房贷合同问题多 银行八不平等条约叫停

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房贷合同问题多 银行八不平等条约叫停
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年08月03日09:10 青年时报
徐丽

　　在按揭买房子时，银行方面都会拿出一大摞文件让你签，大多数人都会在银行人员的指点下，放心地、一遍遍地签上自己的名字，同时交纳保险、公证费、律师费等一系列费用。

事实上，因为对银行贷款知识的贫乏，众多购房者都被蒙在了鼓里。昨天，省工商局公布的一份调查报告，让人警醒。


清查发现问题


几乎所有合同文本都存在"霸王条约"


从去年年底开始，省工商局合同处开始了一项并不太引人注目的工作：收集目前市场上可以看到的各类银行消费贷款的格式合同，并邀请法律专家对此进行审查。


今年4月底，他们终于完成了这次清查。


这是我省首次对省级银行业消费贷款格式合同的清查。结果，在受理的13家省级银行的79份合同文本中，几乎所有的合同文本都存在着"霸王条约"，显失公平。


除了不少本该由银行方面支付的费用，全部转嫁到了消费者身上外，有些合同还剥夺了消费者本该有的抗辩权、对抵押物处理的权利、提起诉讼的权利等等。


参与此次审查的法律专家表示，这些合同已经明显违反《合同法》、《担保法》、《浙江省合同行为管理监督规定》等法律法规。


而这样的"霸王条约"，在目前的各种房贷、车贷中首当其冲。


银行存在八大"不平等条约"


1.乱收律师费、公证费、保险费


在买房时，银行会要求消费者，负责支付"有关合同所涉及的抵押登记、保险、公证等费用"。


事实上，根据《合同法》规定，如果因消费者产生的合同费用，应由消费者承担，如相关费用因银行产生，则应由银行自身承担。银行不分青红皂白，通通要求消费者承担，属于加重消费者的责任。


在这次审查中，法律专家们发现，几乎所有银行的格式条款中都规定，合同的相关费用全部由消费者来承担，像保险费、公证费等由银行方面提出、本该由银行支付的费用，却是由购房者来支付。


比如，在二手房交易中，有些银行在放贷时，会要求消费者支付一笔1000元左右的律师费，用于支付律师审查该合同的费用。


但事实上，按《合同法》规定，因为该律师是由银行方面要求的，而并非消费者要求的，因此，该律师费用其实应由银行方面支付。


2.剥夺消费者对抵押物的处置权


一家省级银行在其《个人购房贷款合同》中规定，"抵押期间，未经甲方书面同意，丙方(消费者)不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押他人或以其他方式处分。"


而根据《担保法》的规定，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全排除了消费者依法享有的对抵押物处理的权利。


3.要求消费者到指定保险公司投保


一银行在其《个人住房配套车位抵押借款合同》中明确规定："甲方(消费者)须在乙方(银行)指定的时间内，到乙方指定的保险公司为该抵押车位购买保险。"


依据《消费者权益保护法》的规定，这种做法属于剥夺消费者的知情权和自主选择权。


事实上，消费者完全可以自主选择是否要办保险或选择自己信赖的保险公司进行办理。


4.任意向消费者加收违约费用


消费者一旦违约，该如何支付利息？一些银行的合同中，对消费者违约后应支付的利息数额、指定保险额等规定的随意性很大。


一些银行随意规定消费者违约后应支付的利息，随意指定保险额度，而这些条款显然是银行单方面设定的任意认定消费者违约的条款，据此，银行就可以任意加收利息或收取利益或随时停止贷款、收回以前所贷款款项、解除合同。


5.擅自设定消费者的违约条款


某银行在《个人消费借款抵押合同》中规定，如借款人卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，银行有权提前处分抵押物以实现抵押权。


在很多合同文本中，银行擅自设定了借款人的违约条款，消费者若有违反，银行可以要求终止合同、收回贷款或提前要求借款人还款，而由此引起的损失银行方面不承担任何责任。


这种规定没有法律依据，依法属于加重消费者的责任，有将银行的经营风险转嫁给消费者之嫌。


　　6.有意回避银行的违约责任


专家们发现，所有13家省级银行制订的消费贷款合同中，基本上都没有涉及银行不按约定发放贷款所应承担的责任，而只规定消费者不按时还款的责任，这明显有违合同的公平原则。


　　7.剥夺购房者的抗辩权


银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这类条款在银行提供的贷款保证或担保条款中频繁出现。


某银行在《个人房屋担保借款合同》中规定："若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。"


但实际上，这种做法剥夺了《担保法》所赋予购房者所享有的抗辩权，加重了购房者的责任。


8.银行违反合同争议管辖条款的规定


如一家银行的《个人借款及担保合同》第四十三条明确规定，一旦出现合同争议"向乙方(银行)所在地人民法院起诉"。另一家银行的《贷款合同(个人住房按揭)》第三十六条"向贷款人(银行)所在地人民法院提起诉讼"。


为数不少的银行在合同争议管辖条款中，都做出不利于消费者的规定，出现合同争议必须向银行所在地人民法院提起诉讼。


其实，这样的规定明显违反《民事诉讼法》，该法明确规定："因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。"


工商部门表态"问题条款"将难有容身之地


针对在这次审查中发现的问题，省工商部门已经向相关银行一一提出。对最终不符合法律法规规定、又拒不进行修改的格式条款，工商部门将向全社会进行公告，使其难有容身之地。


记者同时从工商部门获悉，今后，工商部门将对银行消费贷款"开刀"，实行格式合同备案制，对银行消费贷款格式条款的违法或不合理现象进行规范，对消费者权益进行保护。


备案制启动后，通过工商部门审核备案的格式合同，将印有工商"红盾"标志，消费者可以对此加以区别。


据了解，自去年以来，我省工商部门在全国率先对社会公众关注的经济领域实行格式条款备案制度，目前，电信、通信、旅游、有线电视、供水、供电领域的备案制度已在浙江全面推开。


专家呼吁 尽早消灭"不平等条约"


来自省消协的一条消息令人关注：近年来，几大限制性竞争行业的不公平格式条款，已经成为我省消费者的投诉热点，这些行业包括电信、通信、旅游、有线电视等。


这背后，主要是因为这些行业利用自己的强势地位，强制消费者接受"不平等条约"，以获取最大利益。


对此，省政府法制办的专家程东瑞分析说，格式条款与普通合同有很大区别：普通合同是双方以平等地位协商制订，一方不同意便无法成立；而格式条款则不同，它通常是由提供服务的企业制订，消费者要么接受，要么就得不到这项服务，几乎没有选择的余地。因此，如果格式条款中含有不合理或不合法的内容，必定会对消费者造成损害。


合同法专家、浙江大学教授吴勇敏，是此次清查的主要审查人之一。他指出，这次审查是严格依法进行的，找出来的"问题条款"，条条都是违反法律法规的，因此必须得到修正，这没有什么讨价还价的余地。(实习记者 徐丽 记者 张露 通讯员 何强 沈雁)