骏景花园业主论坛

标题: 广州成立业主委员会步骤 [打印本页]

作者: 西南海 时间: 2011-4-6 22:42
标题: 广州成立业主委员会步骤
广州成立业主委员会的步骤及《广州市物业管理业主委员会规定》楼主
王律师专讨定金发表于搜房网 - 广州业主论坛 - 富力东堤湾
广州成立业主委员会的步骤及《广州市物业管理业主委员会规定》

成立业主委员会，可以督促物业管理公司提供优质服务，直至“炒掉”物业管理公司；可以代表全体业主与开发商交涉公共事务。所依据的法律法规，包括有国务院颁发的《物业管理条例》（2003年6月8日，国务院第379号令）和建设部颁布的《业主大会规程》（建住房［2003］131号），地方性的法律文件则有广州市国土房管局发出的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》（穗国房字〔2003〕592号）。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金以及监督物业管理公司履行物业服务合同。

　　要合法地组织起本来是一盘散沙的业主召开业主大会，成立维护业主权益的业主委员会，下面的步骤必不可少。

　　第一、成立筹备小组

　　根据《业主大会规程》，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　在实际操作中，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系小区一定数量的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请政府相关部门指导自己小区成立业主大会。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　第二、公告

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三、筹备业主大会

　　筹备组要完成的工作包括：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　其中（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第四、产生候选人

　　筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

　　第五、宣传

　　筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

　　第六、做会务筹备工作

　　做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权的业主，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

　　第七、召开业主大会

　　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第八、召开第一次会议

　　业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　第九、报政府备案

广州市规定：业主委员会自选举产生之日起30日内应该将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。

附：广州市物业管理业主委员会规定

穗国房字[2002]24号

　　第一章总则
　　第一条为规范本市物业管理业主委员会的产生、换届及其委员的产生、罢免，明确业主委员会的权利、义务，根据《广州市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本市行政区域内物业管理业主委员会的产生及其成立后的行为适用本规定。
　　第三条各区、县级市房地产行政主管部门负责指导本区、县级市业主管理委员会的指导、监督和管理工作。
　　各区、县级市房地产行政主管部门可以委托街道办事处、镇人民政府负责本街、镇业主委员会的指导、监督和管理工作。
　　各区、县级市房地产行政主管部门委托街道办事处、镇人民政府管理业主委员会之前，仍应承担辖区内各业主委员会的指导、监督和管理工作。
　　第四条物业管理区域内的业主、物业管理公司应当配合、协助业主委员会开展工作。
　　第五条一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。
　　业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。
　　第二章业主委员会的产生与换届
　　第六条物业管理区域符合《广州市物业管理办法》第七条规定的，经业主5人以上申请，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府应当指导业主召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生首届业主委员会。
　　第七条业主投标票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
　　第八条同一物业业主超过一人的，应当推选一人参加业主大会或业主代表大会。
　　第九条业主代表的产生，应获得其所代表的业主中拥有过半数投票权的业主的同意。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。
　　业主代表每届任期两年，可以连选连任。
　　业主可以在物业管理区域内按投票的相当比例以栋、片、区为单位推选业主代表。
　　第十条投票箱由会议组织者设立，粘贴区、县级市房地产行政主管部门的封条。
　　业主可以委托他人行使投票权，在业主大会召开前三日内将选票投入到投票箱，业主大会召开时，在区、县级市房地产行政主管部门监督下开箱点票。
　　第十一条区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府接到成立业主委员会的申请后，应指导业主成立业主大会或业主代表大会的筹备小组。
　　筹备小组成员不超过7名。建设单位持有空置物业的，应当参加筹备小组。
　　区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府认为有必要时，可以指派工作人员作为筹备小组召集人主持筹备工作。
　　第十二条建设单位应自筹备小组成立之日起十五日内将全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府。
　　建设单位没有空置物业且相关材料已移交物业管理公司的，物业管理公司应自筹备小组成立之日起十五日内将前款所列材料报区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府。
　　建设单位或物业管理公司逾期不上报相关材料的，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府给予通报批评。
　　第十三条筹备小组应做好以下工作：
　　（一）在充分征求业主意见的基础上，草拟《业主委员会选举办法》、《业主公约》和《业主委员会章程》；
　　（二）将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主；
　　（三）召开业主大会或业主代表大会的各项会务准备工作。
　　第十四条业主大会或业主代表大会由筹备小组组织召开，选举产生业主委员会委员，审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》。
　　第十五条业主委员会应当自产生之日起十五日内，持下列文件向区、县级市的街道办事处、镇人民政府办理核准登记手续：
　　（一）业主委员会登记申请表；
　　（二）业主委员会选票；
　　（三）业主代表选票；
　　（四）业主授权委托书；
　　（五）业主大会或业主代表大会签到表；
　　（六）业主委员会章程；
　　（七）业主公约；
　　（八）其他相关资料。
　　第十六条业主委员会根据物业管理区域的规模由五名至十五名委员会单数组成。
　　业主委员会委员产生之日起三日内应当召开第一次业主委员会全体会议，选举产生业主委员会主任、副主任。
　　第十七条业主委员会任期届满三个月前，业主委员会应当建立换届选举筹备小组，进行换届选举。
　　换届选举筹备小组由本届业主委员会委员，其他业主组成。其中其他业主人数一般不低于筹备小组人数的三分之一。
　　换届选举筹备小组召集人由业主委员会主任担任或筹备小组人员推荐产生。
　　第十八条换届选举筹备小组应当按本规定，做好筹备工作，并在业主委员会任期届满一个月前组织召开业主委员会换届选举大会，由本届业主委员会和物业管理公司分别作任期或者聘期内的工作报告，大会投票选举产生新一届业主委员会委员，审议通过新一届业主委员会章程和业主公约。
　　第三章业主委员会的职责与日常工作
　　第十九条业主委员会履行下列职责：
　　（一）执行业主（代表）大会的决定；
　　（二）召集和主持业主（代表）大会，报告物业管理的实施情况；
　　（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主（代表）大会审议通过；
　　（四）依法选聘或续聘物业管理公司，经业主（代表）大会同意后，代表业主签订物业管理委托合同并负责履行；
　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，并及时反馈给物业管理公司；
　　（六）监督物业管理公司的服务活动；
　　（七）监督公用设施、设备、场地的使用和维护；
　　（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项；
　　（九）配合街道办事处、居民委员会开展社区建设。
　　业主委员会不得从事投资和经营活动。
　　第二十条业主委员会会议由主任定期召集，并在会议召开十五日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
　　过半数委员或三分之一业主书面提议召开业主委员会会议的，业主委员会主任应自接到提议之日起十五日内召开会议。
　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字。
　　第二十一条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员会半数以上人数同意。
　　业主委员会作出的决定应当以书面形式向全体业主公布。
　　第二十二条业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门和与会议事项有关的业主或业主代表列席会议。
　　第二十三条业主委员会应定期与物业公司召开会议，互通情况、协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查物业管理委托合同的实施情况。
　　第二十四条业主委员会应当建立公章管理制度。
　　使用公章，由业主委员会会议决定，但业主委员会会议通知和业主委员会授权范围内的日常维修费用结算除外。
　　违章使用公章造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担法律责任。
　　第二十五条业主委员会应当建立档案管理制度，以下档案资料应当编号造册，并指定专人保管。
　　（一）各类会议记录、纪要；
　　（二）业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议、决定等书面材料；
　　（三）各届业说委员会产生、登记的材料；
　　（四）业主、使用人情况目录、清册；
　　（五）订立的物业管理服务合同；
　　（六）有关业务往来文件；
　　（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
　　（八）维修基金收支情况清册；
　　（九）其他有关资料。
　　第二十六条业主委员会成立后，自物业管理委托合同终止、解除之日起十日内，建设单位或物业管理公司应当将物业管理区域内的下列档案资料移交给业主委员会委托聘任的物业管理公司，并办理交接手续：
　　（一）各类物业设施的验收、接收档案（图、卡、册）；
　　（二）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等；
　　（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
　　（四）共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
　　（五）维修基金的分户清册或资料；
　　（六）财务收支帐册；
　　（七）其他物业档案资料。
　　物为档案资料属全体业主共有。
　　第二十七条涉及到小区的物业管理体制、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，业主委员会与物业管理公司共同向有关方面交涉解决。
　　第二十八条业主委员会应当教育并督促全体业主及使用人遵守物业管理法规和规章制度，服从物业管理公司的依法管理，按时交纳管理服务费、物业维修基金等费用。
　　业主委员会应督促、协助物业管理公司及时制止危害公共安全、侵犯他人权益或影响房屋外观的行为。
　　第四章委员的产生与罢免
　　第二十九条业主委员会委员候选人应当符合以下条件：
　　（一）属于物业管理区域内的业主；
　　（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力；
　　（三）按时缴交物业管理服务费，规模遵守物业管理制度；
　　（四）未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。
　　第三十条业主委员会委员会应遵守物业管理法规规定和业主委员会章程；参加业主委员会委员培训班的学习；执行业主委员会的决议，努力完成业主委员会的工作；积极参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
　　第三十一条有下列情形的，不得担任业主委员会委员，已经担任的，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府疔依照规定责令业主委员会罢免其委员资格，并按《广州市物业管理办法》和业主委员会章程补选委员：
　　（一）不符合第二十九条有关条件的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；
　　（四）被司法部门认定有犯罪行为的；
　　（五）兼任所辖区域物业管理公司工作的；
　　（六）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、社会公德的；
　　（七）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
　　第三十二条业主委员会委员被停任的，应当在停任之日起十五日内将由其保管的业主委员会的财物等移交给业主委员会。
　　第五章附则
　　第三十三条业主委员会与业主、使用人，业主委员会与物业管理公司、物业建设单位发生纠纷的，当事人可能通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　第三十四条本规定由市国土资源和房屋管理局负责解释。
　　第三十五条本规定自发布之日起施行。
王律师擅长追讨定金

作者: 我是李刚 时间: 2011-4-6 23:33
是要开始行动了！

第二十七条涉及到小区的物业管理体制、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，业主委员会与物业管理公司共同向有关方面交涉解决。

如果有业委会，我们还能这么无奈和郁闷吗！

大家献计献策，先把气氛搞起来！

作者: 西南海 时间: 2011-4-7 12:19
小区太大了，第一步都难

作者: zcz636 时间: 2011-4-7 13:43
第一步成立。第二步让kj走路

作者: luojialuo 时间: 2011-4-7 14:03
支持成立业委会！

作者: 一休 时间: 2011-4-7 14:19
回复 1# 西南海
第一、成立筹备小组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。　　
第二、公告。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。　　
第三、筹备业主大会　　
第四、产生候选人。筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。　　
第五、宣传　　
第六、做会务筹备工作。做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权的业主，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。　　
第七、召开业主大会　　
第八、召开第一次会议。业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。　　
第九、报政府备案。

支持！

作者: xiaowan 时间: 2011-4-7 14:31
好喔

作者: 西南海 时间: 2011-4-7 14:40
第一、成立筹备小组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。

先走出这一步

作者: carby 时间: 2011-4-7 14:48
难

作者: xiuren 时间: 2011-4-7 15:01
先搞清楚骏景花园是分成哪几个小区注册的。。这样可以分片区成立业主委员会，或许会容易一些

作者: 西南海 时间: 2011-4-7 15:04
不想任人宰割就必须走出第一步再说

作者: chenger 时间: 2011-4-7 19:28
顶一顶，很渺茫但至少学了点知识.

作者: 牧羊人 时间: 2011-4-7 19:33
顶一顶！

作者: sunboylucky 时间: 2011-4-7 20:09
顶起来…必须的，为每一个骏景人。

作者: 潇湘竹子 时间: 2011-4-8 09:00
但是谁又有那个魄力做牵头人呢？？？说实话，如果有人能站出来，我相信很多人都愿意贡献自己的一份力量！！再说了，我们小区住着那么多天河区府的，各级法院，各个行政部门的人，律师也一大把。我就是没那能力，哎！！！！

作者: sasa888 时间: 2011-4-8 10:25
昨天下午6点多，听到楼下一群人游行的声势，还以为是不满停车位呢。原来是卖广告的。

作者: wcxiong 时间: 2011-4-8 16:15
顶

作者: viewview 时间: 2011-4-8 17:59
当带头大哥的难呀，估计是有这心没这胆的人较多。

作者: 易恒 时间: 2011-4-8 18:05
讲政治

作者: 西南海 时间: 2011-4-8 20:35
就是缺少合适的领头人，我觉得业主们可以捐资推动这个事情。

作者: 大奥 时间: 2011-4-8 22:54
支持[M29]

作者: wenbo1227 时间: 2011-4-8 23:29
小区太大了，第一步都难

欢迎光临骏景花园业主论坛 (http://www.junjing.net/forum/)