（转贴）广州物管收费有多乱系列报道

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广州物管收费有多乱之1



■新快报记者 陈文 实习生 黄嘉莉


深读指引


抗议管理费超标———拒交管理费———被物业公司告上法庭———被物业公司停水———一审胜诉：昨天，丽江花园多名业主在与物业公司的官司中胜诉，显示业主在这场拉锯战中初战告捷。这也是自2005年广州市新的物业收费规定实施后第一宗胜诉的管理费官司。

丽江花园的这场冲突，是广州众多小区中旷日持久、于今犹烈的管理费纠纷的一个缩影，管理费纠纷近年成为影响社区和谐的主要矛盾。广州的物业管理收费有多乱？丽江花园的物管官司并不是广州的第一例，为何纠纷不断？有何根治之策？


法院判词：丽江花园物业高收费不诚信


法院的判决书说："本院认为，虽然2004年12月10日的《物业管理委托合同》约定了物业管理费在2.0-3.5元/m2的范围内，由原告按物价部门批准的收费标准收取。但事实上，2004年9月15日，广州市政府已根据《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格［2003］1884号）广东省物价局、广东省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》（粤［2004］22号）等法律法规的授权，由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发<广州市物业服务收费管理规定实施细则>的通知》，根据上述法规，2005年1月1日以后，广州地区不再通过政府许可的形式确定物业管理服务收费，而变更为在政府确定的基准价和浮动幅度内，由当事人自行商定。因此，2004年12月10日的《物业管理委托合同》中的就物业管理费收费标准的约定（2.0-3.5元/m2/月的范围内标准），已因政府不再实行行政许可而失去履行的基础，无法付诸履行……故原告的主张不成立。

应当指出，原告作为一级物业管理企业，理应熟知上述物业管理政策，遵照有关规定执行。但原告明知政府对收费许可方式作出变更后，不但没有主动告知业主，与业委会或业主协商调整收费标准，反而以所谓一费制和管理费是综合服务收费等为借口，继续坚持原来的高额收费（远高于政府指导价），不接受政府的监管，甚至在诉讼中公然表示《广州市物业服务收费管理实施细则》及《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定不适用于丽江花园物业小区，是不诚信的表现。"


物业公司：不认同法院判决要上诉


针对番禺区法院的一审判决，物业公司总经理表示，这份判决是不妥的，对法院认为物业公司"不诚信"，他感到遗憾。他认为该判决是对《物业管理条例》的严重误读。他说："物业是非常细化的服务，物业收费标准应由业主与物业公司确定，法院怎么能判决其收费标准呢？为此，我们将立即上诉。

首先，我们的收费标准是与业主委员会签订的，法院应该首先确定这份合同是否有效。当然，到2004年底，'丽江'的新一届业主委员会没有成立，这之后没有合同应该不是物业的责任。同时，我认为实际上存在着事实合同，因为物业也在按原标准继续服务。

其次，法院不能判决个别业主的收费标准，不能以刘老先生的个人物业收费标准要求整个丽江花园。也就是说，整个丽江花园的物业收费标准，不能由个别业主而擅自改变。正常的渠道是应该通过业主大会表决来制定是升还是降。"

如果按法院判决收，业主可能交钱更多

该负责人同时表示，如果按照法院的判决，刘老先生交的费用可能更多。他解释说，丽江花园物业实施的是一费制收费，即业主交纳的费用中还额外包括了公摊水电费、治安费、居委会费、有线电视费、垃圾清运费、垃圾袋费、节日装饰及社区文化活动费、污水处理费和应该在维修基金中支出而用物业管理费支付的费用等。

如果刘老先生要按照法院的1.96元/m2交纳的话，我算了一下，上述的费用他还要交，比原来还要多交两毛钱。我认为，说物业公司乱收费是一种误解。

官司输了也不会退管理费

物业管理是要人来干的，首先是管理，其次是有人，同时是人的素质。这些都需要靠费用支撑。如果降低费用，我不能保证"丽江"还保持现在的水平，如果降得太多，就要裁人，我不敢想像到时"丽江"会变成什么样。

他还表示，如果官司输了，物管费也不可能多退少补。因为以前的费用已经花在物业管理上了，物业公司不可能补，要补也是业主自己补。因为是按照业委会的合同办的，物业公司没有责任，只有业委会有权力确定收费标准。

断掉业主用水经过业主委员会授权、是无奈之举

10月17日晚，该公司总经理约见记者，就日前本报关于丽江花园的报道（见本报10月16日A1版报道）也作出回应。他表示，从文章中看，似乎有这么回事，但与实际情况有距离，对丽江业主可能造成误导。

王：刘演发和杨为勤，不通过法律途径解决问题，对已交费业主利益构成侵害，不但自己不交管理费，还煽动其他业主也不交管理费，物业公司经过业主委员会授权停掉了他们的水，后经过业委会协调恢复了供水。业委会的公告贴在每户楼里呢。新快报：没有其他途径解决吗？如像您说的通过法律途径解决。法院不是正在进行法律程序吗？

王：这非常困难。打官司的成本高。我们就追那么点物业管理费，打官司的花费可能比他的欠费还多，物业公司怎么办？

新快报：你说的业委会的公告里说月底前业主不交清欠费，将采取相应措施，是什么措施？

王：这将视情况而定。

王先生还提到业主15日到物业公司说理的事件的人数，他说，当时看似有两三百人，但实际上就是他们几个不交费的十几、二十来人，其他都是看热闹的，路过的，到下午就他们十来个人了。他们涉嫌非法集会。




图：业主把胜诉消息贴在小区门口公诸于众。


物价部门：应在政府规定的基准价和浮动范围内收费


据悉，2002年9月4日，广州市番禺区物价局核发编号为第010155号《广东省经营服务型收费许可证》给丽江花园物业公司，其中批准原告对丽江花园丽荃楼（有电梯）收取物业管理收费的标准是：62-70平方米每月每户215元；86-96平方米每月每户250元；103-109平方米每月每户285元。该许可证年审至2003年。

2003年初，物业公司与广州番禺丽江花园业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，其中约定自2003年1月1日起至2004年12月31日止由其对丽江花园各区域的住宅及商铺等进行物业管理服务；住宅物业管理服务的收费标准是2.00-3.50元/平方米/月（根据区域而定），由物业公司按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取；合同另约定了委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任等。

物价部门表示，上述批准价格因为从2005年1月1日后，不再有物业管理费的行政许可制度，因此该已批准的价格无法履行。丽江花园物业公司理应按照新的法规执行，即在政府确定的基准价和浮动幅度内，由当事人自行商定。


背景：几位老人的维权之路


丽江花园由14个小区组成，每个小区的物业收费标准不同，甚至同一小区里的不同住宅收费也有所区别，从2.0元到3.5元不等。但丽江花园是广州市物业收费最高的小区之一，大家似乎没有疑义。

刘演发说，他一家1999年2月购买了华林居的房子，当时是毛坯房，物业收费为每平米2.8元，一直就没有变过。华南理工大学的邓春明教授也介绍说，华林居1998年初开盘，他们一家1999年入住的带电梯的单元，期间丽江花园把原先的一些绿地、高尔夫球场还是停车场盖了楼房，物业收费每平方都是3.2元，没有做过相应的调整。

2004年9月15日，广州市政府授权由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发<广州市物业服务管理实施细则>的通知》，72岁的刘广生就发现文件制定的物业管理价格与丽江花园的现实收费的巨大差距，他住的房子是以儿子的名义买的，他来到了物业公司进行了解，提出了自己的看法。

"他们当时完全没有商量的余地。两个字，霸道！"刚刚做完心脏搭桥手术的刘广生回忆说。

刘广生说，为什么国家的法律法规在丽江花园就不能实施。确实，我们并不缺那几个钱，但是作为一个老人，我感到应该为国家尽绵薄之力，就是促进社区民主法制的建设。要建设一个和谐社区，就要严格按照国家的政策法规来做。他很快串联起一批老人，包括72岁的刘演发，退休教授孙书起、杨为勤、杨玉新等人。

2004年11月8日，他们向原业委会发出了关于降低物业管理收费标准的意见书，并获得608名业主及业主代表的签名支持。

2004年12月11日，刘广生、刘演发、曾作烈等15名人召开了专题讨论会，业主维权组织开始形成。

2004年底，他们发出了从2005年开始拒绝按旧标准交纳物业管理费的倡议，刘演发说，他们征集了3000多人签名。

2005年1月起物业管理收费新规定施行，部分业主开始拒交管理费。

因为2004年3月30日，原丽江花园业主委员会委员任期届满，新一届业委会到2004年底仍未选出，且大部分委员都已辞职，从2005年2月下旬开始，维权业主们便开始筹划发起业主大会，经过一系列准备和10天的成员名单公示，5月1日，丽江花园业主大会筹备组正式宣告成立，并报番禺区国土房管局备案。筹备组一共11人，刘演发当选为组长，后被推举为"民选业委会"主任，杨为勤为副主任。

2005年6月7日，丽江物业公司以拖欠物业管理费为由，将刘演发及其妻子周锦冰告上番禺区法院。一同被告的还有黄丽全。


链接


《广州市物业服务收费管理实施细则》：广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局2004年联合印发了《广州市物业服务收费管理实施细则》（穗价"2004"200号，以下简称200号文件）规定："实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。"

具体标准包括，根据《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，一级资质的物业管理收费为：基准价，每月1.7元/平方米（有电梯）、0.85元/平方米（无电梯），可上下浮动15％，也就是说，最高不超过1.96元/平方米（有电梯）、0.98元/平方米（无电梯）。


　　　　　　　　

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广州物管收费有多乱之2


深读指引


物业管理费纠纷由来已久。早在1996年，北秀花园的业主便因管理费问题和物管公司打了官司，并因此于1997年成立了广州市第一个业主委员会。

几年来，关于物业管理费的纠纷频频见诸报端———春兰花园、翠湖山庄、到丽江花园等，虽然有的已经通过长期艰苦努力的斗争得以妥善解决，但更多的是悬而未决或不了了之。

2002年曾有媒体就物业管理收费做过调查，有61%的被访者认为"非常贵"，27%的被访者认为"比较贵"，仅有12%的人认为"适中"。另一项调查显示，68%的被访者表示对所在住所的物业管理"不满"。而2002年12月20日市政协和房管局举办的广州市物业管理论坛上，各方反映的九大问题之一，便是20%业主拒交管理费。

调查发现，广州物业管理费的乱象表现在：收费超标、收费与服务不对等、收费标准出尔反尔、费用支出不公开等。而物业管理费纠纷不仅存在于像翠湖山庄、丽江花园这样的高档住宅小区中，也存在于聚德花苑这样的解困房小区中。


聚德花苑：萧先生为管理费打了4年官司


一告 广州市物价局：解困房按二级物业收费不合理




图：物管费纠纷常引发业主游行示威，成为影响社区和谐的主要矛盾。


1997年，萧先生买了聚德花苑的一套高层住宅，售楼广告中写明了管理费为每月25.5元/套间，但是在1999年5月入住的时候，入住通知书上却写着物业管理费每月1.9元/平方米；到了1999年8月物业公司收管理费时，实际以1.7元/平方米执行。

售楼广告中写明了管理费为每月25.5元/套间的，为什么现在要按1.7元/平方米交？萧先生对此提出质疑。

物管公司称，以1.7元/平方米执行有公文为依据，文件是由广州市物价局1999年8月23日向广州市住宅建设办公室作出的穗价函[1999]191号《关于我市三大安居小区住宅物业管理收费标准的批复》。批复中，将大棠、同德、棠下三大安居（解困）小区按二级物业收费，暂定为多层（无电梯）住宅0.55元/平方米，高层住宅1.70元/平方米。

萧先生纳闷了："我们解困房的开发商就是住宅建设办公室属下的，住宅建设办公室定的收费标准能做到公正吗？物价局作出这样的批复怎能只听住建办的一面之词呢！"他认为，解困房根本不可能达到二级标准的配套，物价局的批复应予撤销。

2000年1月，萧先生开始拒交物管费。

2001年6月，萧先生一纸诉状递到越秀区法院，将广州市物价局告上了法庭。

2001年8月，越秀区法院作出判决认为，广州市物价局作出的批复属于行政指导行为，不具有强制力，因此驳回萧先生的请求。

萧先生不服，提出上诉，请求中级人民法院撤销物价局的批复。同年，广州市中级人民法院作出维持原判的裁定。


上访：物管费降到1.36元/平方米


萧先生很明白业主维权的艰难，所以早在1999年和物业管理公司多次交涉无果的情况下，萧先生就选择了"两条腿走路"，他一方面和市物价局打官司，另一方面又尽力争取政府的支持。

2000年，萧先生联合多名业主到省政府上访，在省政府的监督下，省物价局出面干预，最终在2001年，市物价局将聚德花苑的物管费降为1.36元/平方米。

虽然输了官司，因为有政府出面干预，聚德花苑的物管费还是降了。


突然成被告 发现业委会成立是暗箱操作


正当萧先生为"输了官司赢了钱"开心的时候，却又成了被告。

这一回，物业管理公司将牵头维权的几个业主告上了法庭，要求萧先生交纳从2000年1月起欠缴的物管费。

法院判决物业管理公司胜诉，理由是，聚德花苑的业委会和物业管理公司有委托管理合同，而合同中约定了每月1.7元/平方米的管理费，萧先生等业主拒绝交纳管理费的行为是违约行为。

"聚德花苑成立了业委会？什么时候的事情？我们业主怎么不知道？"得到消息，萧先生又纳闷了！


二告 广州市国土资源和房屋管理局：违法批准成立业委会


萧先生和其他几位业主到房管局一查才知，1999年9月18日广州市国土资源和房屋管理局作出了《关于聚德花园第一届业主委员会申请备案的批复》，确认了第一届业主委员会的成立。但是，事实上，聚德花苑从来没有召开过符合法律规定的业主大会。那个业主委员会备案申请是怎么来的，业主们不得而知。

"这是暗箱操作！是违法行为！"

萧先生遂于2002年9月向越秀区法院提起了行政诉讼：要求撤销广州市国土资源和房屋管理局的批复。

这一次，萧先生胜诉了。确认了业委会的违法，也就意味着委托管理合同违法，物业管理公司要求按约定收费的理由自然不攻而破。


上诉 物业管理公司主动调解降低管理费


告赢了房管局，萧先生乘胜追击，把和物管公司的官司上诉至中院。2004年7月，自知理亏的物业管理公司主动提出调解，将物管费从每月1.36元/平方米降至1元/平方米。


遗憾 降低的管理费只适用于几位业主


遗憾的是，由于种种原因，小区内的大多数业主并不知道这场诉讼，这意味着只有萧先生等几位参与了诉讼的业主是按照1元/平方米交费的，而其他没有向管理公司主张"同等待遇"的业主至今仍然按照每月1.36元/平方米的价格交管理费。

由于业主们认为解困小区根本没有达到二级标准的配套，1.36元/平方米的收费仍让人们觉得不公平。"解困小区是房管局直接管的，收费都这么乱，其他小区的情况也不难想象了！"萧先生感叹道。


北秀花园：从4.6元降到1.6元


业主拒交管理费绝非个案，北秀花园的首届业委会主任黄女士认为："保守估计，至少40%的小区存在这样的问题，至少20%的业主拒绝交管理费。"

黄女士说，北秀花园原先也有这样的问题。1997年以前，北秀花园的物业管理费是每月4.6元/平方米，而服务质量却令业主们非常不满：有业主在电梯里被抢劫，小区内垃圾没人打扫，小区的保安队长监守自盗……为此，业主纷纷拒交管理费。

直到1997年1月，业主委员会成立以后，通过司法和上访等多种途径，炒掉了旧物业管理公司，将管理费降到了1.6元/平方米。


嘉和苑：从4.5元降到2.6元


嘉和苑2002年换了物业管理公司后，小区的物业管理费从4.5元/平方米降为2.6元/平方米。而嘉和苑业委会主任吴先生说，在2002年新物业管理公司接管以前，由于治安和卫生问题长期不如人意，同样有很多业主拒交管理费。

此外，被媒体大幅报道过的春兰花园、翠湖山庄业主与物管公司冲突案，均是由于业主因不满管理费过高、服务质量和收费不对等、拒交管理费引发的。


据了解，根据广州市物价局公布的《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，有电梯的物业每月一级服务收费1.7元／平方米，二级1.25元／平方米，三级0.91元／平方米，上下浮动幅度15%。但目前不少小区管理费都高于上述标准。

春兰花园前业委会主任叶春生说，现在大部分小区的物业管理收费都过于"随意"："有的豪宅，在实行招投标招聘物业管理公司以前，物管费是10元/平方米/月，实行招投标换掉物管公司以后，降到了1元多！差距可以这么悬殊！"

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广州物管收费有多乱之3：30多个小区物管费超标面临起诉


深读指引


从广州市发生第一起物管收费纠纷至今已有10年，但10年来物管费纠纷愈演愈烈，一方面业主不满收费与服务不对等，另一方面物管公司坚持"优质"可以"优价"，但从今年起，广州市新的物管收费制度实施，使收费有了统一标准，也使纠纷空前激烈。

原因是收费从原来的物管公司报物价局个别审核，变成在政府指导价下的市场自主行为，从而宣告"优质优价"时代的终结。又因为旧有的收费标准与新的政府指导价有很大差异，使原本就对物管服务不满的业主有了新的维权武器。像丽江花园的业主一样，越来越多的业主维权从简单的拒交物管费走向法庭交锋。


中高档次楼盘收费2-3元

记者近日查阅广州各楼盘小区在多个房地产网站上登载的小区信息，发现至少有三四十个电梯小区楼盘管理费达到2元/平方米或者以上。

这些小区一般都是市场中较高档次的楼盘，如主要集中在珠江新城、天河北、老城区、滨江东沿线和番禺华南板块等区域的电梯小区楼中。这些小区物业管理费收费标准一般在2-3元/平方米之间。

在现在实际收取的小区物业管理费中，价格最低的约是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城区的旧有物业和多层小区。一些带电梯的小高层小区物业，物业管理费收费标准在0.8-1.5元/平方米之间。而带电梯的高层楼盘小区，物业管理费主要集中在1.5-2.5元/平方米之间。对于一些高档次的公寓型楼盘和豪宅小区，物业管理费可以达到4-10元/平方米。

也就是说按新的收费规定，超标的情况不是少数。




图：丽江花园的停车场改建成楼房，汽车只能停在路边。


矛盾起因：

从物价局批复收费到政府指导价


物管费纠纷由来已久，但广州市新的物业管理收费标准在今年1月实施后，楼盘小区新收费标准指导价与原收费标准差异引起的纠纷更有增无减。

据了解，广州在新的物业管理收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业管理收费的办法。据物业管理公司透露，以前物业管理费收费标准是物业管理公司向物价部门提交申请，包括收费标准以及管理小区需要的成本核算等内容，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业管理收费标准，多层物业和高层物业的一级物业管理都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业管理费。

政府指导价有强制性不是参考价

但是，根据新的物业管理收费标准，只要是普通住宅物业，带电梯小区的物业管理费基准价1.7元/平方米/月，可上下浮动15%，即最高标准也不超过1.96元/平方米。该标准与原来不少楼盘小区核准实施的物业管理费标准产生了较大的差距，从而容易发生纠纷。

据了解，新收费标准规定普通住宅电梯小区最高收费为1.96元/平方米/月，而市物价部门更表示，政府指导价是政府价格管理形式之一，具有强制性，而不是"参考价"。因此，这些小区一旦物业管理服务出现问题，极有可能引发更多的物业管理收费纠纷。


记者调查


收费与服务不对等：保安上班睡觉，没有绿树，不收垃圾


记者近日走访了兰亭颖园、桥东小区、金碧花园、晓港湾、万丰花园、红棉花园等楼盘小区，在随机访问的40名业主中，42.5%的被访者不满目前所在小区的物业管理，主要问题集中在治安、卫生、绿化等方面：

万丰花园小区门口虽然有保安，但可以随意进出，不用登记。小区内不见树木，也不见有活动场所和设施。业主李先生认为，每个月1元/平方米的管理费虽然不高，但是这样的设施和服务不值这个价。

桥东小区记者走进小区门口的时候，保安正趴着睡觉。业主吕先生反映，经常看到小区的保安在睡觉，很多业主都和物业公司提过意见，但是并没有得到改善。

石溪榕园记者仅在一幢楼里就看到了7袋丢在门口的垃圾，而当时是中午1时30分。业主张女士说，这个小区每天只收一次垃圾，而且还只是收一部分，很多业主都是自己跑下楼扔垃圾。

但在兰亭颖园，小区内有小花园，花、树令人赏心悦目，小区内的路面未见有垃圾，业主林先生说，这个小区每天收四次垃圾，卫生、绿化都比较令人满意，觉得每个月1.8元/平方米的管理费也比较合理。

朗晴居的情况和兰亭颖园相似，接受访问的业主张先生也表示比较满意，并且在自己所了解的范围内，没有业主拒绝交管理费。

可见，业主不满管理费，并不只是因为"高"或超标，最关键是服务质量和收费不对等。嘉和苑业委会吴先生说："我们并不是在乎多出了那么几个钱，而是认为他们收了多少钱就该干多少事。"

春兰花园前业委会主任叶春生说："就我所了解，凡是有业委会、通过招投标换了物业公司的小区，管理费都下降、并且很多是大幅度下降，但是服务质量并没有变差，反而是变好。"

在记者的调查中，几乎所有的被访者都认为，买房子是为了安居乐业，谁也不想为了几个钱和物业公司较劲，拒交、闹事、打官司，最终的目的是希望出了钱能获得相应的服务。


拒交是无奈之举


在记者的调查中，有28.5%的被访者不交管理费，并且都曾和物业公司交涉过，业主由于不满服务，要求降低收费，而物业公司不肯，双方各执己见。

而聚德花苑的业主通过上访，让物价局降低了收费标准；又通过诉讼，达成了调解，但是由于开发商更换了物业公司，而没有得到执行。

"不是我们不交，是我们要求按照法院的判决标准交，物业公司不肯收，我们只好不交！"聚德花园的业委会筹备小组成员张先生说。北秀、春兰、嘉和苑等小区都走过行政或司法途径，但最终解决的问题还是要成立业委会、更换物业公司。


■个案调查


聚德花苑

治安：只有一个保安，外人可随意进出

消防：90%以上消防喉喉咀被偷走

记者在按二级物业收费的聚德花苑看到，小区各门口都设有保安亭，但只有北门口有一个保安，并且外人可以随意进出。

记者随机进了几幢楼，发现从一楼到六楼所有的消防喉都被割掉了喉咀，存在很大的消防隐患。业委会筹备小组成员张先生告诉记者，小区里不但经常有车辆被盗，更可怕的是各幢楼内90%以上的消防喉喉咀都已经被偷走。

绿化：达不到25%的标准：

小区内分隔聚德花苑东西两区的通道完全对外开放，不时有车辆疾驰而过，通道边稀疏地种了些小树，明显达不到25%的绿覆盖率。

道路：坑坑洼洼，今年有两位老人被绊倒

在小区的北门口（小区内）搭着一个施工窝棚，窝棚紧挨着一户人家的窗口，东风一吹，窝棚边的尘土垃圾直扑窗户；窝棚周边的路（小区范围内）坑坑洼洼，一不小心就会被绊倒，张先生说，今年已经有两位老人在这里被绊倒受伤。


小区业委会筹备小组成员张先生说，自从1999年入住至今，小区业委会筹备小组和不少业主个人都提出过公开账目的要求，但两家物业公司从来没有实施过。


广州各类物业分级参考标准

二级：

1、小区内绿化覆盖率达到25%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

5、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

6、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

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广州物管收费有多乱4:要根治必须成立业委会
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金羊网 2005-10-27 09:32:02


广州物管收费有多乱之4：根治之策：成立业委会

新快报记者 陈文 黄颖 林洁婷 何姗 实习生 黄嘉莉


深读指引


物管收费纠纷的焦点不仅仅在于收费超标，更在于业主认为物管公司的服务与收费不对等，因此，物管收费纠纷不仅出现在收费超标的小区里，而且是一个普遍存在的社区矛盾。

导致纠纷背后的根本原因是业主缺乏一个可与物管公司商定物管费的业主委员会，无法按法律规定主张自己的权利，使物管公司一家说了算，当出现纠纷时，又无法通过业委会"炒"掉原物管公司，只好拒交管理费，即使打赢官司，物管公司也不执行。目前，广州的小区中九成没有业委会，这也正是10年来物管纠纷不断的原因。

因此，拒交管理费，上访，打官司都不是解决物管纠纷的最终出路，治本之策是成立业委会。但业委会成立难，社区自治举步维艰是当下中国社会发展的又一大难题，已超出了本专题要探讨的范畴。

故此，丽江花园业主一审胜诉的意义在于：首次以法律的权威明确了政府指导价的强制性，为循法律途径解决物管纠纷提供一个范本。在绝大部分小区业委会缺位、主管部门没有执法权的现状下，解决物管纠纷最有效的出路仍是法庭。


九成小区无业委会管理费物管公司说了算


分析北秀、春兰、嘉和苑、聚德花苑和丽江花园等各典型案例可以看出，导致目前物业管理收费乱的主要原因是目前广州九成以上的小区没有成立业主委员会，而有的业主委员会的成立则是黑箱操作的结果（如聚德花园前业委会），广大业主没有与物业公司签订委托管理合同的合法主体，无法以约定方式确定管理费，导致的直接结果就是管理公司"说了算"。

根据法律规定，业主大会也可与物管公司商定。

但是，这是不现实的，目前相关物业管理条例都没有关于该问题的解决方法，只能是物管说了，因此难免产生纠纷。

房管部门、物管协会：发生纠纷只能打官司

如果发生了物业管理纠纷，可以向广州市国土房管局物业管理处和广州市物业管理协会投诉。但当中也存在问题：

一、市国土房管局物业管理处虽然是物业管理公司的主管单位，但它只有行政权，并没有执法权，只能对物业管理公司和业主进行调解。而市物业管理协会对其会员物业管理公司单位可以进行协调，但也没有执法权。

因此，如果纠纷无法解决仍然只能通过法律途径解决。

法院：打赢官司判决结果不适用其他业主

丽江花园一案中，由于被告自愿按本市物业管理政府指导价最高标准每月每平方米1.96元交纳物业管理费，法院由此判令被告按此标准交纳管理费。

物价部门及法律界人士认为，由于这是被告自愿的交费标准，所以并不意味着其他业主也可适用。最终价格应该由业主与"物业"在"基准价和浮动幅度"内协商，但不得高于政府指导价。

物价部门：监督收费，违者处罚

物价部门认为，目前很多小区没有业主委员会，物业公司同样要主动组织与业主在政府指导价内协商物业收费标准。然后根据双方认可的协议进行合理收费。由于广州这类小区众多，物价部门不可能具体参与每个小区的物业收费标准制定。但物价部门有监督检查的责任，主要检查其服务内容、收费标准是否对等，对违反相关规定的物业公司进行处罚。但目前广州还没有对某个物业公司处罚过。（价格举报电话12358）

业主：大多不知道物管费可商定

在记者的随机调查中，75%的业主在买房时签了管理费合同，但是只有不到10%的业主在签合同时留意过管理费的具体数额，40%的业主是在入住以后对服务不满才开始关注管理费问题。将近80%的被访者不知道管理费可以通过业委会和物业管理公司商定，并且只有55%的被访者认为这种协商途径可行，认为不可行的原因主要是业主委员会成立难。




账目不透明也是纠纷原因


魏先生住在番禺华南板块的一家大型楼盘，他作证说，我所在的住宅物业管理费每平米2元，不含公摊水电费。我买房时，楼房前边有一条小溪，碧波荡漾，小鱼在里面游来游去。可等我们都住进来了，小溪里的水全没了，成了养蚊子的场所。物业公司说，要有水也可以，水费大家分摊。但绿化环境用水本来就应该算在管理费里。

李小姐说，物业公司的大堂里只是贴出了广州市物业服务收费项目的部分章节，还是旧的标准，对该楼盘很多费用项目是如何收取却没有明确告知，更看不见政府指导价明细。如果不是你们报道，我们都不知道应该在政府指导价内收费。

物管公司从不明确告知收支细节

"丽江"业主李阿姨介绍说，住了10年了，她从来不知道业主交纳的物业管理费是怎么花的，具体用在什么方面了。每到年底，物业公司开出一张支出表，不是收支持平就是微亏获剩余那么一点。商铺的出租费、停车费等都应是属于业主的收益，这些钱去哪里了？他们说，94％的钱都花了，我们希望知道到底怎么花的。只要花得合理，我们就交。

邓先生举例说，物管公司每年还收取的节日装饰布置费，都是怎么用的，买了哪些东西，这些东西是什么价格，一共花了多少钱，业主一概不知道。政府指导价出台后，他们一直拒不执行。不是业主交不起那个钱，只要合理明白，钱，业主就一定会交。

半年或一年：物管公司应公开收支一次

物价部门认为，公开收支可以使财务透明，减少纠纷。

据了解，目前物业管理小区仍然有相当一部分没有公开收支。有的物业管理公司表示，目前广州小区物业管理收费方式主要实行包干制和酬金制两种。

实行包干制的物业管理公司不需要公开账目收支，而酬金制则有必要向业主公开全面的账目收支。而据了解，目前广州绝大部分小区都是采用包干制，因此绝大部分物业管理公司不会公开账目收支。

广州市物业管理协会秘书长谢凯表示，公开物业管理收费标准和账目开支是解决物业管理收费纠纷的好办法。一般实行酬金制的小区应该半年公开一次账目开支，而实行包干制的小区也应该一年公开一次账目收支。他表示，凡是物业管理协会的会员单位，协会都要求物业管理公司每半年或一年公开账目开支一次，业主发现物业管理公司未能做到的可以向协会投诉。

大多业主不相信公开的收支

记者日前做的随机调查中，超过70%的被访者没有看到过物业公司的收支账目，20%的被访者表示没有留意，只有少数被访者看过收支账目，但是他们大多对账目的合理性持保留态度。

富景花园的杨小姐说："我觉得物业公司贴在各座的'收支表'很有问题，毫无说服力。百佳这么大的地皮，一个月才收5000元的管理费，那还是商业用途！电梯里面的广告收入，3个月才1600元，谁信啊？如果这些容易使人产生怀疑的数字是真实的话，物业公司最好把有关的发票或收据也一同公示。"

万丰花园的黄先生则认为，虽然公开收支，但是一般的业主很少会去核对真伪，做假账太容易了。

★新快辞典


包干制：是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。


提醒业主：高档住宅物业管理费应否纳入"政府指导价"？


广州市物价局价格处解释说，高档住宅物业管理费也应纳入"政府指导价"。

相关人员解释说，广州的高档住宅规定在144平方米以上，同时体现在交税标准上，它要按3％征收交易契税。

但物业管理费同样要在政府指导价的基础上与业主协商标准，并不是高档住宅就可以想怎么收费都行。建议业主可以对照普通住宅物业管理服务等级标准，由物业管理企业与业主签订物业服务合同约定。

广州合众律师事务所资深律师刘超解释说，所谓高档住宅主要是针对面积而言的，突出体现在契税上，与物业管理费关系不大。

在物业管理方面，高档住宅与普通住宅的界定标准尚不清晰，但有一点可以肯定，不能以住宅的面积大小界定其物业收费标准，主要看其服务标准，即便是大面积的房子如果物业服务标准不够，也不能高收费。这里政府指导价也应当适用于这些高档住宅。


提醒业主：哪些费用不应公摊？


公摊费用的项目应清楚，有依据，公摊数额应有证据，这是一个原则。

对于管理公司提出的公摊费用，管理公司负有举证责任，业主有权依据相应的规定逐项核实，如属于乱收费或收费不清楚的，业主有权拒交。

例如，公共水电费的分摊，业主可根据广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价〔1997〕173号）进行核实。

如第2条，小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。

第4条，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。

以上说明绿化用水纳入了物业管理费中，不能向业主分摊。公共设施的公用水、电费用，应由业主分摊。


链接：物业服务成本或物业服务支出构成：

1：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3：物业管理区域清洁卫生费用；

4：物业管理区域绿化养护费用；

5：物业管理区域秩序维护费用；

6：办公费用；

7：物业管理企业固定资产折旧；

8：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9：经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

以上费用综合考虑广州地区的物价指数、消费水平等综合制定的。


市民购房要留意签《前期物业管理合同》


据悉，有不少楼盘业主投诉购房时开发商承诺的物业管理费与后来真正入住的物业管理收费不相同。业内人士提醒市民，在购房签《商品房买卖合同》时不要忘记签《前期物业管理合同》。根据广州市有关规定，楼盘在预售前必须招投标选聘楼盘前期的物业管理公司管理楼盘，待楼盘业主委员会成立后再重新选聘新的物业管理公司。而根据《物业管理条例》，开发商销售楼盘时，在与购房者签《商品房买卖合同》时同时要签《前期物业管理合同》，该合同中会列明楼盘入住后的物业管理费。

但记者发现，在近期销售的新楼盘中，有部分楼盘与购房者签订《商品房买卖合同》时，并没有同时签订《前期物业管理合同》。因此，市民在购房时应该要求同时签订《前期物业管理合同》，防止开发商随意改变物业管理收费。


专家视点：物管市场未充分竞争政府指导价不可避免


（中山大学岭南学院周天芸副教授）


政府指导价和市场价格同样是市场经济发展的要求和产物，是市场竞争不充分的产物。目前广州800多家物业管理公司中，完全靠市场发展起来的不到1/4。其前身都是依附于各个开发商，根本谈不上完整的市场竞争。房地产物业管理关系到人们基本生活要求，政府在这种没有充分竞争的市场环境下，以政府指导价引导规范市场，是非常必要的。

物业管理费用都是有成本的，是可以计算出来的。所以，物业管理公司向业主收取费用也是有个成本在里面，不能随意加价，得根据市场价格来进行收费，这样形成的价格才是公平的价格。政府指导价就有助于形成这样的价格。

然而现在的业主是分散的，没有资本和公司去谈判，而业主委员会显然也不可能像专业的公司那样去核算物业管理公司的管理成本来检验他们收取的费用。在这样的情况下，尽管国家有法规进行监管，如政府指导价等形式，但是也是不可能完全达到公平的。

因为一方面有个监管成本和力度问题，另一方面物业管理公司可以隐瞒一些费用信息。所以关键还是要在物业管理这个市场里充分竞争，形成竞争机制，使得两个市场并存，业主完全可以通过招标的方式选择自己喜欢的管理公司，也有权力随时"炒"掉不合心意的公司，这样才能够真正解决物业管理公司和业主在费用方面的矛盾。

（全文完）

鬼屋

最重要的是成立业委会，
可惜我们骏景还缺少领袖呀。 [M13]

橙园农夫

难

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顶！
坚决支持业主委员会的尽快成立！

tsing

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