广东小区物业管理收费有新规新办法从4月起施行

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广东小区物业管理收费有新规新办法从4月起施行


小区有业委会物管费收多少政府不管

大洋网讯（广州日报记者叶平生 通讯员岳佳综)小区有业委会物管费收多少政府不管!记者昨天从广东省物价局获悉，该局近日会同省住房和城乡建设厅出台了《关于物业服务收费管理办法》，针对近年来全省出现的新情况和新问题，对物业管理服务收费的诸多热点问题作了新的规定。新《办法》将从今年4月1日起施行。根据这项新规定，小区在成立业委会之前的物管费标准将实行政府指导价；成立业委会之后的收费以及别墅物管收费则实行市场调节价，由业主和物管企业协商确定。在政府指导价方面，省物价局、省住房和城乡建设厅准备在全省推行深圳的做法，实行“菜单式”收费模式，并将相应的物管服务内容细化明确，供物管企业和小区业主商定时作为参考。

全省物管服务将推行“菜单式”收费模式

与原先的相关物管收费法律条文相比，新《办法》的一个最大不同，就在于它将业委会成立之后的普通住宅类物业管理收费，与别墅物业收费一道，明确纳入市场调节价的管理范围。1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》规定，已成立业主委员会的小区物业管理收费，收费标准由业主委员会与物业管理公司按照政府指导价约定或者由双方协商确定。而此次省物价局与省住房和城乡建设厅联合出台的新《办法》则明确规定，对于非别墅类的住宅小区物业管理收费，以业主大会成立前后为界，分别实行政府指导价和市场调节价管理。在小区召开业主大会成立业委会之前，包括业主自有产权车位或车库等在内的各项住宅物业服务收费实行政府指导价，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容，制定相应的基准价及浮动幅度，具体标准由物业服务企业在规定的基准价及浮动幅度内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报价格主管部门备案。未经价格主管部门批准，任何超过基准价及其浮动幅度的物业服务收费，都属于价格违法行为。而在小区成立业委会之后，其相应的住宅及其它各项非住宅物业服务收费则实行市场调节价，由业主和物业服务企业协商协定。

在政府指导价的标准方面，省物价局承认，目前有些地方制定的现行政府指导价等级和标准划分过粗，分类不够清晰，未能充分体现不同等级和服务内容的差距，不符合很多小区业主对于物业管理服务的差异化要求，也不利于鼓励物业服务企业为业主提供更优质的服务。为此，此次新出台的《物业服务收费管理办法》明确规定，各地要根据不同的物业类型、不同的物业服务内容制定物业服务收费标准，细化服务内容，拉开服务档次，鼓励物业服务企业提供优质的服务。在这方面，全省正在积极推行深圳等地实行的“菜单式”收费模式，即将物业服务的五大主要内容细化并对应一定的收费标准，供物业服务企业与业主在商定物业服务费具体标准时作参考。与此同时，省物价局还表示，实行政府指导价的物业管理收费，可以在经过严格的成本监审之后，根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时加以调整。

管理费分摊首次纳入物业服务成本

新《办法》规定，物管公司的物业服务成本构成共计10大项，具体包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊；物业服务企业固定资产折旧；经业主同意的其它费用。该办法明确，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。

对于此次为何把管理费分摊列入物业服务成本构成，省物价局解释说，管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。随着物业服务行业的不断发展，一个物业企业管理多个物业项目的情况日益增多，为保证各物业项目的正常运转，物业服务企业需要支付一定的管理费用。根据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条和第十五条规定，其管理费属于物业服务成本之一，因此，新出台的《物业服务收费管理办法》将管理费分摊列入物业服务成本构成。

买的车位要缴车位管理费租的车位不用缴

对于很多有车一族都非常关心的小区车位管理费问题，省物价局在此次《新办法》中也明确规定：对小区业主买断的自有产权车位或车库，因为他们属于业主的物业，物管公司提供了一定的管理服务，故此可以收取一定的车位（车库）管理费；而业主们在小区内租用的机动车位，由于他们每月缴纳的停车保管费本身就带有租金的性质，物管公司提供的相关管理服务已经在车主们缴纳的停车保管费中得到了体现，故此不能再另外向车主收取车位物业管理服务费。省物价局表示，在业主大会成立之前，小区自有产权车位、车库的物业服务收费也将与其它类的物业管理收费一道，入政府指导价管理，从而使物管公司不能自行定价，解决目前自有车位（车库）物业服务收费混乱，标准过高的现象。

对于由物业管理公司代收的水、电、气、电话、有线电视等业主入住后发生的各项费用，新《办法》规定，物管公司可以收取一定的手续费，但这笔手续费应该向委托单位收取，而不得向业主收取。但是当业主对对其物业实施室内装修时，物管公司则可以向业主或者装修人员收取一定的垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等。具体的收费标准及其管理办法，省物价局没有详细规定，而是表示将交由各地价格主管部门制定。与此同时，新《办法》还明确，实行小区出入证管理的，应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地确定。

广州将在收到文件后结合本地情况研究落实

类似于本次省物价局新《办法》提出的“菜单式”物管收费模式，去年广州市物价局也曾经表示，要在现行普通住宅物业管理费最高收费标准为1.96元/平方米的基础上，研究制定一套更多层次、多元化和更为人性化的物业管理服务收费标准，在现行最高价之上，再增设两三个收费档次，明确各自的收费标准和服务内容，供业主和开发商、物管公司选择。对此，市物价局副局长邱亿通昨天表示，目前他们尚未收到省物价局最新政策文件。一旦收到之后，他们将结合广州的物管收费实际情况，再研究制定具体的落实措施。

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