浅论住宅小区建筑物架空层的权利归属(转)

WUXI · 发表于 2005-10-9 09:39

在我国南方地区，因气候潮湿，建筑物底层春季回潮现象严重，新式住宅建筑普遍采取了"新加坡式"的底层架空的干栏式结构，以利于空气流通和减少潮湿。近年来，随着房地产市场的快速发展和公众权利意识的增强，在商品房买卖中，这种住宅建筑物架空层的权利归属问题也日益突出。由于没有明确的法律规定，该问题在理论和实践中都颇具争议。特别是当架空层具备停车功用和其他独立的经济价值情况下，其占有、使用、买卖、租赁、收益等权利到底应该归谁享有，房地产开发商与小区业主之间常常说法不一，各持己见，以致纠纷不断，而有关部门的处理结果也大相径庭，对商品房的开发销售和消费者权益的保护都造成了一定影响。本文试对住宅小区建筑物架空层的权属问题进行初步的分析与探讨，并提出解决纠纷的建议，同时希望能对完善我国物权制度起到一点促进作用。

一、架空层权属纠纷的实例及相关争议意见

我们先来看两个引起地方媒体关注的涉及架空层的纠纷事例。

例一：某住宅小区的开发商在建设和销售该小区商品房过程中，曾明确告知买受者，该小区2号楼底层架空层作为停车位使用，用于停放自行车和摩托车。1997年该小区通过综合验收后，开发商不顾业主反对，另行搭建公用停车棚，而将该架空层变更为小车车库及其他用途对外出售、出租。于是业主诉请法院，要求开发商承担侵权责任。开发商认为，架空层不是建筑物共用部分，权属应归开发商，其有权进行处分。同时认为，其出售架空层车位也是房产交易市场的惯例，不存在侵权。此案尚在审理中。（注1）

例二：某花园小区有15幢住宅楼，架空层面积7347平方米。开发商在业主入住后，仅提供了两幢楼的架空层计480多平方米供业主停车使用，其余部分作为独立车位于2003年初开始陆续对外发售。业主闻讯，坚决不同意，向该市房产管理部门反映，但房产交易登记中心认为，开发商已经取得过预售许可，同时，没有法律规定架空层是公用配套设施，于是仍决定为其登记核发产权证。业主准备提起行政诉讼（注2）。

这两个案例在媒体刊载后，引发了广泛争议与讨论。除上述开发商、业主和有关房产管理机关的意见外，代表性的观点有四种。一种观点认为，开发商在售卖楼盘时，如果架空层面积没有计入公摊，则该架空层不属于全体业主共有，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可后，其完全可以自由出售，出售给谁则在所不问。第二种观点认为，架空层归属在法律没有规定、合同也没有特别约定的情况下，应该推定为开发商与业主共有，开发商出售架空层必须征得业主一致同意。第三种观点赞同认定开发商享有所有权，但同时认为业主亦有专有使用权，因此开发商的权利行使要受到限制，在未征得业主同意前，即不允许将架空层出售给小区以外的人。还有一种观点认为，架空层实际上只是一定的空间，不具有独立的产权，作为"从物"，其权利依附于"主物"，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。

这些争议，归结起来，主要有两个焦点：一是架空层的法律性质是什么？二是架空层是否可形成独立的区分所有权？其权利应该归谁享有？下面，笔者就围绕这两个方面的问题进行分析。

二、架空层的类别及其法律性质

架空层从其建筑技术规范标准来看，可分为层高2.2米以上和层高2.2米以下二种（一些地方标准以2.5米为界线）。层高在2.2米以上的，要计算建筑面积，2.2米以下的，则一般不计算建筑面积。目前南方地区大部分的住宅建筑架空层层高都在2.2米（或2.5米）以下。架空层就其建筑结构来讲，又可分为一般建筑利用深基础做的架空层、坡地建筑利用吊脚做的架空层和住宅建筑底层挑高做的架空层。我们通常讲的架空层主要是指第三类的底层架空层。架空层就其功能来讲，可用做店面、架物间(储藏间)、公共活动场所和车库（车位），并以其是否遮闭分割为区别。过去的住宅建筑物架空层多是密闭分割成多个单独空间，社会普遍认可其有独立的区分所有权，对其权属并无争议。现在新建的住宅建筑物架空层多用作停车位或公共活动场所，属开放式空间，因此问题和纠纷也较多。但其中作为公共活动场所的架空层，由于有相关规划法规的规定，多明确为小区全体区分所有权人所共有，争议较易解决。问题主要集中在架空层作为停车位时的权利性质上。作为开放式的架空层车位，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上住宅层以下的有限空间。那么这种架空层是否具有独立的区分所有权？笔者持否定看法。理由有二：一是从民法上看，作为建筑物区分所有权客体的物，必须具有特定的独立性。所谓特定的独立性，指的是，作为区分所有权客体的物，在具备特定的、不可替代的特征同时，还必须在构造上和使用上能够与其他物以固定的方式区分隔离开来，其范围必须十分明确，且不需要其他部分的辅助就能加以利用，并能为某所有权人所独立排他地支配。（注3）由于开放式的架空层仅仅是建筑物底层一定范围的单纯空间，是一个整体性的开放架空结构，其中的车位不具有十分确定的遮闭性，在构造上不同于单元房、杂物间和店面，而仅类似于零售市场的摊位或一般的建筑物屋面平台，它不能脱离建筑物整体不可分的结构而个别地、单独地存在，也不能进行实质性的分割独立，因此也就很难成为区分所有权的客体，不能专属于某个区分所有人所有。二是按照城市规划管理技术规定，架空层一般不列入计算建筑容积率。也就是说，架空层停车位的面积只计为室内停车库（位）的面积，并不计入整个建筑小区地表以上（用于计算容积率）的建筑总面积。而房产管理机关在办理房产初始登记时，首先必须要明确计算容积率建筑物的建筑面积与相应宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额，还必须明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房产权，同时还要将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中（注4）。因此就房产管理机关登记单独产权的角度来讲，架空层的面积没有实质登记意义，它与区分所有权人所拥有的房屋产权建筑面积在法律效果上不同，不能做为确定单独产权的基础依据。同时，架空层是南方建筑技术设计中附属于整个建筑物的必然形成的结构，并不需要建筑开发商投入大量额外的资金进行建设，而作为住宅小区的配套设施，其目的也只是为满足该建筑物的区分所有权人公共停车之用，因而架空层车位的产权也就不能游离于住宅建筑物的产权而单独予以登记核发。但是，我们说架空层车位不具备独立的区分所有权，并不等于说架空层没有其他的物权存在，也不等于说架空层不能形成独立的或专有的使用权。由于架空层车位是设置在建筑物宅基土地表面的停车设施，同时占有住宅层以下地表之上的相对独立的空间，因此，其涉及和包含有一定的空间利用权和所占用的土地使用权。特别是随着社会经济的发展，架空层的空间独立经济价值是非常明显的，因此架空层的空间利用权作为一项用益物权，完全有相对独立和有限分离的意义及可能性。

三、架空层的权利归属

从以上分析，我们得出的结论是，架空层不具有独立的区分所有权，其法律本质只是土地使用权和空间利用权。因此，只要确定这两项权利的归属，我们也就能够判断和解决架空层的权利归属。

首先来分析架空层所依附和占用的土地使用权归属问题。

按前文论述，我们知道，依照房屋产权的民法理论与法律规定，只有计算建筑容积率的建筑物（建筑面积）才可以依法向国家支付土地使用费而取得相应土地使用权面积份额，同时，依据房屋产权登记原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须主体一致，只有拥有土地使用权的建筑物才可以取得房屋的所有权。而架空层是不列入建筑容积率计算的，因此，架空层也就不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积份额，其初始登记时的法律权利，包括其所占用的土地使用权，完全依附于作为"主物"的计算建筑容积率的建筑物，不能从该建筑物中单独分离出来。（注5）那么在住宅建筑物区分所有权的情况下，谁应该拥有架空层所占用的这块土地使用权呢？这里涉及到我国物权的一项重要原则＿＿即"地随房走"、"房随地走"原则。所谓地随房走，房随地走，其基本规则是：房屋出让，该房屋占用的土地使用权必须随之转移，反之亦然。具体来讲，也就是说，作为一幢住宅建筑楼之基础的架空层内的基地使用权，与整个建筑物是密不可分的，没有宅基地的土地使用权，地上建筑物的产权就成为空中楼阁、无源之水，其权利是不完整的。从我国现行立法规定看，历来都将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。如1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定："在城镇买卖房屋时，该房屋的宅基地使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。"1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定："土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让"。1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：" 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押"。也正基于这样的法律原则，房管部门在颁发商品房的权利证明时，不仅要核发房产证，还要核发土地使用权证。因此，在开发商将商品房出售时，该商品房所享有的土地使用权面积份额实际上也随之转移给了区分所有权人。（注6）从另一方面讲，按照"谁投资，谁享有权利"的法律原则，开发商从政府或上手的土地使用权人手中取得土地使用权时，支付了整片住宅小区建设用地的土地使用权出让金或转让金，在开发商将住宅销售出去时，此笔款项已经作为住宅小区建设成本打入到销售金额中。业主向开发商购买房屋时，其所付的价款中已经含有小区占地分摊面积的土地使用权转让金。（注7）因此笔者认为，该建筑物架空层所占用土地的使用权应该归该建筑物的全体区分所有权人所共同享有，而依附于该建筑物土地之上的架空层自然也应该为该建筑物全体区分所有权人所共有。有观点认为，"架空层面积如果没有列入公摊，则很难说业主对其享有权利"，这种说法是不妥的。第一，它没有分清架空层的法律性质；第二，它混淆了公摊与共有这两个不同法律范畴的性质及其产生的不同法律效力。公摊作为确定房产共有部分的一种方法，解决的仅仅是建筑物中涉及共有建筑面积的权属份额划分问题，并不涉及其他共有项目，而架空层的法律性质则是土地使用权和空间利用权，这两项权利的归属是共有还是专有并不能依据公摊来判定。如果因为没有列入公摊就不承认区分所有权人对架空层所占用土地的共有权利，将架空层所占用的土地使用权从区分所有权人手中单独分离出来或再次划归开发商享有，结果必然导致地房分离，违背一物一权的物权法原则，同时开发商又可以从中获取双倍价款，无偿占有区分所有权人的利益，这显然是不公平也不合理的。因此，无论是从市场经济的平等交易原则还是民法的等价有偿原则上看，都应该认定，住宅建筑物架空层所占用的土地使用权由该建筑物区分所有权人所共同享有，开发商无权将其重复出售以获取额外利益。至于预售或销售许可问题，笔者认为，作为一种政府的规范管理行为，其效力仅仅及于许可房产买卖行为本身，并不能作为判断权利归属的依据，就象我们许可一家商店可以经营水果，但并不能由此来保证其所买卖的水果来源一定就合法一样。将预售或销售许可当作权利合法有效的渊源是没有依据的。

下面我们再来分析架空层所占用的空间利用权问题。

从严格意义上讲，空间权并不是私法上的概念，而是属于公法范畴。传统的民法将空间的利用包括在土地所有权和使用权中，并没有单独对空间权益做规定。但随着现代社会的发展和科技的进步，空间在私法领域越来越具有独立的经济价值和其他利用价值，私人之间对空间的利用也经常会发生矛盾纠纷，因此，在民法中引进空间权概念，并对空间权进行明确界定，保障对空间的合法正当利用，实属必要。实际上在物权法的专家稿中，已经有了这样尝试性的规定内容。在民法上，空间权的的性质与范围是什么，专家学者有不同看法。王利明教授认为，在我国，空间权只应是空间利用权（注8），所谓空间利用权，是指与土地所有权和使用权紧密相联的，公民和法人利用土地地表上下一定范围内的空间并排斥他人干涉的权利（注9）。这种对空间权的定义与范围界定，笔者表示赞同。因此本文所提到的有关空间权益，都指空间利用权。

按照传统民法理论，在一般情况下，空间利用权与土地所有权、土地使用权是紧密相连而不可分的，是土地所有权和使用权的自然延伸。因此谁拥有土地权益，谁就应当拥有该土地之上的空间利用权。它应该随着土地所有权或使用权的出让而转移，这是基本的原则。但是，根据当代社会经济发展的要求，为了更有效和合理利用空间资源，在法律没有特别规定情况下，也应当允许有权人通过合约方式，将空间利用权转让使用，形成土地权益与空间权益的有限分离，并且这种分离既可以形成债权，也可以是用益物权。

现在联系到本文所谈及的架空层所占用空间的利用权问题。很显然，按照上面的论述，一般情况下，由于架空层车位占用的土地权益归所在建筑物的区分所有人所共有，因此，架空层的空间利用权，与建筑物屋面平台一样，也应当归该建筑物的区分所有人所共有。例外的一点在于，如果作为原土地使用权人的住宅小区建筑开发商，在出售商品房时，申明对架空层空间利用权做出保留，并通过合约来许可区分所有权人以外的人使用，则应当认为是有效的。如果开发商在销售商品房时，对架空层的空间利用权没有明确告知予以保留，销售合同又没有特别约定，而区分所有权人也没有明确表示放弃该项权利，那么，架空层的权属就应该为全体区分所有权人共同享有。

四、完善架空层有关物权制度的立法建议

架空层的权属问题，是近年来民事审判领域出现的新情况、新问题，也是房地产案件审理的一个难点，它的解决，有赖于法学理论方面的深入研究，更亟待于立法的完善。针对目前架空层纠纷的现状，笔者提出两点建议。

一、依照物权法定原则，物权的设定应由法律明确规定，物权的内容、归属和效力也应该由法律规定。而目前的法律法规对架空层及架空层车位的权利性质和权利分配，没有做出明确的规定（只有建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和财政部的《物业管理企业财务管理规定》中对小区配套的非经营性车场车库和楼内存车库作为共用部位或共用设施设备作了列举，亦没有提及架空层车位），这是造成架空层权属无法确定，从而导致纠纷不断、审判实践处理难度较大的主要原因。但我们也看到，一些经济较为发达的地区，如深圳等城市，已经对房地产中的一些特殊财产权益做出了明确规定，如《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，" 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有"。这些规定尽管没有明确提及架空层，但已经能够较好地解决涉及架空层车位的权属争议，社会效果明显，可资借鉴。笔者建议将来的物权法或民法典，应当吸收这些地方性法规的立法经验，对建筑物架空层的权属作出制度性的规定。同时还应该进一步明确商品房住宅小区计算容积率的停车位及不计算容积率停车位的权益归属，通过立法，在如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位、如何合理地、有效率地利用停车位资源和如何有效保障区分所有权人的合法利益之间取得平衡，避免开发商车位卖不动，而业主有车无处停的尴尬局面，进一步促进房地产行业的健康有序发展。

二、目前住宅建筑物区分所有权人的产权证明中，都仅载明区分所有权部分的权利和对建筑物面积公摊部分的权利，而对整个住宅小区共有部分的权利没有做具体详细的记载，这是一个很大的法律缺陷和管理漏洞，它容易使区分所有权人共有部分的权利保障受到影响，特别是在遇到土地征用和拆迁之时，共有部分的权益更易被侵犯。通过上文所提到的两个案例，我们也发现，许多建筑开发商在建设住宅小区时，常常没有按规定的比例留足小区公用停车空间，而只以架空层作为业主暂时停车之用，在小区综合验收之后，又将包括架空层停车位在内的一些小区共有部分予以二次出售和利用，使区分所有权人蒙受了重大损失，这是在今后物权立法中，应该引起重视并认真加以解决的一个问题。

备注：
（1）详见林娟：《物业再起纠纷，"融侨"成了被告》一文的报道，载《福建日报》2003年4月11日第9版。
（2）详见（福建）《海峡都市报》2003年4月3日C4版、4月9日C3版、4月17日C4版和《福建法制报》2003年4月3日第3版、4月11日第3版的相关报道。（3）参见王利明著：《物权法论》，（北京）中国政法大学出版社1998年版，第399页－第400页。
（4）此观点参考邓光达：《论商品房住宅小区停车位的产权归属》，载《中国房地产报》2003年2月21日第3版。
（5）同前引（4）。
（6）参见王利明著：《物权法论》，（北京）中国政法大学出版社1998年版，第404页－第410页。
（7）此观点参考蔡华：《物业管理法律理论与实务》，（北京）人民法院出版社2000年版，第256页－第260页。
（8）王利明著：《物权法论》，（北京）中国政法大学出版社1998年版，第647页－第658页。
（9）参见孙宪忠：《国有土地使用权财产法论》，（北京）中国社会科学出版社1993年版，第38页－第39页。