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标题: 广东地产发展商资金全线告急 [打印本页]
作者: lindows    时间: 2003-9-24 11:16
标题: 广东地产发展商资金全线告急
[广州] 广东地产发展商资金全线告急
2003-09-23 14:24:18 南方日报

　　８月３１日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称１８号令），对完善住房供应政策、调整供应结构、发展住房信贷、整顿房地产市场秩序等方面作了明确规定。对此，北京房地产商欢呼雀跃，奔走相告，可广东的房地产商却乐不起来。

　　一业内人士对记者说，中国人民银行６月１３日对外发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称１２１文件）之后，虽未有具体细则出台，但为回避风险，各商业银行已开始对房地产企业全面紧缩贷款，使资金本来就非常紧张的广东房地产企业雪上加霜；而国务院１８号令又对经济适用房等作了明确规定，这对善于"偷梁换柱"的房地产商来说，无疑又被点中死穴。

　　生存环境从来没有像今天这么严峻，广东的房地产商又怎能笑得出来？

　　全线告急始于去年

　　业内人士告诉记者，广东房地产企业资金本来就非常紧张，但全线告急却始于去年下半年。他说，房地产企业属资金密集型，对资金占用非常大。加之目前活跃在市场的广东房地产企业多是民营企业，自有资金少，开发房地产主要靠银行贷款，平均负债率在８０％以上。再加上前两年，全国迎来房地产热，广州一些大房企纷纷"北伐"，而中山、深圳的一些大房地产企业则大举进攻广州。由于扩张过快，一旦高速运作起来，资金自然便全线告急。

　　如广东一地产集团斥资３０多亿元在北京房地产市场"呼风唤雨"，自然急需广州资金支持，一旦出现销售受阻便面临腹背受敌的困境。[U][red]而广州另一大地产集团在北京连开５个大盘之后，又迫不及待在天津圈地一万多亩，所以一旦大本营广州市场不那么景气，即使不赚钱也要低价抛售以快速回笼资金。[/red][/U]

　　"北伐"并不完全如意，"围城"也不怎么理想。广东某大地产企业去年一口气在广州及周边地区连开四个大盘，令业内一片紧张。可到了今年，该集团却全面疲软，以致今年以来就开始拖欠各媒体的广告费，总金额近千万元。由于资金紧张，该集团日前无奈之下迁出了天河北高档写字楼。

　　地产商资金链紧绷

　　业内人士说，本来今年房地产企业的资金已十分紧张，６月１３日央行１２１文件的对外公布，无异于雪上加霜。

　　因为根据要求：１．房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％。可实际情况是，房地产企业自有资金一般只有１５％左右。２．对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款的，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的３０％，贷款期限最长不得超过２年。可实际情况是，房地产企业一般都按土地评估价值的７０％进行抵押贷款。３．承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备。可实际情况是，建筑施工企业不少是带资入场，房子建好了要么被拖欠工程款，要么只能以房子抵工程款。４．商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款。可实际情况是，房子还在设计时就抵押给银行。

　　这位业内人士说，对广东房地产企业来说，１２１文件具体条款可谓"刀刀见血"。即使最后具体实施细则不了了之，但各大商业银行已开始全面检讨对房地产企业的贷款。这样一来，贷款不像以前那么容易得到了，房地产商紧绷的资金链进一步拉紧！而如果这条资金链因严重泡沫而断裂，后果自然不堪设想。也许只有从这种角度观察１２１文件，才能发现房地产商紧绷的资金链是多么危险。

　　严保经济适用房不走样

　　８月３１日，国务院１８号令出台，一些发展商备受鼓舞。但这位业内人士说，其实他们误读了国务院文件的意思。从规范房地产市场这一点来看，其实国务院１８号令与央行１２１文件的实质是一脉相承的，只是着眼点不同而已。央行的出发点是为了回避风险，防止房地产过热；而１８号令重点在于规范房地产市场秩序，目的都是为了促进房地产市场持续健康发展。而在房地产企业的贷款问题上，央行与国务院的意见是一致的：对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。言下之意，对那些不符合条件的房地产开发企业和房地产项目要进行整顿。

　　譬如，国务院１８号令对经济适用房就作了系列规定，要求通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本；要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。其中，还特别规定，经济适用房不得建成别墅式建筑，土地市场不得偷换名义搞开发；进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。

　　可熟悉内情的人都知道，广东一些大房地产商在郊外所圈占的上千亩用地，不少是以经济适用房的指标或其他名义弄到手的，在北方一些城市的运作也有此嫌疑。如今，国务院１８号令又提出这个问题，实际上点中了一些房地产商的死穴。

　　危险游戏结果难料

　　今年，广州某商业银行被查出１０多亿元的"假按揭"，涉及芳村好几个楼盘。广东房地产空置面积连年上升，可发展商却气定神闲，实际上开发商早已转移走套现的资金，很爽快地把那些卖不出去的房子抵押给银行。一业内人士说，一个与房地产商还不怎么密切的商业银行"假按揭"就有１０多亿元，难道那些与房地产商关系十分密切的商业银行与"假按揭"毫不沾边？！

　　一业内人士说，目前资金异常吃紧的状态对广东房地产的影响究竟有多大；要假以时日才能见分晓。本版将继续予以关注。

该帖由: lindows修改，时间 2003-9-24 上午11:18
作者: lindows    时间: 2003-9-24 11:17
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
　　相关报道

　　地产广告猛跌三成

　　据记者了解："十一"黄金周地产商广告宣传费将同比减少３０％；而今年以来广州某大媒体的房地产广告猛跌一成。这些数字在广州房地产市场迅猛发展的大背景下，显得尤为引人注目。

　　显示房地产商资金吃紧的迹象还不止这些。张先生南下广州在一家三线媒体做房地产广告已有五个年头，业绩一直不错。不过近段时间，他说"压力太大了，喘不过气来"。因为按常规，９月初地产商的广告投放计划就该下来了，而今年到９月中旬还迟迟不见动静。他想要去拜访，发展商总说"没时间"；打电话去催广告计划，发展商则说"还没定下来"。

　　张先生说，往年进入９月份，房地产企业为迎接"十一"销售黄金季节，广告往往铺天盖地。而为平衡关系，发展商往往会将部分广告投向三线媒体。一些大的房地产企业广告宣传费动辄三五千万元，就是拿十分之一来平衡与媒体的关系，他这样的三线媒体也能赚到笑。但今年的情况不同了，发展商由于资金问题，可能顾不了那么多了。

　　张先生说，他着急的是，据可靠的内部消息，今年"十一"期间各地产商的广告计划其实早就下了，广告宣传费较去年同期减少了３０％以上，且都投向一二线媒体，他这样的三线媒体"很可能一点戏也没有了"。更有甚者，广州某大地产集团不但"十一"没投一分钱广告，今年４－８月已投放的３０多万元广告费还拖欠着。张先生忧心忡忡地说，据他了解，这个地产集团不但欠三线媒体的广告费，就是一二线媒体的上千万元广告费也在拖欠，他害怕到时收不回来。

　　其实，备感压力的不止媒体广告经营者，还有大批购房人士。日前，刘小姐对媒体投诉，她于今年５月份看中广州海珠区某名盘。这个楼盘是广州数一数二的房地产集团开发的，靠近江边又是现楼，才５０多万元。于是，她毫不犹豫地同发展商签了购房协议，并付了１万元定金。可５个多月过去了，发展商迟迟不跟她签购房契约。她找内部关系一打听后吓了一大跳，原来发展商早就将房子抵押给银行了。她想退房拿回定金，但发展商死活不同意。

　　刘小姐说："我觉得非常奇怪，广州数一数二的地产大集团，区区５０多万元现金都拿不出来，难道资金就那么紧张？"　


作者: lindows    时间: 2003-9-24 11:23
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
从文章可以得到一些信息：
1、HS可能会存在很大的资金问题
2、JJ的房子很可能会有大的降价 [我哭]

JJ以往广告很少，最近在很多媒体上看到JJ的销售广告，应该也是资金急于回笼的体现。

作者: 不会游泳的鱼    时间: 2003-9-24 11:49
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
最初由lindows发表
从文章可以得到一些信息：
1、HS可能会存在很大的资金问题
2、JJ的房子很可能会有大的降价 [我哭]

JJ以往广告很少，最近在很多媒体上看到JJ的销售广告，应该也是资金急于回笼的体现。

华南新城应该是HS在广州的最大危险因素。
超大盘，销售也并不见得很好。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
据说HS现在主投方向将放到高速公路上，不知道此消息确实否。
这可是高投入高收益但是周期比较长的项目呀。
作者: 周星星    时间: 2003-9-24 12:31
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
JJ是HS的金字招牌，是最赚钱的项目之一

SO其价格很难降，就算降幅度也不会太大
作者: yama    时间: 2003-9-24 12:44
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
是啊，其实现在已降了一些了，很多的优惠措施都是为了快速回笼资金。
作者: CALENDAR2002    时间: 2003-9-24 20:23
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
怪不得人家后来才动工的历德雅舍的地基早已起好，现在已经盖了好几层了，而我们的骏景商业中心却毫无动静。
作者: bigbull    时间: 2003-9-26 00:05
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
[B]合生在北京和北方其它地区也大量的圈地吗?如果没有JJ的楼价应该不会有大幅降价的空间了.至于华南新城会不会贬值就是另一回事了,它跟番禺板块的大势有关'而与合生的关系就不是那么大了.虽然番禺板块的楼盘彼此互有差异,但是跟整个板块的优劣势比起来就小意思了.大家都差不多,同升同降的机会更大.
[B]而JJ就完全不一样了.
[B]JJ所处的车陂-科韵-中山大道-黄埔大道绝对是未来的黄金地段,这已经写在广州市商业局的规划之中,现实看来,东圃比珠江新城更有活力有潜力;百安居已经靠在它背后,以后肯定还有大型企业进驻,而且从绝对距离和交通状况来看,JJ也在未来的琶洲会展中心的优先辐射的范围之内,也是天河白领和黄埔(含技术开发区)数得着的优选小区;温家宝总理声明支持中国实行最严格土地政策,限制商品房开发用地,广州的房地产投资增速明显房缓,也是JJ不会容易降价的宏观支持因素.
因此,个人认为如果HS资金链上没有重大问题的话,JJ的房子降价的空间微乎其微.
当然,还要取决于另一个重要因素,那就是广州的商品房空置率对市场的影响,是不是足够破坏整个市场的现有秩序,如果市场购房能力完全能够消化的话就根本无须担心.即便空置的矛盾爆发,对JJ这样成熟的小区未必产生大的冲击,因为购房者的实际情况不一样,选择不一样,大量空置房的销售未必会吸引和感动想选择JJ的这种潜在消费人群.
因此,个人还是那句话,如果HS的资金链没有问题,JJ的降价空间不大.
作者: lindows    时间: 2003-9-26 11:15
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
bigbull没有留意我在首贴中的加下划线的红字那段吧？

那段就是说的HS。天津的一万多亩地，不知道要投多少钱才行啊？
一个祈福也不过如此，而祈福靠这一个项目，就吃了10多年，而且基本上年年是销量冠军。
作者: bigbull    时间: 2003-9-26 18:41
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
今天才看到南方都市报黄金楼市'特刊'上说HS在北京上海天津都有圈地.而且JJ国庆推出3925套新房.均价5200. 看买的人多不多了.供需博弈就会看到结果.
作者: eeeaaa    时间: 2003-9-27 15:44
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
大家是否注意，骏景的二手房的楼价普遍地下降地非常大了？骏茵等109平方米的房子都不到50万，这在我01年下订买骏弘时，想象不到的事情。
该帖由: eeeaaa修改，时间 2003-9-27 下午3:45
作者: mikezwb    时间: 2003-10-7 18:11
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
真的吗？那不是很惨
作者: L66    时间: 2003-10-8 10:25
标题: Re: 广东地产发展商资金全线告急
最初由eeeaaa发表
大家是否注意，骏景的二手房的楼价普遍地下降地非常大了？骏茵等109平方米的房子都不到50万，这在我01年下订买骏弘时，想象不到的事情。
该帖由: eeeaaa修改，时间 2003-9-27 下...

不清楚当前行情，不过去年底我的邻居卖掉他们北苑88平米的房子，居然是三年前的原价：42万。



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