广州正式出台选举业委会规则：街道办牵头筹备

leo1331

广州市国土房管局拟定了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》（下称《指导规则》）。该《指导规则》目前正在广州市国土房管局网站公示，公开征求意见。

　　广州市国土房管局表示，在筹备成立首次业主大会阶段，基层政府、居民委员会将全程参与指导协助，促进业主成立业主组织。

　　焦点1

　　20%以上业主联名可启动成立业委会

　　从业主提出成立业主大会的要求开始，到成立首次业主大会会议筹备组，制订和通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，直至选举产生业主委员会……《指导规则》对成立首次业主大会整个过程有了详细的规定和清晰的指引，并制订了大量的示范文本作为其附件。

　　新小区什么时候召开首次业主大会，这是很多业主关心的问题。一些分期开发的大型社区，成立业委会更是难上加难。对此，《指导规则》提出，一个物业管理区域内或划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目的先期开发部分，20%以上业主联名，或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域（或先期开发部分）建筑面积50%以上的，业主便可以向街道办、镇政府提出成立业主大会的书面要求，启动业委会成立的第一步。其中，应当有10名以上业主联名。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，分期开发的小区可以按照已使用面积的比例选举业委会，目前也是这么操作，但首次在文件中明确提出，将其固定下来。目前，广州市大约有20%—30%的小区成立业委会。

　　焦点2

　　街道办牵头筹备

　　防止开发商阻拦

　　以往成立小区的业委会，大多需要由建设单位即房地产发展商和业主先成立筹备组，再到市房管局备案。期间，不少业委会因遭到开发商阻拦而无法成立。广州市国土房管局表示，今后，在筹备成立首次业主大会阶段，基层政府、居委会将全程参与指导协助，促进业主成立业主组织。

　　按照《指导规则》，街道办、镇政府要在收到筹备业主大会书面要求后30日内，会同物业所在地的区县国土房管分局指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组。其中，业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%，而筹备组组长由街道办、镇政府代表担任。广州市国土房管局相关负责人说，这样一来，政府尤其是基层政府指导协助成立业委会的力度加大。

　　街道办牵头筹备业委会，开发商和物管也不能撒手不管。《指导规则》要求，建设单位和物业服务企业应该及时向筹备组提供物业管理区域证明、业主名册等资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

　　焦点3

　　业委会筹备期

　　居委会代行职责

　　业委会启动筹备后，会不会遥遥无期甚至半途而废？

　　《指导规则》提出，筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过《管理规约》和《业主大会议事规则》、并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

　　而筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过《管理规约》和《业主大会议事规则》，但未选举产生业主委员会的，由物业所在地的居委会在街道办、镇政府的指导和监督下，按照《业主大会议事规则》的约定，组织业主选举产生业委会。在首届业委会产生前，由物业所在地的居委会代行业委会职责。

　　焦点4

　　推荐人数足够

　　业主可自荐参选

　　业委会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采取业主自荐或推荐等方式产生。采取业主自荐或推荐等方式产生的业委会委员候选人，住宅业主委员会委员候选人应当不少于10名业主推荐，非住宅业主委员会委员候选人应当不少于5名业主推荐。

　　广州市国土房管局表示，业主是业主组织的主体，除了可以采取自荐或推荐等方式成为筹备组业主代表候选人、业委会候选人，《指导规则》还规定，业主可以提出成立业主大会的要求、可以要求复查业主大会表决结果等。

　　焦点5

　　若业委会“瘫痪”

　　居委会介入处理

　　`《指导规则》还对业委会运作流程作出新的规定，防止业委会成立后“瘫痪”。

　　业委会未按《业主大会议事规则》的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办、镇政府或者区县国土房管分局可以责令业委会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居委会在街道办、镇政府的指导和监督下组织召开。

　　焦点6

　　换届不交财物

　　可找公安协助

　　新业委会成立，旧业委会却不愿退下来，该怎么办？按照《指导规则》，业委会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业委会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　如果业委会换届迟迟“难产”，诸多小区事务停滞，该怎么办？《指导规则》提出，因客观原因未能选举产生业委会或者业委会委员人数不足总数二分之一的，在新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居委会代行业委会的职责。

　　焦点7

　　泄露业主资料

　　将被问责“下岗”

　　业委会委员乱作为怎么办？《指导规则》明确提及对业委会委员的问责，利用业委会牟利者将“下岗”。

　　按照规定，业委会委员有下列行为之一的，经业委会会议决定中止其委员资格，并提请业主大会会议决定终止其委员资格：挪用、侵占业主共有财产；索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动等。

　　因物业转让、灭失等原因不再是业主的，因疾病等原因丧失履行职责能力的，任职期间被依法追究刑事责任的，其业委会委员资格也将被自行终止。

leo1331

温馨提示

　　一、网上征求意见的时间：即日起至28日。

　　二、公众获取征求意见稿全文的途径：登录广州市国土房管局网站（www.laho.gov.cn）点击文本附件下载。

　　三、联系部门及方式：广州市国土资源和房屋管理局房屋和物业管理处，联系电话：020-83367293。

　　四、公众反馈意见及建议的途径：可通过电子邮件（wuyechumail@163.com）、邮寄（广州市豪贤路193号房屋和物业管理处，邮编：510030）、传真（83177301）等形式反馈意见及建议。

08ylb

我正准备上这条新闻吗信息，被楼主捷足先登，呵呵！建议成立业委会!

蓝精灵13

大奥

顶顶

不胖不瘦

居委会牵头，6各月后没有成立业委会，就算流产了，不就不了了之了吗？最后由居委代管，还不是人家说了算。应该给他下个指标，所管辖地区的业委会要达标80%以上才合格

C.C

[M21]

淡墨

大家好，很高兴见到各位！！！！

08ylb

广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则即日起征求意见

■新快报记者 谢蔓

目前不少小区的业主都知道只有成立了业主大会并选举出业主委员会，小区业主的大小事务才真有了话事人和主事人。但具体应该怎么做，绝大多数人都是一头雾水。新快报记者昨日了解到，广州市国土房管局前日拟定了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》（下称《指导规则》）并公开在网上征求市民意见。

广州市国土房管局房屋和物业管理处相关人士表示，2004年12月2日颁布实施了《广州市物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，但随着社会经济进程和法制建设的快速发展，在成立业主大会、选举业主委员会等方面，存在着程度不一的不协调、不规范，引发了矛盾纠纷。《指导规则》对成立首次业主大会的整个过程有了详细的规定和清晰的指引，无硬性规定发展商要派代表参加业主大会，但强调了街道办事处和居委的重要作用。

要点一

发选票计票等环节 当地政府将派出代表参加

《指导规则》中明确，一个物业管理区域内20%的业主联名可以向街道办事处（镇政府）提出成立业主大会的书面要求；划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目的先期开发部分，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域（或先期开发部分）建筑面积50%以上的，有10名业主联名也可以提出成立业主大会的申请。

业主提出申请后，街道办事处（镇政府）应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内，会同物业所在地的区国土房管分局（市国土房管局）指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组。首次业主大会筹备组组长由街道办事处（镇政府）代表担任，居民委员会也应派出1名代表参加筹备组工作。同时规定筹备组从7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。业主代表可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成。

据了解，从筹备业主大会、到发放选举选票，再到计票等各重要环节，《指导规则》中都有明确要求必须有街道办事处（镇政府）代表参加。

要点二

业委会委员及近亲不能在小区物业公司任职

在业主委员会的选举中，《指导规则》规定，业主委员会委员本人及其近亲属不能在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

据了解，采取业主自荐或推荐等方式产生的业主委员会委员候选人，住宅业主委员会委员候选人应当不少于10名业主推荐，非住宅业主委员会委员候选人应当不少于5名业主推荐。被推荐或者自荐成为业主委员会委员候选人的业主不能作为业主委员会委员候选人的推荐人。名单公示时间不得少于7天。业主委员会一般由5-15人的单数委员组成，每届任期不超过5年。公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，及时在物业管理区域内显著位置公告。

要点三

业委会遇特殊情况由所在地居委会代行职责

《指导规则》规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（镇政府）或者区国土房管分局（市国土房管局）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

同时，如因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

成立业委会要分八步走

第一步

业主相互联系，向镇政府（街道办）提出成立业主大会的书面要求

第二步

在镇政府（街道办）、房管所指导下，产生由业主代表、建设单位以及镇政府（街道办）代表组成的业主大会筹备组。

第三步

公示筹备组成员名单，由镇政府（街道办）在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。

第四步

筹备组开始工作，必须在6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则。拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；确定业主大会会议召开的时间。

第五步

产生业主委员会候选人。候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

第六步

召开首届业主大会，投票表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）并选举产生业主委员会。

第七步

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）办理备案手续，同时将备案回执（抄送件）和备案材料送交区国土房管分局（县级市国土房管局）。

第八步

业主委员会备案后，持《业主委员会备案回执》向公安部门申请刻制业主委员会印章。

温馨提醒

1.《指导规则》网上征求意见的时间：2011年11月19日-28日。

2.公众反馈意见及建议的途径：可通过电子邮件（wuyechumail@163.com）、邮寄（广州市豪贤路193号房屋和物业管理处，邮编：510030）、传真（83177301）等形式反馈意见及建议。

●知多D

（一）专有部分面积计算方法

1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）业主人数计算方法

1.业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2.总人数，按照前项的统计总和计算。

(新快报)

业委会换届不成功 居委会暂代业委会？

记者王卫国 广州市国土房管局开始对新拟订的《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则》（下称《指导规则》）公开征求意见。这份征求意见稿加强了基层政府对业委会运作的监督和指导，甚至在业委会换届不成功的空当期，小区所在居委会可代行业委会职责。

《指导规则》从业主提出成立业主大会的要求开始，到成立首次业主大会会议筹备组，制订和通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，直至选举产生业主委员会，对成立首次业主大会的整个过程有了详细的规定和清晰的指引，具有较强的可操作性。

街道办可取消不符条件的业主代表资格

成立业委会的第一步要先成立首次业主大会会议筹备组。按《指导规则》规定，如果一个物业管理小区有20%以上业主联名，或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域（或先期开发部分）建筑面积50%以上的，业主便可以向街道办（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

《指导规则》明确，筹备组成员由业主代表若干名、建设单位（公有住房出售单位）代表1名、街道办事处（镇人民政府）代表1名和居民委员会代表1名，共7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%.

首次业主大会筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任，居委会也应派出1名代表参加筹备组工作。此举无疑将加强基层政府在小区成立业主大会和选举业委会中的指导作用。值得注意的是，这次还明确提出，街道办事处可以取消不符合条件的业主代表资格。

按照规定，开发商在首次业主大会筹备组中有一个名额。如果开发商已不存在或者未及时回复街道办事处通知的，视为其放弃筹备组成员资格。但开发商仍要履行提交房屋面积清册、已筹集专项维修资金清册等相关材料的义务。

业主大会取消网络投票形式

业主大会筹备组负责拟订《管理规约》和《业主大会议事规则》，《管理规约》明确了专项维修资金的筹集与使用、物业共用部分的经营与收益分配；而《业主大会议事规则》则明确了业主代表的产生方式、业主投票权数的确定方法等重要规则。上述两份文件制订出来后要以书面形式在显著位置公示，向全体业主征求意见，公示时间不少于7日。

至于最终的表决通过方式，《指导规则》明确，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域 内 专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。这次征求意见稿中取消了网络投票、手机短信投票这些形式。

业委会候选人可以自荐

业主委员会一般由5-15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业委会委员的条件中特别强调了“本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职”。

《指导规则》还明确，业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采取业主自荐或推荐等方式产生。对业主委员会委员选举结果有异议的，业主可以通过司法途径解决。

换届不交权可找公安协助

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。广州市国土房管局相关负责人指出，在新拟订的规则下，基层政府和居民委员会加大了对业委会的指导和监督力度。甚至在新一届业委会产生之前，可由居委会在街道办事处的指导和监督下，代行业委会的职责。

业委会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

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好事呀，不知JJ业主会能否建立起来。

came

居委会牵头，6各月后没有成立业委会，就算流产了，不就不了了之了吗？最后由居委代管，还不是人家说了算。应 ...
不胖不瘦 发表于 2011-11-21 10:46

    那样,居委会会成立自己的叶委会.如果业主没有强烈的维护自己权利的意识和行为,这种事情放在美国的没有用 .何况...

一撇

政府要是真的能做事，就不会像现在这样啦，就怕到时，这个口子直接被物管和居委会利用，直接联手，结果就更加悲惨！居委会本来就不代表居民！

VOLARE

政府要是真的能做事，就不会像现在这样啦，就怕到时，这个口子直接被物管和居委会利用，直接联手，结果就更 ...
一撇 发表于 2011-11-21 13:56

居委会本来就不代表居民！


   何止,，更是与地产商一个鼻孔出气的。

VOLARE

居委会本来就不代表居民！


   何止,，更是与地产商一个鼻孔出气的。
VOLARE 发表于 2011-11-21 14:03

就是一向以来所作所为令人失望。

她总是站在广大业主的对立面，说实话，骏景曾几次筹组业委会都要恐防她，避忌她。

VOLARE

不想说的也说了。

老实说，我曾参加过筹组。