车位紧张问题之终极解决办法

alice_xg

关于车位的问题，先转个老帖子给大家参考下。

      抓阄，还是有偿使用？

　　杨支柱
　　
　　我在《从郭德纲徒弟打人想到不动产登记制度》（新快报2010年8月7日）一文中，主张把共有建设用地使用权上个人专用的部分，主要是一楼窗下绿地和地面停车位，用登记的办法给专用业主一种物权性质的“次土地使用权”。这个观点遭到一些人的痛骂。他们说，既然是共有的，为什么固定给某些人使用？为什么先买车的能用后买车的不能用？先买车的富人一家买了几辆车，导致后富起来的人连一辆车也不能买，这公平吗？要讲公平，就只能每年抓阄，并且每家只能抓一次。
　　
　　公平是个不确定法律概念，容易仁者见仁智者见智，可能需要结合具体情况并顾及效率、秩序等价值，才能判断何种解释较优。
　　
　　与抓阄相比，轮流使用更公平；因为抓阄还只是机会均等，而轮流使用则无论机会与结果都是均等的。无论是抓阄还是轮流使用，还有一个周期问题，一年一抓或一年一轮比三年一抓或三年一轮更公平，一月一抓或一月一轮比一年一抓或一年一轮更公平，但是为什么只有人主张一年一抓呢？道理很简单，因为轮流使用或一月一抓的规则执行起来非常复杂或成本太高。
　　
　　有偿使用也是一种公平。小区停车位并不是免费的，是要交钱的，所交的钱不应该只是给物业服务公司的管理成本和报酬，还应该包括给全体业主的场地使用费。如果需求强烈，那就应当适当提价。许多商品房小区的有车业主总是要求降低停车费，越低越好。其实无论是先来后来还是每年抓阄，这都是有车族要求沾无车族的便宜。但是因为在中国大陆业主自治机构不健全而且不让开账户，本来属于全体业主的场地使用费很容易被物业服务公司侵吞，不缴费或者少缴费常常打上业主维权的旗号，有车族不觉得自己沾便宜而理直气壮，无车族不觉得自己吃亏而漠不关心。这种局面必须改变。
　　
　　有偿使用本身已避免了部分人在经济上沾便宜，当然更应注重确立秩序、预防纠纷。中国大城市的商品房小区，绝大部分停车位不够每户一个车位，尽管一些富人每家不只一辆车，但由于大多数穷人没车，最初往往车位有很多富余。但是随着时间的推移，三、五年之后往往车位就不够用了。争斗在所难免，分配的公平并不能解决车位本身的短缺，小区外面的公共停车场地可能远在一公里以外，唯有用先来后到的办法才能控制车辆总数。
　　
　　譬如一位老人死后留下一套房子而没有遗嘱，老人有三个儿女，依照法律从老人死亡时开始这套房子的产权已经转变为三兄妹共有。但是由于该房交通、生活都很方便，三兄妹都想住，怎么办呢？三兄妹轮流住当然很公平，而且四个月一轮比一年一轮还公平，但是俗话说“三次搬家等于一次失火”，轮流住的成本太高。每年抓阄，谁抓着谁住，带来的成本和麻烦其实跟轮流住差不多，而且还不如轮流住公平。有偿使用，将租金提高到两人愿意退出的程度，把房子租给一人，然后三人平分租金，其实在经济上跟轮流住一样公平，却免去了不断搬家的麻烦。
　　
　　限制一户一车不是不可以考虑，但要把利弊讲清楚后交业主大会表决：第一，这种限制可能导致最初几年车位更多地闲置。第二，这种限制对房屋面积大的是不公平的，一个拥有一套200平米房产的业主跟一个拥有两套60平米房产的业主相比，前者对小区共有财产的持分本身是后者的1.6倍还多，但是一户一车的结果则是前者分得一个车位而后者分得两个，这样的方案真的能通过吗？第三，争抢车位说明租金定价过低，这对买不起车的穷人也是不公平的。
　　
　　北京很多商品房小区地下和地上停车位的总数只有房屋套数的二分之一，根本不可能保证每户一车。而且这些小区里有不少回迁的地老虎，动不动就抡拳头，当地派出所也拿他们没什么办法。我卖掉了房子的那个小区也是抽签的，如果不是招标进来的物业公司保驾护航，我脑袋都不知道该开几次瓢了。但是一个小区的业主委员会如果因为矛盾激化而不得不靠物业公司保护才能免受业主侵害，那么这个业主委员会还能代表业主监督物业公司吗？所以必须在制度涉及上尽量避免业主内部打起来。按先来后到原则把专用权固定下来并通过登记取得物权法的保护，是避免业主内部为争夺停车位打起来的不二法门。
　　
　　新快报2010年8月10日

alice_xg

看了老人和孩子的比喻后，我想要做到对所有业主公平，就要做到这两点：1、提高固定车位的租金，高到大家不以为固定车位是稀缺优质资源，高到只有固定车位数量的车主愿意停；2、保证固定车位的租金去除物业管理费外，剩下的能用到全体业主身上。
要做到这两点估计很困难，一说要提高车位租金，很多车主要给我拍砖了。另外，收了那么多钱入账，让KJ吐些出来也不容易。
欢迎大家提提更好的建议了。

西南海

可以竞价取得固定车位，租金归所有业主所有，管理处抽取部分管理费。

alice_xg

可以竞价取得固定车位，租金归所有业主所有，管理处抽取部分管理费。
西南海 发表于 2011-3-10 18:20

这个办法不错，可以解决谁来停车问题。
剩下就是落实扣除管理费外的租金收入如何到全体业主头上。是通过物业增加服务（比如清洗外墙，修正小区地砖等），或减免住宅物业管理费，或直接派发到各户账户上，或其它？

chenger

可以竞价取得固定车位，租金归所有业主所有，管理处抽取部分管理费。
西南海 发表于 2011-3-10 18:20

    不错的方法,完全以经济方式解决.
不过没十全十美的方法,一来有富翁包场高价出租的可能,二来恐怕低收入的业主会反对.
还需完善具体实施细节

hyma101

可以竞价取得固定车位，租金归所有业主所有，管理处抽取部分管理费。
西南海 发表于 2011-3-10 18:20

我没钱，竞价不过，可是我几万元的车对我来说也是宝贝，也希望有地方停放呀。

alice_xg

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