现在广州的楼价真的跌了吗? --富力地产李思廉：广州房价已超出市场承受力

小小麦

富力地产李思廉：广州房价已超出市场承受力

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http://gz.house.sina.com.cn 2007-12-24 10:13 中国经济周刊

　　《中国经济周刊》记者谈佳隆/广州报道

　　据12月18日《南方都市报》报道称，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是“广州楼市近两年前所未有的”。

　　房价下降，房产商又如何看待？《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者近日在广州采访了富力地产董事长李思廉，他明确表示：“广州楼市早已超出承受力。”

　　“广州楼市超出承受力”

　　据介绍，从1994年在广州成立之日算起，李思廉带领下的富力地产运作内地地产已十年有余，对广州地产业界发展态势可谓“知根知底”。据李思廉介绍，目前富力地产已经占有广州房地产10%的市场份额。

　　面对日前媒体披露深圳楼市“暴跌”、广州楼市出现“价高量缩”(房价很高、交易量缩减)的报道，李思廉十分坦然：“我们在房地产市场第一线，比媒体、政府有更深切的感受，我看广州房地产业十几年了，今年广州楼价涨得太多了。”

　　对于“价高量缩”，他认为，“价量之间的关系所折射出的是市场的承受力，广州楼市的压力已经超过承受力。虽然房子不是每个人都买得起的商品，但是当面粉贵过面包的时候就会出现危险。”

　　在李思廉看来，此前不少房地产商对土地有一种“稀缺”的预期，认为土地会一直涨，所以四处高价拍地。但如果土地供应充足，那么地价上涨就只能是暂时的。“政府的一些政策，比如大量供应土地的决策是正确的，这会打击开发商高价拿地的热情。”

　　“调控政策并未咨询开发商”

　　自2005年开始，国务院相继出台“国八条”、“国六条”和“国十五条”，力图平抑过快上涨的房价。而在“国十五条”中规定的“70/90”(指房地产新开工项目70%以上面积应建90平方米以下小户型)政策一经披露，就引起了市场各界的强烈反响。李思廉表示，从目前的统计数据显示，房价快速上涨并未由于此政策出台而有所改变。

　　“政府对于房地产市场大部分的调控办法，据我所知，开发商都有可能和能力通过各种渠道把价格转嫁给消费者，”李思廉说，“其实我们很清楚，政府的调控政策有两个目的，第一是希望能够多一点人买房，因为未来一段时间内，中国将有3到5亿人口从农村转移到城市；第二是政府不希望房价大起大落。”

　　“去年‘70/90’政策出台的太突然，政府部门从来没有征询过我们这些房地产商的意见。”李思廉表示。

　　在李思廉看来，目前政府和房地产企业之间形成了对立，而这种对立导致房地产企业太“难”了：政府通过繁琐的手续从资金、审批、监管各个方面对房地产整个行业发展进行严格控制。而在这控制之下，不少房地产商仍然“抗得住”，因此选择了“慢慢卖”，政府打击供给的结果反而造成房价上涨。

　　“开发商回归A股将推高地价”

　　李思廉透露，今年富力地产的合约销售额预计为160亿。他表示：“2006年，国内房地产销售总额为1.7万亿，各大企业中只有万科以200亿合约销售额可以超过1.7万亿总额的1%，而在美国最大房地产公司该数据可以是4.5%到5%，可见中国还没有出现房地产巨无霸，大部分公司都不是很大。”

　　据透露，富力地产将于今年年底前回归上证A股市场。回归A股融资是否为了更多的拿地提高市场占有率？李思廉并没有直接回答《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)，而是表示：“如果地价太高，拿地的风险就比较大。”

　　据知情人士透露，今年国庆节期间，国务院曾向证监会发出征询意见，主要内容是，现在房地产价格上涨与房地产公司在市场募集资金之后高价买地是否有关，这让证监会十分“紧张”，从而延缓了对于地产公司上市的审批。

　　“我个人认为两者肯定是有关联的，当这些上市公司募集资金之后，地价即使上涨对这些房地产公司来说也并不是很贵，”李思廉表示，“好的房地产公司应该比较好地运用资金杠杆。对于房地产企业来说，除了日常开支之外，资金如不用在购买土地，那就别无他求了。”

　　据记者了解，富力地产目前正在北京、成都及广东等地积极吸纳土地储备。

踏雪無痕

引用作者 小小麦 于 2007-12-24发表的原文
富力地产李思廉：广州房价已超出市场承受力

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http://gz.house.sina.com.cn 2007-12-24 10:13 中国经济周刊

　　《中国经济周刊》记者谈佳隆/广州报道

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　　“开发商回归A股将推高地价”

　　李思廉透露，今年富力地产的合约销售额预计为160亿。他表示：“2006年，国内房地产销售总额为1.7万亿，各大企业中只有万科以200亿合约销售额可以超过1.7万亿总额的1%，而在美国最大房地产公司该数据可以是4.5%到5%，可见中国还没有出现房地产巨无霸，大部分公司都不是很大。”

　　据透露，富力地产将于今年年底前回归上证A股市场。回归A股融资是否为了更多的拿地提高市场占有率？李思廉并没有直接回答《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)，而是表示：“如果地价太高，拿地的风险就比较大。”

　　据知情人士透露，今年国庆节期间，国务院曾向证监会发出征询意见，主要内容是，现在房地产价格上涨与房地产公司在市场募集资金之后高价买地是否有关，这让证监会十分“紧张”，从而延缓了对于地产公司上市的审批。

　　“我个人认为两者肯定是有关联的，当这些上市公司募集资金之后，地价即使上涨对这些房地产公司来说也并不是很贵，”李思廉表示，“好的房地产公司应该比较好地运用资金杠杆。对于房地产企业来说，除了日常开支之外，资金如不用在购买土地，那就别无他求了。”

　　据记者了解，富力地产目前正在北京、成都及广东等地积极吸纳土地储备。

年底回归A股？今天都几号，睁着眼睛说瞎话啊。。 [M41]

海思

广州房价已超出市场承受力...

其实不是“市场承受力”... 而是“中等收入家庭的承受力”... [M14]

笔笔

引用作者 海思 于 2007-12-25发表的原文
广州房价已超出市场承受力...

其实不是“市场承受力”... 而是“中等收入家庭的承受力”... [M14]

中等收入家庭应该是月入多少捏？ [M11]

海思

引用作者 笔笔 于 2007-12-25发表的原文
[quote]引用作者 海思 于 2007-12-25发表的原文
广州房价已超出市场承受力...

其实不是“市场承受力”... 而是“中等收入家庭的承受力”... [M14]

中等收入家庭应该是月入多少捏？ [M11][/quote]

我个人认为在3口之家，两个人收入，一个月1W左右吧... ...

kelly_one

到那都能看到海思的影子 [M04]

叶ＭＭ

中等收入究竟是多少,大家开个价.
家庭年收入>20万,算中等收入吗?
对了,是税前\税后?

诺基亚

引用作者 踏雪無痕 于 2007-12-24发表的原文
[quote]引用作者 小小麦 于 2007-12-24发表的原文
富力地产李思廉：广州房价已超出市场承受力
quote]

富力地产年底回归A股？今天都几号，睁着眼睛说瞎话啊。。 [M41]

我听说是有二十几家房企年底排队A股上市圈钱的, 但是因为国家调控房地产的原因,统统不准他们上市, 目的就是通过明年的收缩金融政策让这些房地产企业资金链吃紧,然后只能降价出货.

诺基亚

引用作者 叶ＭＭ 于 2007-12-27发表的原文
中等收入究竟是多少,大家开个价.
家庭年收入>20万,算中等收入吗?
对了,是税前\税后?

根据王石的说法,中等收入是年收入6W~20W的这一批人. 家庭年收入应该是12W~40W(税前)吧.

百草园

偶来算一下：

中等收入家庭一般至少买 90 方的房子，假设现在房价 15000 ，total 135 万
贷款 7 成，15年，利率 7.83%， 月供=8880

按月供不超过收入的一半算： 中等家庭月收入至少要 17760 以上，年收入至少要21万 以上，才能承受。

如果想买更好一点的房子，均价 2~30000 以上，需要年收入 30~40万以上才 ok 了。

[本帖由百草园修改于2007-12-31 12:52:39]

何媛

08年房价会跌..

peter

一定要降才行 [M01]

meituo

08年会跌！

南希

自古以来都是"王婆卖瓜,自买自夸", 现在连王婆都说自己的瓜贵了, 我是外人,当然看跌

小小麦

老帖子，现在看，好像是一个巨大的谎言，房价比2008高了N倍