上投票权的业主参加方为有效，得票多的当选。信任投票未通过的，重新选举。
如遇票数相等不能确定当选人时，应当就得票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。
对无法确认是否有效的选票，由监票小组提交负责选举的机构确定。
第二十四条 选举结果公布后，在三日内，选举委员会应组持业主代表大会从当选的业主代表中推选出业主代表大会主召集人和协助召集人。
第二十五条 新一届业主代表大会应确定业主委员会委员及业主监事会监事的信任名单，并在信任名单被信任投票通过后三人内推选出业主委员会主任、副主任、及业主监事会召集人。
第二十六条 选举结果经负责选举的机构确认有效后，应在当日公布选举结果。业主委员会应在法律规定的期限内报有关政府部门备案。　　
第六章 罢免、辞职和补选
第二十七条 有关业主委员会委员、业主监事会监事罢免、辞职的请求由业主代表大会召集人受理，并由业主代表大会在社区公告。
第二十八条 业主、业主机构可要求罢免业主委员会委员、业主监事会监事。要求罢免业主委员会委员、业主监事会监事的请求，应符合召开业主代表大会的条件。对于符合条件的要求，业主代表大会召集人应在受理之日后7天之内召开业主代表大会听证会。业主代表大会应在听证会之后30日就是否罢免相关人员作出决定。是否罢免的决定应在决定作出后1日内在本物业区域公告。
第二十九条 对业主委员会委员、业主监事会监事提出罢免请求的业主和机构，应当推选代表到业主代表大会听证会上说明罢免的理由，被要求罢免的业主委员会委员、业主监事会监事有权到会提出申辩意见。但业主代表大会讨论和表决相关事宜时，被要求罢免的人员应当回避。
第三十条 业主代表的罢免和辞职由业主监事会受理。
1、经各自然楼20％业主联名书面提议，可启动罢免本楼业主代表的罢免程序。
2、业主监事会在接到符合条件的罢免提议后一周之内应将罢免意见告知被请求罢免的业主代表，同时应就罢免事宜举行听证会。
3、听证会结束后，监事会应就罢免事宜在该自然楼举行罢免投票，该楼业主51％以上同意罢免提议的，罢免成功。未达到51％业主同意的，罢免失败。监事会应在罢免投票结束后一天之内，在该自然楼和全社区公告罢免投票结果，罢免成功的，宣布被罢免业主代表失去业主代表资格；罢免失败的，宣布被罢免代表保留业主代表资格。
4、业主代表被罢免后，监事会应在两周内在该自然楼举行业主代表补选。
5、在罢免投票前，提出罢免请求的业主向监事会书面请求撤销罢免提议的，罢免程序结束，同时监事会应将前述业主的书面请求撤销罢免的函件在该自然楼公告。
6、业主监事会不受理符合本办法罢免提议请求的，监事会集体自动辞职，并在一周之内向业主代表大会召集人移交工作和资料，由业主代表大会受理并代行业主监事会职能。
7、罢免程序（含补选）不得超过60天，罢免程序结束后一周之内，业主监事会应将罢免补选事宜书面报告业主代表大会。
业主代表辞职事宜由业主监事会公告，并报业主代表大会备案。
第三十一条 业主委员会委员、业主监事会监事和业主代表被依法追究刑事责任的，停止履行职务。
第三十二条 因罢免、辞职等出现业主委员会委员、业主监事会监事空缺时，由业主代表大会在业主代表中选举递补。业主代表空缺超过10％时，由监事会在相应自然楼进行补选。
第七章 附则
第三十三条 选举和罢免程序中的争议，由具体负责的机构答复处理，相关人员对该答复处理不满意的，可按程序启动业主代表大会会议，由业主代表大会决定。
第三十四条 在选举中候选人有伪造、篡改提名或选票等弄虚作假行为的，自动丧失候选人资格。
第三十五条 其他需全体业主表决的事宜，参照本办法相关规定执行。
第三十六条 本办法如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的效力。
第三十七条 本办法的解释权由业主代表大会行使，、业主、业主委员会和监事会可向业主代表大会提交本办法的修改议案，对符合条件的议案，由业主代表大会修改。
第三十八条 本办法经业主代表大会审议通过，自 年 月 日起生效。
4、《上地西里业主代表大会议事规则》
第一条 根据上地西里业主公约和业主议事规则，制定本规则。
第二条 业主代表大会议事原则
1. 按程序充分讨论；
2. 少数服从多数；
3. 禁止剥夺少数人《业主公约》规定的业主权利和其他合法权利或作出剥夺前述权利的决定。
4. 业主代表自由、平等地表达观点和意见。
第三条 业主、业主代表、业主委员会和业主监事会的提案由业主代表大会秘书受理，提案应以书面形式提出，业主代表大会秘书应予以登记并在一周之内报告给业主代表大会召集人，符合开会条件的，召集人应在两周内召集业主代表大会。
第四条 召集人可以召开预备会议，对提交的议题进行了解并审查是否符合提交的程序。 预备会议应邀请相关业委会委员、监事会监事、或相关的业主代表、业主参加 。预备会议可以是电话、或网上、邮件等形式。对于不符合程序的提案应告知提案人应当完善的程序。
第五条 召集人在召集业主代表大会三天前应将本次会议的议题、相关资料送交业主代表和其他应当列席会议的人员，并告知开会的时间、地点（特殊情况例外）。除非涉及特别的保密议题由业主代表书面表决决定不公开之外，会议一律向全体业主公开，并提前在社区内公告会议时间、地点和主要议题。社区业主、居民均可自由旁听。
第六条 业主代表大会会议按《上地西里业主代表大会会议规则》召开，本次业主代表大会召集人与出席会议的业主监事会监事，临时组成本次会议的主席团，按《会议规则》决定本次会议的程序。主席团成员应不少于三人。
第七条 业主代表有平等的发言权和表决权，列席业主代表大会的业主委员会委员、业主监事会监事和其他被邀请的人员，经会议主持人安排，需向业主代表汇报工作、接受质询、解释说明某项工作和情况及解答某种专业知识，可以发言。 旁听人员只有在代表发言完毕，且得到会议主持人的允许后，方可发言。旁听和被邀请人员不得主动要求发方言。业主代表之外的其他与会人员没有表决权。参加本次会议主席团的业主监事会监事就本次会议的程序问题除外。
第八条： 业主代表到会人数超过全部业主代表三分之二以上时（含三分之二）会议有效；但允许三名以下（含三名）非在场业主代表电话告知或邮件通知等方式参会，此三名以下代表视为参会。业主代表大会表决议题，只有在参加会议业主代表三分之二以上同意（含三分之二），且占全体业主代表三分之二（含三分之二）以上同意方为有效（允许未参会业主代表会下投票）。
第九条 根据会议进程，召集人及主席团可以决定休会，休会时间由主席团决定。
第十条 业主代表大会决定应制做成书面形式，并送达业主委员会、业主监事会和居委会，并在三日内在社区公告。业主代表大会公告应公布出席会议和未出席会议业主代表名单。业主代表大会的决定书面文件，在公告前需由业主代表大会主席团二位以上成员（含二位）对内容确认。
第十条 业主代表应当按时参加业主代表大会，连续三次未出席会议且无明确理 由的，视为自动辞去业主代表职务，由监事会按规定主持补选。
第十一条 业主委员会和业主监事会、委员和监事，应当执行业主代表大会的决定，经业主代表大会书面提示仍不执行的，视为自动辞职。
第十二条 业主代表对业主委员会、业主监事会、委员和监事的监督；业主监事会和监事，对业主代表、业主委员会及委员的监督，应当以是否违反程序、是否违反全体业主表决、业主代表大会的决定为标准，通过向业主代表大会提提案的形式进行。
监督者直接向被监督者告知监督意见的，一周之内应向业主代表大会书面备案监督事项，监督事项结束后，监督者应向业主代表大会书面报告监督结果。对于未经过提案形式进行的监督，被监督者认为正确的，应当改正，认为不正确的，可以拒绝。
第十三条 业主代表大会开会，除讨论业委会和监事会的改选问题之外，应邀请业主委员会和业主监事会列席；业主委员会工作会议，应邀请业主监事会列席，必要时也可邀请业主代表、居委会代表列席。监事、业主代表、居委会代表列席业主委员会会议没有表决权。
第十四条 业主代表大会、业主委员会和业主监事会的日常正式工作往来，应以书面文件进行。
第十五条 每年5月份的倒数第二个周六，为业主代表大会固定召开日期。
第十六条 本规则由业主代表大会制定和解释
5、《上地西里业主代表大会会议规则》
第一条 会议由业主代表大会召集人与监事会组成的主席团决定主持人；主持人不得对会议议题发表意见，也不得对议题进行解释、说明或提问。
第二条 会议开始，主持人根据与会代表人数宣布本次会议是否有效。确认会议有效之后宣布本次会议之前收到的议案，如果议案较多时，主持人应该首先提请代表表决本次会议将讨论的议题的顺序，并且表决该议题属于重大事项或者一般事项。
第三条 确定本次会议议题之后，请议题提议人对该议题进行说明，时间不超过10分钟。
第四条 说明议题之后，根据代表请求发言的先后顺序安排代表辩论发言，但是持反对意见的代表优先发言，没有反对意见时，应立即表决。
当同时要求发言的代表超过二人时，未发言的代表应优先发言；如不能决定谁应先发方时 ，主持人可考虑按代表的座位顺序、或签到的时间顺序（或其它随机的排序方式）安排发言。主持人尽可能考虑给到会的每一位代表发言机会。
第五条 辩论发言时间为每人每次不超过3分钟，对每一议题，在每一轮辩论中，每人发言只能一次。且不得占用其他代表的发言时间。
第六条 辩论按轮进行，一轮辩论结束时，主持人应该征询代表是否进行下一轮辩论，当有代表要求进行下一轮辩论时必须进行下一轮辩论。
第七条 每次会议对每个议题的辩论不超过三轮，三轮辩论以后主持人须提请代表就是否继续进行辩论进行表决，如果有1/3的与会代表要求继续辩论，则自动转到下一次会议进行，本次会议不再辩论；辩论程序全部结束后，应立即进行表决。
第八条 对议题进行表决以后，代表不得在本次会议上临时提出反对该决议的议案，也不得再对该决议发表意见。
第九条 主持人发现或有代表认为发言者有使用辱骂词语而提请主持人制止的，主持人应在征求主席团成员多数同意的情况下警告发言者改正，发言者拒绝改正的，主持人须立即提请全体代表就是否属于辱骂进行表决，如果表决认为属于辱骂的，主持人有权取消该代表的本次发言权。如果该代表在下一轮发言再次使用同样辱骂语言的，主持人须立即提请全体代表就是否取消该代表本次会议的发言权进行表决。
第十条 有代表未经主持人允许而强行发言且主持人与主席团成员均无法制止时，主持人可以视具体情况经与主席团商议后，可宣布本次会议休会。
第十一条 代表认为主持人的主持行为违反规定的，可以在有五名代表附议的情况下请求主席团提出更换主持人的表决议案，主席团须立即提请全体代表表决。当监事会提出此项表决时，主持人须自动暂时停止主持，待此项表决结束以后，按照表决结果辞去主持人或者继续主持本次会议。 会议过程中如果由于代表退席而使得会议代表人数少于规定人数时，主持人须立即宣布本次会议休会。
第十二条 旁听和列席会议人员不得主动提出发言要求。
第十三条 本次会议结束，主持人与监事会须即时宣布结果和公布结果的时间地点，记录在案。
第十四条 本规则由业主代表大会制定和解释

建材

业主维权的最大敌人是“参与论”
作者:林一海 ‘普遍参与论’与投机业主问题 2006-3-9
看来首先还是有必要说明一下什么叫“业主普遍参与论”，字面或者口头意思是这样的：业主要想维权，应该都来参与，也就是必须参加一个叫业主大会的组织，部分业主要想维权就必须通过业主大会才能提出要求，也就是说部分业主要想主张自己作为业主的权利就必须召开有一半甚至三分之二以上业主参加的业主大会才可以。
显然这样的论调对业主是很不利的，譬如物业管理公司擅自在小区某一幢楼顶上安装广告牌牟利，该楼内一些业主反对，物业管理公司便说，你们只是少部分人的意见，如果大多数业主都来反对我们也可以停止安装，你们可以召开业主大会嘛。但是按照《物业管理条例》的规定，业主大会要由业主委员会来召开，于是物业管理公司只要收买了业主委员会的主要成员，这些被收买的主要成员就可以寻找种种借口拒绝召开业主大会。这样的情形是很普遍的，理由也可以说得很正当：上千户业主的小区，召开业主大会多困难啊，难道你少部分业主说召开就召开吗？按照政府的规定，你们必须先找百分之二十的业主联名签署提案，在一千户的小区里就需要找到二百户，但是被安装广告牌的这个楼里总共才有六十户业主，他们必须到其它楼里寻找一百二十户业主，而其它楼的业主很可能觉得这事与自己无关而不参与联名，结果使得想维权的人筋疲力竭而不了了之。
也许有人会说：看来解决问题的关键在于业主委员会，如果业主委员会被收买了拒绝召开业主大会，那把业主委员会罢免了不就可以了吗？但是问题还是一样，想提出弹劾罢免业主委员会的提案还是需要百分二十的业主联名，否则业主委员会还是可以振振有辞地说你们是少数人的意见。即使真地找到了百分之二十业主的联名，业主委员会也仍然可以借口审查签名的真实性而拖延，在拖延中分化瓦解业主。譬如银枫家园的业主委员会主任面对数百业主的对他本人的联名弹劾就这样玩了一把，而这个业主委员会主任恰好就是“参与论”的主要鼓吹者。
可见，“普遍参与论”实际上是物业管理公司和业主委员会同流合污的理论，他们鼓吹“参与论”表面上是在动员全体业主都来参与和关心物业管理问题，实际上是以“参与论”来千方百计地阻挠广大业主参与物业管理，跟物业管理公司一道侵害广大业主的利益。
也许有人还是不以为然吧，觉得广大业主如果真的都来参与关心物业管理问题，百分之二十不是很简单的问题吗？问题就在这里：物业管理问题真的重要到了必须每个业主都来关心和参与的程度了吗？即使是比物业管理问题重要得多的问题，譬如天大的食品污染问题，关系到千家万户的医疗腐败和教育腐败问题，关系到许多人经济来源和社会稳定的就业问题，关系到国家统一的反台独问题，关系到生存的水资源问题，关系到每一人未来的养老问题，等等，也没有达到需要每个人都来参与的程度吧？
如果按照“普遍参与论”的说法，那么每个人都应该去关心这些比物业管理问题重要得多的问题，但是这样一来每个业主还有时间和精力来关心和参与物业管理问题吗？但是业主如果业余去参与反台独而没有时间来参与物业管理问题的时候，参与论者就公开声称：那既然你不来参与，就不要抱怨业主委员会出卖你的利益了，是你活该！你业主要推选代表审议业主委员会炮制的猫腻决议吗？不行，法律不允许！问他们哪部法律规定了不许推选代表审议决定？就是不告诉业主，反正就是有！
显然，“普遍参与论”是反对社会分工的客观规律的，利用两千多年来小生产习惯对人们的影响，来为物业管理公司侵害业主的利益寻找理论依据，所以“参与论”者坚决反对业主成立业主代表大会来讨论决策和监督业主委员会，胡说什么业主代表大会来决策就剥夺了广大业主的权利，而面对凡事召开业主大会又根本不可能的事实，则说什么业主大会开不起来说明广大业主喜欢这样的局面，应该维持现状！
“普遍参与论”者对广大业主的最大欺骗就是不顾已经成立的业主委员会基本上不能起到为业主维权，甚至与物业管理公司同流合污侵害业主利益的显著事实，仍然在鼓吹只要成立了业主委员会就能够为业主维权了。而且把业主委员会说成是道德的天然化身，要求广大业主充分信任。
最后指出一点也许就够了：“普遍参与论”的鼓吹者都是打着业主维权旗号的业主委员会成员和被广大业主赶下台的业主委员会前主任们，当这些前主任们自诩业主维权代表出现在中央电视台的《新闻调查》节目上的时候一点也不担心观众会问一句：你们既然是业主维权的代表人物，怎么都是业主委员会的前主任而不是得到广大业主信任而连任的现主任呢？

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谈谈‘投机业主’问题 作者:谨谨 ‘普遍参与论’与投机业主问题 2006-7-23
谈谈‘投机业主’问题——自从一年前林一海先生和赵恒律师不约而同提出投机业主这个概念以来，经过反反复复的讨论，已经可以成为焦点概念了，特别是这两天我们与任晨光的斗争更证明了圈定这个焦点是准确的，正如赵恒律师指出的，这个概念使得业主的认识提前了几年。
业主就可以很容易地从‘投机业主’这个概念入手进行组织建设的判断，一下子就可以破除投机业主所谓‘热心’和什么‘做公益’的欺骗性说法。林一海先生也很赞成，说这个概念就象当年鲁迅先生提炼的阿 Q形象一样有巨大的促进觉醒的意义，所以应该成为业主代表大会理论的切入点，而最早林一海先生是主张从孙中山先生所谓‘从学会开会开始’为切入点的，后来发现投机业主也恰恰是最怕广大业主推选代表开会决策的，所以就把这个切入点前推到了‘投机业主’概念上，在就是业主代表大会理论的深化，实践证明也是完全正确的。
实践证明，那些打着什么‘热心’和‘公益’幌子的家伙最害怕‘投机业主’这个概念，一听‘投机业主’，脑皮儿噌的就紧了，不就说明是击中要害的吗？那么有没有‘热心’和‘公益’的业主呢？当然会有，就是那些积极主张建立业主代表大会监督自己的业主嘛。 .
投机业主的确是很愚蠢的，他们没有能力否认投机业主的存在，不敢说小区里根本就没有投机业主，所以极力否认自己是投机业主的同时，却又说不出来投机业主在哪里，于是就只好硬说广大业主是搭便车的投机业主，这样他们实际上就是与广大业主为敌了。不是这样吗 .
很滑稽的事情是：南岩居士要求不能使用‘投机业主’这个词，根据是这是个骂人的词，当然是可笑的，既然知道‘投机业主’不光彩，干吗还要争先恐后地去当投机业主呢？如果仅仅是不承认自己是投机业主，那就应该讨论到底什么是投机业主和谁是投机业主的问题，而不是害怕‘投机业主’这个概念嘛。
南明先生认为：投机业主是个客观概念，当然不是什么骂人，每个领域都有投机分子，不承认有投机业主的人实际上就是投机业主。投机业主最大的特征就是希望在不公平的规则下牟利，而博雅家园的投机业主不就是想要制定‘限制业主权利’的公约来统治广大业主嘛。
北大帅哥指出：那些明明知道业委会-业主大会体制不能实现业主愿望而又坚持不改，寻找种种借口反对成立业主代表大会的和通过成立花瓶一样的假业主代表大会来败坏业主代表大会名誉的，就是投机业主。
曾是长风网友指出，那些抹煞和贬低甚至歪曲业主代表大会，搞假业主代表大会的，譬如杜撰什么‘极端代表论’的就是投机业主，当然，健翔园这样的假业主代表大会一定是短命的，不久就会破产。
-----“投机业主”还不如改为“既得利益者”，但是即便改了，也是不成立的。如果是真正的三个代表，既得利益者也是不敢公开违背三个代表的。 - savanture
——‘投机业主’不能改为‘既得利益者’，恰恰是还没有成为既得利益者之前他们的投机性最强。不要乱提概念，一个概念的形成不是容易的，投机业主这个概念是赵恒律师和林一海先生上百次的讨论才有把握提出来的，特别是在与任晨光的投机理论斗争中深化的，也还在继续深化。 - 南明
---不错，‘投机业主’这个概念对业主来说太重要了，就象做生意一样，要先弄清楚谁是买的谁是卖的，当业主就要先有一个‘投机业主’的概念，特别是对小区里的活跃分子，要先用‘投机业主’这个帽子给他戴戴试试看是否合适，那就是看他对成立业主代表大会的态度。-北大帅哥
本帖于2009年03月26日11时53分被谨谨修改

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业主委员会的最大敌人是业主代表大会
作者:林一海 业主委员会批判 2009-3-3
一般人可能会觉得很奇怪，只听说业主委员会的最大敌人是物业管理公司的，怎么会是业主代表大会呢？是不是过于耸人听闻了呢？
其实，回答这个问题是很简单的，只要有人在居住小区里宣传成立业主代表大会的话，看看会是谁第一个站出来反对呢？也许你想不到吧，是业主委员会或者想进入业主委员会的人，物业管理公司现在则一般不直接出面了。
那么为什么业委会或者想进入业委会的人要坚决反对成立业主代表大会呢？这里可以看一个前天发生的事情：一个叫‘业申委’的组织主办了一个所谓的北京市业委会第三届年会，被邀请第一个登台发言的是一位被称为卧龙小区业委会主任的方先生，他发表了‘我们共同的梦想是所有属于业主所有的应该由业主共同管理，业主共同受益’的祝词，语气是热情洋溢的，内容似乎也是不错的。然而大家只要知道卧龙小区业委会是2004年6月底成立的，该小区业主大会公约规定业委会为三年一届，也就是说该业委会已经于2007年6月到期而且也再没有改选换届过，就能够想得出来发生了什么事情了吧。
但是这与业委会把业主代表大会列为主要敌人有什么关系呢？卧龙小区有业主代表大会吗？是没有的。因为当初成立业委会的时候，这个方主任和业委会的绝大多数委员就是坚决反对成立业主代表大会的，一位赞成成立业主代表大会的委员愤而退出了业委会。当然，原来许多被业委会大多数委员忽悠的广大业主也因此看清了所谓业委会不过是一群投机业主利用的工具而已。
业委会为什么要反对成立业主代表大会呢？道理显然太简单了，没有业主代表大会来制约，业委会就可以跟物业管理公司随意勾结侵害广大业主的利益了。
业委会们当然不承认这一点，振振有辞地说：怎么会呢？不是还有业主大会吗？我们跟物业管理公司勾结，你们业主不会举行业主大会投票罢免我们吗？
由于业主自治在我国还是新生事物，广大业主不仅没有这方面的历史经验，而且还很善良，一开始也是这样认为的，但是却不知道，投机业主人数虽然很少，但是很有些小聪明，以社会精英自居，而且有上千年封建市侩主义的经验和理论，现在加上有物业管理公司集团的背后支持，并且由一些想在业主自治领域投机的所谓学者进行现代理论的包装，端的是了不得，他们很清楚全体业主投票这样的事情在单元楼宅情况下业主之间难以交往，更不容易充分交流，因而所谓投票往往是一鼓作气、再而衰、三而竭的事情，只要在成立业委会的时候忽悠业主把投票热情都释放出来，业主要想在发现上当以后再举行投票罢免他们就已经是‘再而衰’的事情了，然后再规定业主要罢免业委会必须有百分之二十业主联合提名，而且还必须由业委会来主持，不就可以轻而易举地把业主折腾到‘三而竭’的境地了吗？
北京的美丽园小区是这样，卧龙小区也是这样，就在这位方先生利用自己的精明劲坐上业委会主任的宝座呼风唤雨的时候，许多业主才发现自己上当了，要罢免他，但是他拒绝召开业主大会，结果几百人联合签名也被他视而不见。业主们反映到政府，政府说这是业主自治范围的事情，政府不便干预；业主到法院反映，法院说可以起诉，但是要由业委会盖章，可是业委会公章就在这位方先生手里，法院也没办法。业主只能垂头丧气无可奈何再也不参与业主自治的事情了，大家说就让他胡闹吧，不就是三年吗？到期改选的时候不再选他不就是了吗？
但是，业主们确实太善良了，三年到期了，也尽管早在差不多两年前就被业委会大多数委员罢免了主任的职务，但是这位业委会主任至今仍然不交出来业委会公章，‘理由’是‘业委会开会不是我主持的，所以无效’。
这个时候许多业主才发现这些人为什么要拼命反对成立业主代表大会了，因为如果有业主代表大会的话，当然就很容易罢免整个业委会或者调皮捣蛋的业委会委员了。所以业委会，严格的说是很少数的投机业主，是把业主代表大会作为最主要的敌人来严加防范的，他们与物业管理公司集团勾结起来，从理论源头上就准备了“普遍参与论”来愚弄广大业主，然后精心炮制出来扼杀业主自治的所谓业主大会制度，通过涣散瓦解业主的自治热情而达到一次选举就可以帮助物业管理公司永远控制小区的目的，他们所谓的业主共同管理就是业委会管理，进一步说就是业委会主任统治——当然，这不过是幻想而已，在卧龙小区，业主们虽然拿不到业委会公章而赶不走物业管理公司，但是业主们也已经想不起来有这么个方主任了，就象在北京也没有几个业主把什么‘业主申委’当回事情一样。
业主代表大会公开谴责政府部门，好啊，只有业主代表大会能够做到。

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(注：现在社区自治的组织者中，流行“大家都来参与”的提法，即只要大家都来参与，社区的事就能办好，我们将这种不讲社会分工，不愿建立参与制度的观点称为 “普遍参与论”。我们主张在社区首先要建立参与的制度——即分权制衡的业主代表大会制度，让每个愿意参与的人都能通过制度进行有效的参与，有了制度，社区事务实际上没有必要都去参与。主张业主代表大会制的观点，称为“代表论”）。
“大家都来参与”是一个虚伪的口号赵 恒 2006-03-08
“大家都来参与”这个口号的虚伪性在于回避“谁是这些活动的组织者？为什么是参与这个活动而不是参与别的活动？”，也就是说业主的参与能否顺利地按制度和程序改变其所参与活动的组织者及活动内容。这是普遍参与论者从来都不敢谈的问题。
“普遍参与论”故意假设两个欺骗全体参与者的合法前提，那就是：活动的组织者是合法的不容置疑的；活动的内容是合法的不容置疑的。所以，他们有权号召大家都来“参与”。但是，社区的实践告诉我们，不健全参与制度，没有监督机制，这些“合法前提”是不存在的。 -
所以，代表论者认为，业主的参与不仅只是参与“活动”本身，而且还要参与对组织者的选择和活动内容的选择。只有做到了业主的参与能选择活动的组织者和活动的内容，这样的活动才是广大业主愿意参与的。
要做到“业主的参与能选择活动的组织者和活动的内容”，就必须建立制度化的参与机制和表达机制，即“充分讨论”和“方便罢免”的机制，而“业主代表大会”制度，正是这一要求的必然的选择。
有了“业主代表大会”这种“充分讨论”和“方便罢免”的机制作保障之后，全体业主就会发现，这一制度并不需要大家都去参与，但是给予了每一个愿意参与的业主的参与途径和程序，这种途径和程序必要时可以顺利启动各种监督和纠错机制，而不受组织者的控制。

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来自民主实践的鲜活观点：
（摘自：赵 恒律师在上地西里业主代表大会制度研讨会上的发言《破除封建市侩主义，建立业主代表大会制度》2008年3月1日）
--------------社区的基本矛盾是广大业主为了保护自己财产、建设和谐的居住环境，要求社区民主自治的愿望与形形色色的、各式各样的阻碍社区进行民主自治的思想和行为的矛盾。就是万变不离其宗，上地西里首先抓住基本矛盾，基本矛盾就是根本矛盾，根本矛盾解决好了，为主要矛盾的解决创造条件。
而主要矛盾在不同的阶段有不同的主要矛盾，有时是与物业公司、发展商的矛盾，有时是业主的内部矛盾，如与业委会的矛盾。
-----------------上地西里在建设业主代表大会时,理论基础是什么？
理论基础就是社会分工、程序正义。
社会分工大家觉得很大，因为现代代议制分权制衡理论有人不承认，不认为它是个理论，那么我们就往前推，社会分工这个理论、规律大家不能不承认吧。
所谓社会分工就是人类社会发展到现在，不是所有的事都由自己亲自去做，社区管理也是一样。不是所有业主都来参与。物业公司才多少人？也就是几十人。那么几千、上万的业主却对付不了这么一个公司，为什么？那是业主没有按照社会分工的规律来做，不按客观规律做，人多有什么用？
----------------程序正义也是我们上地西里很重要的自治原则，程序正义就是指我们的程序不是追求它一定导致正义的结果，而是说在这个过程中，它要保护和结果没有关系的独立价值。这个价值是什么呢？就是人的自由、平等和尊严。所以根据程序正义，我们就得公开过程。实际上就是要求正义不仅要实现，而且要以人们能看见的方式实现。有一个很大的误区，就是公开只公布结果，而不公开过程。但是，在上地西里不行，我们还要公开过程。
-------------------业主自治是中国城市的一场社会变革，而且是在一个产业化并不充分的传统小生产社会里进行的一场破天荒的民主化变革，所以业主自治必然遭到披着各种民主外衣的形形色色的封建市侩主义的绞杀。
-------------------无论披着何种民主的外衣，封建市侩主义在主导社区三五年后仍然不能建立监督机制，那么我们就可以认定其代表人就是投机业主。
一个社区可以被投机业主危害三、五年，我们还不能说他是投机业主吗？投机业主七八年来在社区散布的主要观点是在“普遍参与论”的指导下，故意散布“社区自治没有理论”，“社区应进行各式各样的实践”（而实际上只有“业主大会—业委会”一种模式的实践）、“物权不能代理(代表）”等等，其目的只有一个，就是混淆社区民主机制与非民主机制的差别，为非民主机制的长期存在制造议论。
--------------------接下来我讲一下民主实践中的问题。------实践中的两个重要问题就是“充分讨论”和“容易罢免”。前者是民主的核心问题；后者是要害问题
------------------容易罢免是人数众多的共有人环境下，业主最重要的权利，没有这个权利，就谈不是业主的其他共有权利。！

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中央政府正在意识到‘业主大会’制度的缺陷 作者:林一海 未分类 2009-3-26
学术与政策评论 2009-3-7 (102次点击) [管理这篇文章]
在昨天我转贴的国务院法制办2008年第32期法制专报中，表达了该机构对以北京上地西里小区小区业主代表大会为典型的业主民主自治实践的高度关注和热情支持，其中不仅明确表示“ 社区自治实行代议制是一种有益探索 ”，而且也毫不含糊地指出《物权法》和《物业管理条例》规定的所谓业主大会制度是有缺陷的。
这件事情显示了什么意义呢？
我们只要注意到这样一个事实就大致可以明白了：国务院的这期法制专报是2008年6月2日发表的，距今已经有九个月了，但是这么长时间里我们听到那些所谓社区专家提到过吗？看到过他们赞成或者反对的意见吗？特别是有一个经常举行所谓“社区自治”宣传活动的叫“和谐社区中心”的组织向广大业主透露过这个消息吗？有一个两年来煞是活跃的叫什么“业委会协会申办委员会”的组织前几天在举行所谓北京业委会第三届年会的时候，那些聚集的几十家业委会主任，数十位所谓专家教授与前两次所谓年会上一样，依然煞有介事地侈谈业主民主自治的时候也默契一致地缄口不提这个专报的内容，反而老调重弹继续宣扬几年来害惨了广大业主的所谓业主大会制度，是不是非常害怕广大业主知道‘专报’这个对业委会十分不利而对广大业主有利的消息呢？
几年来，面对本人与上地西里小区业主代表大会设计者赵恒律师提出的业主代表大会理论，聚集了大量投机业主的业委会集团和物业管理公司集团采取了惊人一致的策略，一方面是由他们共同的所谓专家忘乎所以地攻击业主代表大会制度不合法，宣扬什么“业主自治没有理论”，“主要是实践”，胡说什么〈物业管理条例〉已经提供了很好的业主大会制度，“照着做就可以维权了”，等等，特别是大肆鼓吹“普遍参与论”来反对业主代表大会理论，故意胡说什么“物权不能代表”等谬论来误导和折腾广大业主，甚至非常狂妄地恐吓想搞业主代表大会的业主，叫嚣什么“政府不可能批准，因为违法”；另一方面则是对上地西里小区业主代表大会四年来的成功实践尽可能回避不提，惟恐广大业主知道有这么一个突破了所谓业主大会制度而取得良好自治效果的典型案例。更恶劣的是
四年来，为了达到“证明”和美化子虚乌有的所谓业主大会以便遏制业主代表大会理论和实践发展的目的，投机业主势力确实是煞费苦心了，搞了一幕又一幕闹剧，譬如银枫家园的所谓“公民实验”，所谓“中国民主里程碑”的美丽园风波，譬如所谓“基础政治制度创新”而实际上很快破产的健翔园假业主代表大会，再譬如短命的什么“朗琴园物业信托”，等等，虽然花样百出，然而无不以失败告终，不仅广大业主逐渐认识到所谓业主大会不过是在物业管理公司集团指导下控制了业委会的很少数投机业主跟物业管理公司相互呼应共同损害业主利益的工具，而且因此而产生的对城市基层社会安定的威胁也就不可避免地被中央有关部门注意到了，于是就有了国务院法制办的这期专报。
国务院法制办专报指出了所谓业主大会制度的缺陷，虽然距离在制度上克服这个缺陷尚需时日，业主代表大会“堂堂正正出前村”的时候还没有到来，但是对盘踞业委会的投机业主势力的打击显然是很沉重的，就象现在三月之初北京尚寒，但是显然已经不可能再一片冰雪世界了一样吧。
政府法制参阅（专报）——2008年第32期

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社区自治实行代议制是一种有益探索
《北京青年报》近日刊载报道，北京市海淀区上地西里社区为我们提供了一个值得关注的样本。上地西里社区不仅有业主大会、业委会，还成立了业主代表大会、监事会。业主大会有罢免权，业委会有执行权，没有决策权；监事会对业代会、业委会行使监督权，并向业主代表大会汇报；没有执行权的业主代表大会拥有对社区公共管理的决策权。业主想要“罢免”业代会、业委会、监事会成员，可经相对便利的通道：最多10位业主联名就可提出罢免案，交业主代表大会审议。
推行业主自治，构建和谐的物业服务管理秩序，这不仅是现代城市居民安居乐业的需要，也是国家操练基层民主、培育公民社会的重要方式。然而在我国，业主与物业公司之间的紧张关系由来已久，究其原因，根源上仍在于业主自治的基因发育不足，业主所享有的自治权利相当程度上因为条件限制而变成了“画饼”。
应当说，随着《物权法》对物业管理的规范和国务院对《物业管理条例》的修改，我国在立法上已为业主提供了较为充分的权利支撑，物业公司过多含糊的“管理权”受到限制，业主自治的制度空间得到拓展。但是，这种自治的权利又往往被“架空”。按照法律规定，社区公共事务由所有业主组成的业主大会共同决定。且不说大部分业主在同一时间聚集起来开会的可能性极小，即使在特殊条件下，业主们聚集起来了，成百上千的业主坐在一起，也不可能真正讨论问题。所以法律所规定的由三分之二以上业主表决决定社区公共事务，实际上是给社区自治设置了过高门槛。这种现实领域内的自治贫瘠，也造成了业主维权的困境。无奈之下，不少业主只好选择不交或拒交物业费的方式去“维权”。
针对业主大会制度设计中的缺陷，北京上地西里社区引入现代代议制治理模式，成立业主代表大会，由全体业主授权业主代表大会行使职权，从而有效破解了业主行使自治权利的诸多现实难题，激活了法律层面上业主自治的各项权利。从其运行结构上看，这种建立在业主大会、业委会、业代会和监事会分权基础上的自治模式，充分体现出公权分立制衡的民主原理，既尊重了社区民主自治的投票选举权，又落实了业主罢免权。
从理论上说，现代物业管理的本质是业主自治，物业企业公共服务和治理权力的取得，是业主自治基础上的权利让渡，是业主自治权的延伸。目前中国业主弱势地位的成因恰恰是自治程度的欠缺所致。所以对于“业主代表大会”这样的民间创造，立法机关和政府部门应给予充分的尊重和吸纳。从根本上说，政府更应致力于业主自治传统的形成，致力于业主与物业企业双方力量的均衡，包括提供明确的自治组织规范、更为便利的权利行使方式、宽松而积极的业主选举机制等。只有在实现业主自治的基础上，业主与物业企业才能形成良性的共生秩序
目前中国业主弱势地位的成因恰恰是自治程度的欠缺所致。所以对于“业主代表大会”这样的民间创造，立法机关和政府部门应给予充分的尊重和吸纳。
政府的明智与民间的智慧上下结合，中国的事情就好办了。
赞成！民间智慧是基础，政府明智是关键！这个关键就是政府要善于发现民间的智慧。

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中央政府认识到业主自治中‘充分讨论’的重要性 作者:林一海 学术与政策评论 2009-3-8
在2008年32期的国务院法制专报里有这样一段话：且不说大部分业主在同一时间聚集起来开会的可能性极小，即使在特殊条件下，业主们聚集起来了，成百上千的业主坐在一起，也不可能真正讨论问题。所以法律所规定的由三分之二以上业主表决决定社区公共事务，实际上是给社区自治设置了过高门槛。这种现实领域内的自治贫瘠，也造成了业主维权的困境。无奈之下，不少业主只好选择不交或拒交物业费的方式去“维权”。
我和赵恒律师在创立的业主代表大会理论里把“充分讨论”列为业主民主自治的两个核心问题之一，而这一点是投机业主控制的业委会集团坚决反对的，他们主张的所谓业主民主自治就是全体投票，而非常害怕业主对他们以业委会的名义精心炮制的议题进行充分讨论，因为业委会集团很清楚，无论他们如何自诩“民主精英”，只要业主能够充分讨论，他们业委会炮制的议题里的猫腻被精心伪装得多么巧妙，都很难不被识破。因而他们坚决反对业主推选有时间有精力有专业知识的代表组成业主代表大会来审议业委会提交的议题，他们同样很清楚，只要不让业主能够理性地讨论，即使有一些业主看出来了业委会的不良企图，但是无法及时告诉广大业主，他们仍然能够忽悠大多数业主稀里糊涂地投票而通过侵害广大业主利益的议题。
譬如在两年前的美丽园风波里，业委会为了帮助物业管理公司获取暴利，炮制了一个关于“停车管理费”的合同提交给业主表决，忽悠业主说：“这个合同里规定的是每车每月一百二十元，比政府的指导价格还少了三十元呢”。但是该业委会却不告诉业主每部车的管理成本不过二、三十元，因而尽管一些业主看出来了其中的猫逆，但是无法及时告诉广大业主，使得大多数业主在不知道自己被卖了的情况下投了同意票，白白给物业管理公司送去了每年上百万的暴利。全北京有多少小区？全国又有多少小区？加起来的钱该有多少呢？恐怕是天文数字吧？
试想，如果有业主代表大会来审议该合同的话，只要有一个代表提出成本问题，必然引起代表们的讨论，显然就会被否决了。所以几年来尽管我们业主代表大会派一再指出一个议题是否经过充分讨论而做的表决结果会很不相同，甚至完全相反，但是这业委会集团仍然拼命反对成立业主代表大会，要害就在这里。
当然，这也证明了我们提出的“充分讨论”问题的确是业主民主自治的核心问题，也是我们广大业主同业委会集团斗争的焦点问题。
特别需要指出的是，业委会集团反对成立业主代表大会来理性地讨论业主自治问题，最大的危害在于分裂涣散业主，进而制造基层社会的动乱，严重威胁着中国社会的发展，我想，这也是为什么中央政府机关开始认识到“充分讨论”在社区自治中的重要性质的主要原因吧。
政府开始注意业主自治中“容易罢免”这个核心问题
作者:林一海 学术与政策评论 2009-3-9 (92次点击) [管理这篇文章]
在《中央政府认识到业主自治中‘充分讨论’的重要性》一文里，提到“我和赵恒律师在创立的业主代表大会理论里把“充分讨论”列为业主民主自治的两个核心问题之一”，以前也早就指出过，业主民主自治的另一个核心问题就是‘容易罢免’，因为没有‘容易罢免’这一条，业主的权利是很难实现的，这已经为十年来投机业主坚决反对成立业主代表大会来监督业委会的事实一而再、再而三地证明过了。
有网友问，一个事情里怎么会有两个‘核心’问题呢？其实一点也不奇怪，就象一个椭圆里有两个焦点一样，一个事物里有两个核心问题是很正常的，有核有心，才能够成其为核心，对民主问题而言，如果说‘充分讨论’是核的话，‘容易罢免’就是心了。难以甚至根本就罢免不了，也就是选民根本不当家，哪怎么叫民主呢？
按说这是个再简单不过的道理吧，但是业委会集团却坚持认为业主难以罢免业委会，那就是民主，说“谁让你们不全体都来投票呢？你们业主冷漠、自私和愚昧嘛”。在投机业主委员会看来，人类发明代议制这样的民主形式不是文明的发展，而是走向愚昧。可是这些投机业主却很想利用业委会这个桥梁混入人民代表大会，也就是成为人民代表大会的代表，这就是投机业主典型的封建市侩主义表现，没有什么固定的原则，只要对自己有利，就一会儿攻击代议制，胡说什么“物权不能代表”，还胡说自己混入业委会是做公益而道德高尚，不让成立业主代表大会来监督和罢免他们，一会儿又鼓吹当人大代表好监督和罢免政府。说穿了就是觉得当今天下舍我其谁，想成为至高无上的社区统领甚至国家皇帝，就跟阿Q觉得国民革命就是自己想搬谁家的床就搬，‘想吴妈那就是吴妈’，甚至想杀小D那就‘咔嚓一下’一样，显然是很可笑的吧。
当然，他们现在不大容易笑出来了，尽管他们搬来了几个不学无术的所谓学者鼓吹“普遍参与论”，甚至煞有介事地恐吓想成立业主代表大会监督他们的业主是“违法，政府不会同意”，但是几年来不仅一些地方政府积极推进了业主代表大会的试验，而且现在连国务院法制办公室也在专报里指出：
针对业主大会制度设计中的缺陷，北京上地西里社区引入现代代议制治理模式，成立业主代表大会，由全体业主授权业主代表大会行使职权，从而有效破解了业主行使自治权利的诸多现实难题，激活了法律层面上业主自治的各项权利。从其运行结构上看，这种建立在业主大会、业委会、业代会和监事会分权基础上的自治模式，充分体现出公权分立制衡的民主原理，既尊重了社区民主自治的投票选举权，又落实了业主罢免权。
可见通过成立业主代表大会来“落实业主的罢免权”已经引起了重视，我想其道理是政府已经意识到了，在市场经济成为不可逆转的历史潮流的时代，公民社会也在不可逆转地发育，政府要顺应这个潮流而逐渐退出社区事务，就必须高度重视业主的罢免权，以免社区自治成为很少数与物业管理公司共同侵害广大业主利益的投机业主趁机兴风作浪而危害社会稳定的场所。
确实，几年来我们可以清楚地看到，大凡有业主自治风波的小区，都有一个广大业主与业委会之间罢免与反罢免斗争的焦点问题，譬如在北京一个叫健翔园的小区，几年前那个业委会主任操刀也成立了一个业主代表大会，而且在其起草的业主大会议事规则里煞有介事地说根据现代民主理论，业主代表大会对业委会主任和委员有弹劾权，但是在后来业主代表大会决议罢免这个主任的时候，他却得意洋洋地说“根据议事规则，你们业主代表大会只有弹劾权，而没有罢免权，弹劾权与罢免权不是一回事情，罢免要由全体业主都来投票才有效”。业主代表大会的代表们这才发现上了当了，人家起草议事规则的时候就很清楚‘罢免’问题的重要性而早就防备好了，真聪明呀。于是代表们以后也就不来了，所谓“最体现现代民主的真正的业主代表大会”就这样树倒猢狲散了，无论该主任再怎么忽悠，大家也都不理睬了，而业委会的大多数委员则联手迫使他辞去了业委会主任的职务，他则恼羞成怒当面刻坏了业委会公章，使得业委会也干不了什么事情了，以致于该前主任用绝食一天的方式逼迫业委会举行所谓业主大会全体投票，也还是没人理睬，当然，健翔园小区也就陷入了更加混乱的境地。
是啊，当学者还在纸上谈兵，大谈什么用国际公约防止多数人暴政的时候，中国市民阶层的先锋们已经在民主实践中建立了防止暴政的初步的制度规范，这些勇敢的实践者清楚地知道，多数人暴政不是民主的产物，相反却是专制集权的伴生物，正真的民主要保障少数人的合法权利，禁止多数人暴政。
请看北京上地西里业主自治中制度规范对防止多数人暴政的规定：
《上地西里业主公约》
第四十六条 本公约涉及有关名词含义如下：
业主代表大会决策：也称业主代表大会决定，指业主代表大会通过充分讨论程序后对讨论议题进行记名或不记名的表决，充分讨论应当在业主代表大会会议上公开进行，包括但不限于以下环节：对议题的说明、提问、解释、辩论、质询、听证、申辩等等。
《上地西里业主议事规则》
第二条 遇有下列情况时，应进行全体业主表决：
1、5％以上业主提议并获得业主代表大会讨论通过；
2、业主委员会提议并获得业主代表大会讨论通过；
3、业主监事会提议并获得业主代表大会讨论通过；
4、业主代表大会决定提议的；
5、10％业主提议召开，且没有10％业主反对的；10％业主反对的，议题应获得业主代表大会通过。

《上地西里业主代表大会议事规则》
第二条 业主代表大会议事原则
1. 按程序充分讨论；
2. 少数服从多数；
3. 禁止剥夺少数人《业主公约》规定的业主权利和其他合法权利或作出剥夺前述权利的决定。
4. 业主代表自由、平等地表达观点和意见。

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民主不能靠当权者恩赐.既得利益集团深知民主对他们的损害, 他们本能地拼死反对做垂死挣扎. 只有公民齐心协力努力抗争以迫使既得利益集团不得不做出让步, 才能民主社会.

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