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近来特别关注房事，特转发几篇文章，见仁见智。

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广州再有土地遭"流拍" 中央调控政策初见效
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子同

房价降降多好。。。

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调控频出影响几何 广州楼市价格高位不见跌影
http://gz.house.163.com/10/0319/08/624J185U00873C6D.html

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网易房产3月18日讯 北京土地市场最近十分火热，但广州土地市场却感受到一丝凉意。

继上周宝钢集团夺得琶洲商业地块后，位于南沙的两幅住宅地块与一副商业地块于18日下午正式出让，这也是广州十区土地市场将迎来今年以来第一场真正意义上的住宅地块拍卖。但出乎意料的是，本次拍卖会异常“冷清”，两块住宅地分别以底价以及溢价50万成交，商业地块更惨遭“流拍”，这也是继上月一从化地块出现自2008年以来首次住宅用地流拍现象后，广州土地市场再遇“流拍”。

有专家认为，与北京“疯狂”的地王现象相比，在中央一连串调控政策出台后，广州土地市场逐渐回归理性，开发商不再盲目乐观推高地价，这对于稳定广州楼价有很大帮助。

住宅地“遇冷” 商业地“流拍”

据悉，本次挂牌出让的南沙地块包括两幅住宅地和一幅商业地，其中南沙2010NJY－1住宅用地位于金洲村，裕兴花园东侧，富佳花园北侧，占地10817平方米，建筑面积21634平方米，挂牌底价2530万元。最终，仅仅一轮竞夺，该地块由广东省肇庆市第二工程集团有限公司以2580万元竞得，仅溢价50万元，折合楼面地价1193元/平方米。

另一块住宅用地2010NJY－3地块则位于港前大道西侧，时代地产用地北侧，为二线江景用地，高层单位可以望江，项目占地15385.07平方米，建筑面积38462.675平方米。值得注意的是，市房管局在该地块规划文档里明确规定，其住房结构比例规定建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，这意味着房管局再度为其戴上“90/70”的紧箍咒。

最终，在没有竞争对手的情况下，该地块由时代地产旗下的广州时代宏泰投资有限公司以底价竟得，折合楼面地价为1527元/平方米。

最后出让的2010NJY-2地块属于商业用地，位于南沙区龙穴岛海港大道拐角处，建筑面积29582平方米，起拍价5238万元，折合楼面地价1771元/平方米，最终该地块无人竞价惨遭“流拍”，这也是继上月一从化地块出现自2008年以来首次住宅用地流拍现象后，广州土地市场再遇“流拍”。

“从地理位置来看此次推出的地块并不吸引，且属于中小型地块，加上南沙区历来规划变动较大，对于开发商吸引力自然有所不足”，中原地产项目部总经理黄韬向网易房产表示，此前南沙住宅地拍卖价格最高仅为2000元/平米出头，因为本次成交价尚算合理。

调控政策初显效？

与此同时，最近一段时间，开发商与调控政策斗得“不可开交”。3月10日，国土资源部出台19条土地调控新政，《通知》明确开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等规定，剑指备受争议的“地王”现象。但仅仅五天后，北京土地市场一日诞生三块天价“地王”，经手人均为央企，丝毫没有给调控政策一点面子。

直至3月18日下午，国资委召开新闻发布会，宣布78家央企被令退出房地产业务 仅有16家保留。对此，中国房地产协会秘书长顾云昌直言，这次国资委的动作释放了中央抑制高地价高房价的决心。


“中央政府已经明确表态不支持地王，如果有人要和政策硬扛，早晚会遭殃”，黄韬表示，与北京相比，此次南沙土地拍卖尽管有地块因素影响，但同时也显示在中央一连串调控政策出台后，广州土地市场逐渐回归理性，开发商不再盲目乐观推高地价，这对于稳定广州楼价有很大帮助。

“预计今年广州土地市场热度难与去年相比”，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，由于最近土地政策渐趋严厉，对开发商的资金门槛与拿地积极性造成严重影响，加上后市走势不明朗，预计开发商会愈加“谨慎”，更注重现金为王，像去年地王频出的局面预料今年难再现。（记者：区家彦）

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调控频出影响几何 广州楼市价格高位不见跌影
2010-03-19 08:54:55　来源: 南方都市报(广州)　跟贴 2 条 手机看新闻
核心提示：广州楼市仍处价格高位，不见跌影。“今年广州房价不会跌，在广州购房只能接受1万元/平方米以上的价格”，随行专家黄韬表示。而置业特攻队踩盘的结果发现，不少楼盘新推组团价格预期依然上涨。



置业特攻队队员们精神抖擞，一大早就展开看楼旅程。

南方都市报3月19日报道 调控频出，影响几何？我们学习雷锋好榜样，忠于事实忠于老百姓，5天足迹遍布广州东南西北中，33盘的侦查报告足以知楼情，给老百姓购房以参考。

在总结时刻到来的时候，我们以“天下没有免费午餐”的精炼精神，把一口袋一口袋的信息进行归类删减，最后得出一句话：价格高位，不见跌影。“今年广州房价不会跌，在广州购房只能接受1万元/平方米以上的价格”，随行专家黄韬表示。而置业特攻队踩盘的结果发现，不少楼盘新推组团价格预期依然上涨。

敬业+专业=置业特攻队

3月是雷锋月。置业特攻队不以下跪敬雷锋，而以“对工作要像夏天一样的火热”的精神身体力行，敬业到底。

3月12日，特攻队出发的第一天。本以为会延续前一日的阳光明媚，但老天存心考验。我们出发的时候，太阳隐身入云。行至山水庭苑已是雨水来袭，且小雨带寒，但特攻队员们踩着泥泞依然坚持完整个行程。而后“回南天”也让特攻队在进样板房参观时“如履薄冰”，在庄士映蝶蓝湾的时候，有一女特攻队员一步三滑，在头将要“亲吻”地面0.01秒的瞬间，被其他队员接住，免了“医院之灾”。不幸发生在最后一天，也就是3月16日下午5点多，大巴车终于承受不了连天的奔波，在从化爆胎不干了，真是“车犹如此，人何以堪”。

每到一个楼盘，特攻队就将销售人员团团围住，从户型、价格、容积率、绿化率、物管费、配套等全方位进行围攻，以至于有售楼部人员以为是竞争对手来刺探军情：“问得这么详细，这么专业，好像竞争对手来踩盘。”

楼盘创意、豪气、绿色成亮点

每天从上午9：00到下午6：00，除午饭外不停歇地看楼。队员们虽辛苦，但归来时脑袋已建立了楼盘的创意、豪气、绿色等档案。

在东山一品，见多识广的特攻队员们还是被其58平方米的一房变两房户型所吸引。户型通过对L形阳台的创意改造，让本来一房两厅一卫的单位变成了两房两厅一卫，紧凑且没压迫感。不少特攻队员认为，这种小而全的户型在老城很稀有。“总价不高且功能齐全，十分适合首次置业者，投资价值也很高”，本报编辑何少莹悄悄计算起价格来。

在创意户型设计方面，海伦春天的别墅技压众楼，被特攻队树为别墅创意的标杆。别墅利用坡地进行设计，买三层可用六层，实用率超200%，如243平方米的户型，实用面积高达650平方米。更难能可贵的是通过下沉式花园、采光天窗及层层阳光露台的设计，不仅地上层采光通风很好，且地下两层也阳光透亮。

豪气方面，汇景新城龙熹山无论是叠加别墅还是平层单位，均有土耳其的阿曼米黄石、南美洲的麦哥利影木、意大利的虎眼石等豪华装修，颇有与星河湾海怡半岛试比高的味道；山水庭苑、招商金山谷致力于绿色低碳的实践让低碳不再空谈；而让特攻队员叹为观止，享受不已的是所有豪宅社区的森林般活氧环境，汇景新城、山水庭苑、招商金山谷、誉山国际、南沙奥园等社区的房子就像在绿色中长出来的一样，以至于有特攻队员感叹：“这年头连空气都是不公平的。富人们把城市都污染了，却给自己弄了个世外桃源，怪不得富人比穷人活得命长。”

今年房价预期上涨

年初调控不断，两会炮轰不止，但广州楼盘一副无战事的样子，高位依然。“岭南湾畔物业管理费多少，这个80多平方米的两房很好”，特攻队员郑爱萍在归程的路上一直在盘算着，原因是在老城区竟然还有1(万)字头的房子。“特大惊喜”是不少特攻队员给予岭南湾畔1.5万元/平方米均价的评语。

“广州购房只能接受1万元/平方米以上的价格了”，随行专家黄韬说得对。老城区房价的基准价格已经上涨到2万元/平方米。如东山一品毛坯均价21000-22000元/平方米之间；颐和雅轩毛坯均价26000元/平方米；君湖华庭带装修均价22000元/平方米。白云区楼盘价格普遍在15000元/平方米；就连曾经是白领购房乐园的南部地区也已经成失乐园，华南板块已经是豪宅天下，剑桥郡、锦绣香江布查特、金山谷等楼盘都已经奔2(万)字头，别墅更是“奔3奔4”了，而之前房价较低的广州新城板块房价都已经逐渐告别万元时代，本月开售的尚东尚筑“优盘”，均价已超1万元/平方米。要寻万元/平方米以下的房子只能到增城、从化、花都等远郊区域寻找。

随行专家谢逸枫观盘之后预测：“广州房价今年还会上涨。”此说法有迹象可寻，保利公馆2010，折后毛坯均价8800元/平方米，不但价格上升，就连购房折扣亦已取消；海伦春天年初开售5800元/平方米均价，目前均价已经上了6000元/平方米。而且不少将有新货上市的楼盘，新组团的价格预期都在上涨，如富力君湖华庭将于8月份将推出T4栋60多套单位，预计28000-30000元/平方米，比现售价上涨了6000元/平方米以上；山水庭苑新组团南湖左岸将于5月中旬左右开售，预计价格区间在2万-2.5万元/平方米之间，比现售价涨了6000元/平方米以上。

踩盘发现

别墅地下室

原来可以如此阳光

海伦春天别墅是此次置业特攻的一大发现。姑且不论其买三层用六层，超过200%的实用率，光是两层阳光地下室就让人叹为观止。别墅利用坡度，在地下一层前方留出了一手臂宽的空间与地面相连，阳光可通过玻璃上盖扩散到地下空间，后方则通过地下二层挑高的休闲厅进行采光；地下二层连着车库，后方配置了流水叮咚的小型后花园，与休闲厅用玻璃观景墙进行连接，保障了地下二层的采光，同时通过休闲厅往上给地下一层供应光线。

双拼别墅

原来可以如此独栋化

独栋别墅用地不批之后，市场涌现出联排、双拼、叠加等一系列类别墅类型。但把类别墅建得如独栋别墅一般的，目前只有誉山国际的双拼别墅，尽显中国人的聪明智慧。

誉山国际别墅独门独户，跟独栋别墅没有区别。秘诀就在于车库，通过车库象征性地“牵手”，在报批上就是双拼的类别墅，但实际使用上就跟独栋别墅没什么区别。

观点

谢逸枫

自住客适合今年入市


现在应该是僵持阶段，这几天楼盘的人气都很淡，没几个消费者看楼，但开发商不差钱慢悠悠卖房子，价格不仅不降，还有上涨的倾向。总体看来，今年房价还是会比较稳的，消费者自住买房的话今年还是比较适合的。

巢小姐

广州房价还会上涨

我是属于改善型置业者了，但这次看盘感觉价格还是那么高，没有房价下跌的感觉。虽然房价高位，但我认为广州房价还是会上涨的，看看深圳、上海、北京的房价，广州房价还是相对低的。

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踩盘时间：3月12日
越秀+荔湾+白云线：东山一品、山水庭苑、臻品云山、颐和雅轩、富力君湖华庭、岭南湾畔、恒大绿洲

学唐僧，为消费者求取楼市真经。首日置业特攻队队员向西，走越秀过白云经荔湾，迎来了小雨，送走了暮色。当华灯初起，倦车归家时，特攻队员们捂紧口袋里的西线楼市情报，待做成盛宴以飨读者。

踩盘历程

我们大小通吃，无论479250平方米的大盘恒大绿洲，还是仅有29900平方米的单体楼颐和雅轩，我们都不放过；我们不拘小节，无论造就中国新首富的恒大地产，还是名不见经传的春晖地产，我们一视同仁；我们“贪得无厌”，无论近在东山，还是远在金沙洲，只要对读者有用，我们就把它挖出来。

我们的行程是这样的：上午9：40，在乌云密布的水荫路，领略了东山一品58平方米的一房如何变两房，麻雀如何变凤凰；然后驱车直往白云同和，感受南湖的“情深深雨濛濛”，知了南湖北戴河的渊源，花了1个半小时左右看山水庭苑大户型如何为倾情南湖转身北向，如何让每间房都不用装热水器而24小时供热；再推迟午饭时间，直奔白云山下，解开臻品云山的“5层”之谜。

下午14：45，在雨湿人衣的情况下，探访颐和雅轩，看其如何价高积小玩转学位房热销；继而来到流花湖畔，不是去看“夏雨荷”，怀念小燕子的故事，而是看富力君湖华庭如何以豪宅姿态与民房和谐相处；再直奔西湾路，体验塞车之后投身岭南湾畔的翩翩岭南舞步；最后来到金沙洲，看恒大绿洲如何撑起豪宅的旗帜，如何以大为美。

板块扫描

新货涨价趋势明显

西线无战事，楼盘依然慢悠悠地卖货。估计西线已经到了耳顺之年，任凭两会代表如何轰炸楼市，地产大佬富力老总张力与星河湾老总黄文仔如何看跌广州楼市，西线区域依然我行我素，慢斯条理地卖旧货。

在这次踩盘的西线七盘中，除了臻品云山是新盘外，其他都是老面孔，价格也是老价格：老城区中心楼盘物以稀为贵，要价还是在2万元/平方米以上，如东山一品依然毛坯价21000-22000元/平方米之间；颐和雅轩仍然毛坯价26000元/平方米；君湖华庭还是带装修均价22000元/平方米；只有偏远一点的岭南湾畔，给了一个惊喜———15000-16000元/平方米；而白云区楼盘价格则在15000元/平方米上下摆动，如山水庭苑现售产品毛坯均价14000元/平方米；臻品云山预计均价13000元/平方米，带2000元/平方米装修；恒大绿洲现售产品均价16000元/平方米，带3000元/平方米装修。

由于西线区域楼盘大部分在售的都是所推组团的旧货，目前已所剩无多，新货正在酝酿中，时间都定在两会之后。在这次所踩的七个楼盘中，除了颐和雅轩后期无新货、新盘臻品云山预定3月28日开盘之外，其他5个楼盘都有新货，其中岭南湾畔将在3月中旬推出C9栋180套单位，恒大绿洲将在3月底4月初开售12栋，山水庭苑新组团南湖左岸将于5月中旬开售，东山一品将在近期推出南座1号和北座1号两栋住宅共170多套单位，富力君湖华庭将于8月份推出T4栋60多套单位。

值得注意的是，新货价格上涨趋势明显，如富力T4栋预计28000-30000元/平方米，比现价上涨了6000元/平方米以上；山水庭苑南湖左岸预计价格在2万-2.5万元/平方米之间，比现售价涨了6000元/平方米以上。

花絮

山水庭苑三问价格

呼吸着南湖的清新空气，来到山水庭苑体验中心。该楼盘营销总监程喆一开始就自豪地介绍其山水庭苑的亮点，说得兴起时，业内专家谢逸枫插了一句：“价格呢？”程喆马上回道：“不要一来就说价格，参观完再说嘛”。

逛园林看户型，有特攻队员以为接近尾声，忍不住再问：“多少钱一平方米？”程喆笑了，又埋下伏笔“还有最重要的没说呢。”

听完山水庭苑核心亮点———地温·集成式中央空调，特攻队队员三问：“到底多少钱啊？”程喆终于揭开了谜底：“预计2万-2.5万元/平方米，装不装修未定。”

“哇！”所有人开始算计起来。

产权“死”了10年了

在臻品云山售楼部，面对特攻队员的长舌短嘴，销售人员应接不暇。

“臻品云山有什么优点？”有队员问道。“楼盘小，没什么优点。”销售人员随口应道，带着浓重的广州口音“当然也没什么缺点。”

特工队哄堂大笑，还没听哪个销售人员这样介绍楼盘。

“产权年限从什么时候开始？”又有队员问。

“从2000年开始，已经‘死’了十年了”，销售人员广味普通话的幽默直率又引起特攻队一阵捧腹大笑。

第1站

9：40

东山一品

正南北板楼，老城稀缺

●对白

地段好，闹中带静适合居住，大户型方正，小户型适合首次置业。

开发商：广州嘉达实业有限公司

地点：越秀水荫路69号

●楼盘概况

目前还有少量58平方米的一房变两房以及168平方米的四房在售。即将推出南座1号和北座1号两栋楼共170多套单位。

价格：毛坯21000-22000元/平方米。

●楼盘鉴定

水荫路闹中取静，正南正北板式布局、大阳台大飘窗设计在老东山区显得比较奢侈。在有人考虑投资价值时，已有队员打听起学位。该楼盘学位虽不是省一级东风东小学，但市一级水荫路小学也够分量。

●气质细节老城难得园林盘

在老城单体楼遍地的现状下，东山一品可算大盘，宽50米的园林绿化尤为让人浮想连翩，实为老城区难得的园林社区盘。

第2站

10：38

山水庭苑

置身山水画中，多角度感受南湖

●对白

连气温都要比市中心低几摄氏度，空气清新到让人不愿走。

开发商：广州伟成地产开发有限公司

地点：白云南湖同和路828号

●楼盘概况

目前在售12套180-240平方米的大户型，毛坯价14000元/平方米。新组团南湖左岸将于5月中旬开售，110-130平方米户型占比80%，其他为220-240平方米的户型。

价格：南湖左岸预计2万-2 .5万元/平方米。

●楼盘鉴定

山水庭苑是首日队员们呆得最久的楼盘，其中原因就一个字———“值”，此值有三。

第一个值来自于南湖。一下车，体验中心的南湖“山水画”一洗途中车水马龙的杂乱。一律采用大阳台招引南湖景色，其中四房单位的客厅、主卧、书房等都能领略南湖景致。第二个值来自于空气。进入山水庭苑能明显感觉到空气的“鲜味”，觉得气温都下降了2-3℃。第三个值来自于地温·集成式中央空调、热水系统。房子不用装空调，不用装热水器，这套系统保证24小时供热供冷，而且费用比国家标准低很多。

●气质细节轻而易举实现低碳

户型设计一律采用大阳台、多阳台收纳南湖胜景，把南湖景致发挥到极致。地温·集成式中央空调、热水系统的投入使用，低碳就在眼前。

第3站

12：15

臻品云山

电梯楼，层高、实用率享受楼梯楼待遇

●楼盘概况

●对白

感觉是在看五年前的楼，身在白云山下却没有惊喜，周围的城中村没能让它脱颖而出。

臻品云山是白云山下一个新盘，共10栋210套单位，全部为低密度5层电梯洋房，户型为61-73平方米两房和90-127平方米三房，主要呈一梯四户分布，初定3月28日开盘。

价格：预计均价1 3 0 0 0元/平方米，带2000元/平方米装修。

●楼盘鉴定

这是置业特攻队午饭前的最后一站，也是饭前开心果，销售人员的“没有什么优点，也没有什么缺点”、“年限

从2000年开始，已经‘死’了10年了“等非典型介绍话语让人为之捧腹。

从推广名可以看出，这是白云山系列的楼盘。听销售人员说，从项目到白云山入口大概只需5分钟行程。除却白云山这一外在资源外，该盘还有一个优点是88%的使用率，这真是电梯楼拥有楼梯楼的待遇。不过话说回来，除了拥有一部电梯（一梯四户）外，该盘也确实拥有楼梯楼的模样，所有楼栋只有五层。听销售人员说，由于白云山下建筑限高15米，这也在一定程度上对“观白云山”这一优势打了折扣。

当车通过“元下田村”牌坊时，你能意识到臻品云山处于城中村中，周边多是农民的自建房，商业配套、交通配套、教育资源等都不理想，而治安估计也是置业者应该考虑的重点问题。

在样板房，装修材料和家居用品选择放置也都让人感觉到跟“臻品”有距离，而摆在里面的家居装修广告的易拉宝也颇让特攻队员有“建议”的冲动。

●气质细节邻近白云山，空气不错

离白云山近，白云山的空气并不因为这里是城中村而遗忘臻品云山，电梯房拥有楼梯房实用率，只有5层，估计广州仅此一家。

开发商：广州市春晖房地产开发有限公司

地点：白云白云大道元下田牌坊入口50米

第4站

14：45

颐和雅轩

龙脉之地，投资学位两全

●对白

越秀山下，龙脉之地，文才财三聚之所。

以公寓为主，因所处地段而显得很有投资价值。

开发商：广州颐和集团

地点：越秀广州市越秀区应元路

●楼盘概况

目前在售产品主要位于南塔，包括40-140平方米的小公寓、两房和三房。

价格：毛坯2 .6万元/平方米，按揭无折扣，一次性付款9.8折。

●楼盘鉴定

毛坯均价2.6万元/平方米，最高3.3万元/平方米，而且春节期间“众盘皆冷，它独热”，2月成为广州单盘冠军，这些因素都勾起了队员们的好奇心。

省市政府在应元路附近坐镇被视为宝地，省一级小北路小学也是亮点，不少人就是冲着学位来的。

从户型来看，颐和雅轩其实属于公寓系列，样板房展示较多的也是40多平方米的套房或者双拼房。也就是说，颐和雅轩虽然单价高，但由于面积小，总价并不高，一套40平方米的套房也就是100多万元，投资与学位两全。

●气质细节小北路小学让众父母折腰

颐和雅轩的气质不在自身，在于地段也。省市政府机关扎堆，尤其是省一级小北路小学学位让为人父母者心动不已。

第5站

15：23

富力君湖华庭

望湖价格奔三，老房子里的新豪宅

●对白

户型实用，就是外部环境差点，有点像老房子里的新豪宅，不知道到时内部环境能否出污泥而不染。

开发商：富力地产

地点：荔湾流花路

●楼盘概况

富力君湖华庭在售的是T 7栋，目前还有47套在售，户型包括84平方米的两房、96平方米及130平方米的三房、145平方米的四房。8月份将推出T 4栋60多套单位，户型为180-250平方米的四房五房。

价格：T 7栋均价22000元/平方米，带3800元/平方米装修。T 4栋预计2 8 0 0 0 -30000元/平方米，带6000元/平方米装修。

●楼盘鉴定

两会上又听到佛山市长陈云贤在嚷嚷“较大的市”，在此班门弄斧改为“较大的盘”，借之送给富力君湖华庭，以表达其13.28万平方米建筑面积在老城区楼盘的地位。

置业特攻队到达富力君湖华庭时下着雨，如果富力君湖华庭真能“君湖”，倒也能献上“流花湖上雨濛濛”的美景。但该盘目前在售的单位很难看到流花湖，部分原本望湖的样板房被流花君庭挡住了。而消费者要从君湖华庭观赏到流花湖美景，估计要等到T 1和T 2两栋楼王开售了。

富力君湖华庭与流花君庭是流花湖畔的双子星，离火车站、流花车站都不远，地段非常好，周边专业市场的老板都是实力派买家，而且有流花君庭毛坯均价3.1万元/平方米的标杆在，富力君湖华庭显得竞争力非凡。

但美中不足的是，楼盘周边分布着不少破旧民房，而且T5栋与T6、T 7栋之间还隔着几栋9层高的斑驳的“钉子房”，影响景观的同时也影响楼盘档次的拔高。有特攻队员开玩笑说：“这些房子买下来等拆迁很不错哦。”

●气质细节两栋楼王值得期待

从目前所推楼栋来看，君湖华庭不能“君临流花湖”。真正有君临流花湖之感的是T1和T2两栋楼王单位，值得期待。

第6站

16：40

岭南湾畔

岭南味十足，N+1值得赞

●对白

哇，特大惊喜，老城区竟然有1（万）字头的楼盘。

虽然周边环境乱了点，但有名校进驻，价格也不离谱。

●楼盘概况

目前C 11栋还有少量单位在售，预计3月中旬推出C 9栋，共180套左右，以两房三房为主。

价格：15000-16000元/平方米。

●楼盘鉴定

岭南气息浓厚，园林以水体贯穿，构筑“商”“茶”“丝”“变”四大主题庭院。

户型设计也赢得赞扬，部分户型有N +1设计。同时，该楼盘还有省一级广雅小学学位。特攻队员认为除了交通差点外，岭南湾畔的学位、户型和风格都让人心动。

●气质细节园景有四大名园之遗风

岭南风格让人眼前一亮，青瓦白墙、小桥流水、假山流水、亭台楼榭等园景有岭南四大名园之遗风。

开发商：越秀城建地产

地点：荔湾荔湾区西湾路

第7站

17：30

恒大绿洲

以大为美，200平米仅三房

●对白

户型大气合理，但总价太高，可没想到卖得那么快，不得不感叹广州有钱人真多。

开发商：恒大地产

地点：金沙洲沿江南段

●楼盘概况

恒大绿洲目前在售的是13栋和14栋，两梯两户，户型为187-209平方米的三房。

价格：均价16000元/平方米，带3000元/平方米装修。12栋目前认筹有额外9.5折。

●楼盘鉴定


对恒大绿洲的总体感觉是以大为美，售楼部大到让你感觉自己是一个分子；园林很大，有8万平方米；湖面很大，要使劲看才能看到对面是什么；房子是大的，面积为187-209平方米，而且才三房；客厅是大的，187.75平方米的户型，客厅有30.69平方米，加上阳台共40.59平方米，都可以做成一房一厅的公寓了。

●气质细节客厅大小与一房公寓相当

恒大绿洲以大为美，宏伟的大门、笔直宽阔的道路、200平方米左右的户型、相当于一房一厅公寓的客厅等特点都让你有皇宫贵族之感。

04-05版采写：本报记者 詹奇岳

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踩盘时间：3月13日

广园东+增城线：汇景新城龙熹山、誉山国际、海伦春天、碧桂园豪园、锦绣半山御景、锦绣新天地

今天是踩盘的第二天，也是五天行程中楼盘最少的一天，只有六个。即便是巧妇，也难为无米之炊，担心在所难免。好在楼盘精彩，一路惊喜不断。到晚上回到家中，大多特工队员们第一件事不是吃饭、不是休息，而是告诉家人或朋友，确定再次过去踩盘的时间。我认为，这是对东部线最大的肯定。

踩盘历程

林语堂先生的一个观点，我甚是赞同：中国人在玩耍寻乐的时候，比之干正经事的时候远为可爱·····心情最放松的时候，入眼的才最真实。

2010年3月13日，我们特攻队一路向东，拾翠芳香，乐途忘归。

汇景新城龙熹山，在7800元/平方米的全城最高装标样板房里，流连的我们不为流金走银而吸引，却为那无处不在的温柔和典雅而感动。合景誉山国际，梦幻似的园林和五大花园设计，让生活在花丛中绽放，让房子在绿树中呼吸，就像坐上了开往春天的地铁。在海伦春天双层地下室的空间里，逐个接受阳光的洗礼。虽然没有想象中的“豪”，但碧桂园豪园焕然一新的园林格局和逐渐增长的价格，却见证了增城人民的富裕；锦绣半山御景的标准别墅，仿若褪去繁华的朴实，直白得恰到好处。而坐镇新塘“龙头”地段的锦绣新天地，在广州几乎绝迹的“4”字头和即将成型的地铁13号线的诱惑下，更是透出一股真诚的善意，亲切可人。

我们的嗅觉，在叠翠山峦中嗅到了私属的味道和让心头暖暖的号码；我们的眼光，在“金金”计较中看到了可持续的“清澈”和最朴实的价格；我们的身影出没在地下室和六层楼，寻找能够融入自然的最隐秘空间和探究名字背后品牌价值·····

长恨春归无觅处，不知转入东部来。

板块扫描

调控声此起彼伏价格咬定青山不放松

调控的呼声此起彼伏，降价的脚步却迟迟没有甩开。现在看来，不仅是西线无战事，从价格上看，东线的价格与去年最高峰时的变化也相差无几。

东线的六个盘都很新，除合景誉山国际是全新面孔首次即将亮相外，其余五个盘，都在去年年底或者今年年初新亮相或者推新组团。汇景龙熹山去年年底推出首期400多套现在基本售罄，当时平层的价格为2.3万到2.8万/平方米，叠加的价格在3.3万到3.6万/平方米，而现在剩余不多的货量中平层价格为2.3万到2.6万/平方米，叠加的价格在3 .3万到3 .5万/平方米，基本没有什么降价。海伦春天1月开盘至今，别墅价格始终维持在1.2万左右，280万一套起。不过因没有了开盘时的各种优惠，洋房的均价反而上涨了400元/平方米、达到6400元/平方米。碧桂园豪园拟于本月底加推的新货中，南向洋房均价估计至少为6000元/平方米或以上，也不会比今年2月开盘时低。敏捷的两个盘半山御景和新天地价格都比较实在，百万元左右一套的别墅和4字头的洋房，别说在广州难觅，就是在增城板块，也具有相当诱惑力。

虽然价格咬定青山不放松，但记者却发现，在楼市调控下，东部楼盘的开发商还是受到了楼市调控的影响，开始悄然变局。

这种变局来自创新与实在。纵观六盘，汇景新城、誉山国际和海伦春天，从全市最高标配到五大花园设计再到双层阳光地下室，创意一个比一个好，即便价格不菲却能让人动心。而碧桂园豪园、半山御景和锦绣新天地，却以中规中矩的户型和实在的价格诱人于无形。

花絮

1、2800元/㎡的楼盘，是不是眼睛看花了？

从锦绣半山御景沿着荔新公路回新塘，猛然间发现窗外“最后保留50套单位，2800元/平方米起”的大条幅，是不是眼睛看花了？在得到“荔富广场，5月3日前认购”的再次确认后，不由得眼前一亮，真是直接震撼大脑的最深处：估计是目前广州最便宜的楼盘了，当然宅基地房除外。

2、酷毙了的保安

刚到汇景新城还没下车时，车厢前面就传来一阵骚动。原来特攻队里的美眉们见到了站在销售中心的保安哥哥们。这哪里是保安呀，要是配上帽徽和肩章，再拿个冲锋枪，完全就是一个野战部队的特警，简直是酷毙了。看得美女们个个都移不开脚步了。

3、恢弘的“指挥部”

经过一个多小时的颠簸行程，从马路边转进私家车道进入誉山国际范围内时，大家其实都在睡觉，不知谁叫了一句：快看，这里还有指挥部呢。睁开双眼的特工队们往窗外一看，果然厉害，一栋五六层高的建筑赫然出现在眼前，而“誉山国际项目指挥部”几个恢宏大字更是让我们精神一振。什么叫气势，敢与“新机场迁建指挥部”叫板的这就是气势！

第1站

汇景新城龙熹山

用心奢华，连墙纸都镶嵌施华洛世奇水晶

●楼盘概况

龙熹山共19栋1100多套货量。面积涵盖168至470多平方米多种户型。去年底推出首期400余套，平层价格2.3万至2.6万/平方米间；叠加价格3.3万至3.5万/平方米，带7800元/平方米豪装。目前首期大部分售罄，只余少量单位在售。二期新货拟于四月推出。

●楼盘鉴定

汇景龙熹山此次给了我们意外惊喜，无论是叠加别墅还是平层单位，土耳其的阿曼米黄石，南美洲的麦哥利影木，意大利的虎眼石，仿鳄鱼皮或镶嵌着施华洛世奇水晶墙纸等等，别家有的这里都有，别家没有的这里也有。板房里还有一些小空间的利用也非常贴心。而由于色调搭配的技巧，整体感觉温馨淡雅，温柔高贵。

●气质细节私家的味道

龙熹山的看楼通道有点独特，一个小小的、封闭的黑色铁门，让每一个前来的客户都嗅到了私家的味道，长木廊，主题雕塑，绚烂花阵，以及弯曲起伏的山路和植物图表，则进一步展示了龙熹山的特别之处。随着房地产业的成熟，看楼路线的设计已成为职业经理人发挥才智的一项考量，龙熹山的山路走廊和私属暗示，无疑是一个漂亮的作品。

●对白

如果再有外地同行来广州看盘，第一个推荐龙熹山。

处市中心，离自然很近。有奢华的格调，有住家的温馨。

地点：天河五山街

开发商：侨鑫集团

第2站

誉山国际

天台种花，地下赏月，会“呼吸”的房子

●楼盘概况

誉山国际占地3000亩。除首期为800多亩为商业、商务配套外，二到五期均为别墅和洋房。二期“悦·四季”组团由230-330平方米的独栋、联排别墅组成，总货量330套。其中北区184套别墅已拿到预售许可证，拟于本月开卖。价格预计1.5万-2.5万/平方米。现已接受认筹，认筹价20万。

●楼盘鉴定

誉山国际没有让我们失望，梦幻似的园林和5大花园设计，打造出极为少见的“会呼吸”的房子。5大花园包括：前花园、后花园、侧花园、天台花园、下沉式庭院。虽然销售面积不大，不过使用面积绝对不小。如340平方米的板房，赠送面积就有385平方米，看得现场的特攻队们纷纷算计着，这个花园是做游泳池还是搞个诗情画意的亭台楼阁？露台是间隔玻璃健身房好还是种点菜施点肥回归自然？

●气质细节可持续性清澈

誉山国际有一条号称华南最长的叠水水系。俗话说：仁者乐山，智者乐水，开发商重金治水，确实能增添不少卖点，但对业主来说，却要出每月每平至少5.2元以上（室内4.5元+花园0.7元）的高物管费维护这大规模水体。若物业没有星河湾清水养鱼、万科人工湿地的技术，其可“持续性清澈”难免要打折扣。另外，水的价值和灵动也有更多功夫可做，丽江花园十年鹅和街坊的演绎，希望能给其他开发商带来启示。

●对白

集合合景高端项目的所有经验和实力，别墅优点突出，从商业投资角度而言，性价比高。

就我目前的进帐水平而言，想说爱你不容易。

地点：增城新新公路中段

开发商：合景泰富

东凌集团

第3站

海伦春天

买“三”送“三”？那是使用空间的倍增

●楼盘概况

目前占地300亩的海伦春天分四期规划，首期于今年一月开盘，推出6栋700多套洋房和100多套别墅。其中洋房78-120平方米，别墅230多平方米。目前洋房已售三分之二，别墅过半。洋房均价6500元/平方米，现在购买有9.4折优惠。别墅280万一套起，单价约1.2万元。

●楼盘鉴定

如果说誉山国际别墅的买一送一给了我们惊喜，那么海伦春天别墅的买三送三则让我们震撼。建筑面积239平方米的三层别墅，加上赠送的地下二层和顶层露台，使得别墅的实际使用面积达600多平方米。

●气质细节地下室和六层楼

曾经采访过一位地产老总，他说别墅的魅力和精髓就在地下室。地下室可以娱乐，可以休闲，可以健身，可以藏酒，而且还不打扰他人休息，完全是一个真正属于自己的私密空间。更重要的是：地下室是免费送的，是产品的附加值。海伦春天的地下室不但具备了上述一切优点，还拥有无比珍贵的阳光。高达六层的设计，让别墅的身高大为超标，但对于近在咫尺的洋房里射出的肆无忌惮的目光，则需要有厚实的窗帘了。

●对白

别墅的地下室，超越了万科深圳的兰乔圣菲。

电梯里的平板堪比LG巧克力手机的面板，一个字，炫！

地点：增城永和永联路

开发商：海伦堡地产

第4站

碧桂园豪园

豪价冲天，平装落地，增城“CBD”战略高地

●楼盘概况

占地1400亩的碧桂园豪园，首期310亩，集洋房、别墅于一体。首期货量共近500套，洋房4100- 6000元/平方米。临湖美墅毛坯均价1.8万元/平方米，其他别墅价格为9000元至1.2万元/平方米。目前首期产品已基本售罄，3月底拟加推40余套六层洋房单位，一梯四户，南北对流。

●楼盘鉴定

特攻队在碧桂园呆的时间并不长，感受却很深。进入楼盘后，销售员第一件事就是跟特攻队重点讲解豪园的战略发展和未来潜力，什么国际旅游度假城，什么规划中的地铁十六号线，说了一大通，可惜动听的语言全被超过一个小时的车程给下意识抵挡回去了。还好，总算记住了一点，这里就等同于广州的CBD.

至于楼盘，“豪”的感觉不强烈，外立面，小区规划与其他碧桂园都较相似，底层的车库设计感觉还不错。不过听说开盘四小时卖出430套却是有据可查，让我们感慨增城人民太有钱了？

●气质细节这个号码，暖暖的

在豪园的售楼大厅里，除了必备的规划利好、交通利好、环保利好外，工作人员的吧台上赫然还摆放了一个投诉告示：如果买家对销售行为不满，可进行投诉。告示里不仅有固话，还有手机和邮箱。不知道投诉的人有没有，但仅此一举却让开发商的诚意一下子表露了出来，让人心里暖暖的。另外，豪园也大胆公布了小区各种不利因素，相信这种操作模式，即便今后楼价产生波动，业主与开发商的纠纷也会减少，毕竟该说的都说了，买不买随你。

●对白

如果你拥有丰田车，并可以自动加速到每小时180公里，碧桂园豪园是很近的。

全球一个味，麦当劳的策略，看来也是碧桂园的策略。

地点：增城增滩公路

开发商：碧桂园

第5站

锦绣半山御景

都市小白领的“地主”梦想

●楼盘概况

锦绣半山御景目前暂时占地400亩，规划有480多套别墅。去年十月推出首期100多套别墅，为联排、四拼和双拼，其中双拼面积面积260-320平方米，售价1.1万-1.3万元/平方米，联排别墅面积为209-240平方米，售价8000-10000元/平方米。此外，还有78间商铺，层高4.2-5米，面积在37-42平方米，售价1.1万-1.3万/平方米。物业费2.5元/平方米/月。

●楼盘鉴定

近一天的长途奔波让特攻队员们累得个个东倒西歪，以致于过了半山御景好一阵才发现。怎么办？起码要多走好几公里才能掉头转回去。本着为人民服务的宗旨，我们唆使司机大佬小心翼翼地跟着一辆工程泥头车从侧边的另一条路逆行回去，好在人烟稀少一没警察叔叔二没直行车辆，终于顺利抵达半山御景。

现场的园林景观还不错。首期的别墅几乎都是统一三层高，无地下室，一楼为客厅、厨房、卫生间和花园，二楼为二间带主卫的套房，三楼为一间大套房和露台。售楼小姐说，由于本地人很喜欢这种标准的别墅模式，所以很受欢迎。

●气质细节解开你的别墅情结

说实话，敏捷半山御景没有让人眼前一亮的地方，唯一值得称道的是，别墅户型够小，价格够低，一百万元上下，即可买到三层的多联，很适合那些有着别墅情结的都市小白领，在这里当个地主，也不错。

●对白

售楼小姐说错了，我看本地人不是喜欢这种标准模式，而是喜欢这个价格。

买房子就像找老婆，量力而行，适合自己就是最好的。

开发商：敏捷地产

地点：增城荔城荔新公路

第6站

锦绣新天地

新塘地铁盘，价格“半万”

●楼盘概况

锦绣新天地“东景雅筑”27座87㎡小三房、118㎡带主卫三房现正接受诚意登记，到场额外优惠9.8折，售价4600-5800元/㎡.另还有一线临街产权旺铺：14-16号商铺，面积区间约30-90㎡，售价约15000-18000元/㎡.

●楼盘鉴定

锦绣新天地建筑风格还不错，有点像星河湾早期的房子。样板房的格局也很实在，基本没有浪费的败笔。如87平方米就被间隔了三房，紧凑而实用。

明年通车的地铁13号线官湖站就在楼盘前面不远，或许对广州小白领来说是个福音吧。

●气质细节品牌的价值


对锦绣新天地不是很熟，但对敏捷在番禺的楼盘却不陌生。锦绣半岛2008年上半年推出5000元/平方米不到的特价，现在该盘均价1.5万/平方米，还有朋友陆续在买。锦绣银湾去年初卖8000元/平方米，现在也不低了。敏捷在增城的几个盘，目前的价位在广州都属于“箩底橙”级别的，明后年会不会又上演番禺的经历？

●对白

看惯了广州上万的高楼价，陡然出现“4”字头说不动心那是假的，何况还身处热闹繁华之地，将有地铁经过。

地点：增城新塘镇政府旁

开发商：敏捷地产