骏景花园业主论坛

标题: 买房与租房的经济帐一算吓一跳 [打印本页]

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作者: 小小麦    时间: 2011-3-3 18:55
标题: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
以一线城市为例，一套350万的房子，年租金大约4万，现在的五年期存款利息5%。假设年通货膨胀率5%（官方小于这个数字），房租金与通货膨胀率相同，房子可使用70年（实际是不可能的）。
350万如果不买房，70年后是10142万元，70年的租房费用是2354万元，余7788万元。

如果买房，使用70年，不算房屋维修、物业、采暖等费用，平均每年使用费用是145万。 这还没考虑房子根本不可能使用70年。那么现在抢房子的是不是脑袋有问题呢？

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作者: 小晓    时间: 2011-3-3 19:04
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
绝对是有问题。

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作者: amee    时间: 2011-3-3 19:36
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
确实

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作者: 紫云1998    时间: 2011-3-3 20:24
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
[M21]

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作者: Vic    时间: 2011-3-3 21:09
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
抢房子跟炒股一样，不是为了做房东。只为转给下家赚一笔。

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作者: bg37    时间: 2011-3-3 23:58
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
LZ的算法问题的！[M02]
1、你手上的350万得到的利息5年后给你（你不能说边赚钱边给租，因为如果这样的话那买了房子的人也在赚钱不用交租，买房人的这个收益你没算，这里不展开说了），所以你要先预留一笔钱交头五年的租，是多少呢？4+4*1.05+4*1.05*1.05+4*1.05*1.05*1.05+4*1.05*1.05*1.05*1.05=22.1，你头五年的利息获利是（350-22.1）*0.05=16.4万，下一个五年你要预留更多，因为下一个五年租金肯定多于22.1万，你的利息获利还差很多，因此你要不断的减少存款的本金，最后不用70年，你连本金350万都花掉了还没房子！如果你非要说边赚钱边交租，我可以算给你看，买了房子的人的收益更恐怖！
2、你不能把70年这350万存款本利10142万简单除以70年，就得出每年花费的成本要145万，正如你所说的不可能用到70年，你会中途卖掉的，或者最后被拆迁补偿的，卖掉的时候你已经赚到涨价那部分差价，而这个差价远比你存银行的利息获利要高很多！只要房价五年内升幅超过5%（就是存款利率），你就赚得比存银行的多！这一点相信不用多说，5年房价累计总共才升5%，全世界政局正常的国家都不可能这么低。顺便说一下啊，同一个房子房价增幅是一个抛物线，看清楚，是房价增幅，不是房价！

同样，我也想在算账的角度说一下为什么大家、特别是有余钱的人为什么去买房，或者是贷款都抢房子：
1、如果你贷款一百万买房，等本还三十年，每月供款月6300左右（去年没提利率之前），其中约3500元是利息，剩余是还本金。只要你买的这套房子每月租金有4000元，等于银行无偿借钱给你每月获利500元，另外给你个等房价涨价赚钱的机会！（注意，本金不管如何你是要还的，和收益无关）如果去年年中的贷款政策，100/0.7（首付三成）=142万，你是可以至少在骏景买一套100平米以上的房子，你去年买的房子现在租金是多少？相信很多中介会告诉你，至少目前已经达到3500左右。还以后呢？房租上涨和通胀一样，我们的利率提高水平能追上通胀吗？事实是已经很多年低于通胀了！所以恭喜你！越是往后，租房收益越来越高！房价越来越高！你获利越来越多！[dy][M29]只要你不打算这套房子真真正正住一辈子，而你又没有用尽银行给你的贷款额度，没有用最长年限贷款的，都不算会理财。
2、按以上分析，除非房价下跌，你的房价低于所欠银行贷款，你成为“负翁”，或者房租收入低于你要偿还的贷款利息部分加房价涨价的那部分，你成为“慢性负翁”。否则，只要你每月稳定收入能支付供房支出（这里要加上本金），从理财的角度，针对上面的分析，你可以大胆的向银行贷款买房子！这就是为什么大家去抢房子的原因！
所以不是抢房子的人脑袋有问题，而是有能力却袖手旁观只是看着人家抢房的人不会算账而已，呵呵
政府用限购等行政手段解决经济问题，那才是真正的有脑袋有问题！不过话又说回来，他们也尽力为人民服务了，这个道理，你应该懂的，呵呵呵[M05]

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作者: chenger    时间: 2011-3-4 00:01
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
没看懂[M13]，我想大概是中国人对房子的执念吧，住人屋檐头低一等，屋主随时有权赶人，这滋味不好受啊.

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作者: 星之草    时间: 2011-3-4 09:22
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
LZ掉进一个误区了吧，就是设定70年后房子就不是自己的了，现在这个可并无定论

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作者: 家和万事兴    时间: 2011-3-4 09:35
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
还有，租金不是一成不变的，是逐年递增。
就像70年代，400元能买间房子，存到现在8百多能买啥呢？
通胀是肯定的，实业投资环境又不好，不买一些固定资产保值，难道看着自己手里的钞票变废纸呀。
就这样，房价就居高不下了。

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作者: jesonzhao911    时间: 2011-3-4 09:40
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
没仔细看，但是感觉不对 呵呵

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作者: 08ylb    时间: 2011-3-4 10:41
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
上次报纸报道一个老太婆的故事：70年存400元，那时候可以在当地城市买一栋别墅了，去年到银行连本带利取出来，九百多点，不到一千个大洋（是人民币元单位计算），连老太婆自己都尴尬！要是当时不存银行，买栋房子，现在至少1000万以上，可想而知！
6楼学经济学的，有才，是合理的计算！
楼主陷入了不合理经济学的怪圈，没有用发展的经济学理论去统计!以前俺也这么认为！现实让我知道，这种想法欠妥！如传销理论一样，做这个好像没有更多的富翁出现，倒是“负翁”更多，进班房的更多！
所以为什么这么多人抢房子！

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-4 11:24
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳


银行20年贷款利率真的是6.6%吗？资金是有时间价值的，一次性还本付息和分月等额还款意义差远了。
首先计算贷款利率，现行贷款利率是6.6%,因为不是到期一次性还本付息，二是分月还，所以存在一个资金的时间价值问题，也就是说要计算资金的净现值或者终值,才能比较，今天1w元和1年后的1w元，不是一样的。举个简单的例子：这里为了计算简便，缩短了贷款时间为1年，实际操作中，5年期以下的贷款利率不到6.6％，但是原理是一样的。

假设老李向银行借款56285元，银行按照6.6%贷款利息借款给老李，要求老李分月等额返还，这样老李每个月要还给银行56285×（1＋6.6%）/12＝5000元。这样，老李1月底还了5000，按照道理，还了的钱就不应该再产生利息，可是不是这样的，银行还会继续收取你这已经还了的5000元的利息，1月底还的，这样，你就会被银行多收11个月的利息，(5000×6.6%)/12×11＝302.5,第二个月被银行多收的利息就是（5000×6.6%)/12×10＝275元……以此类推，最后把这些被银行多收的利息加总如下，合计1815元

302.50

275.00

247.50

220.00

192.50

165.00

137.50

110.00

82.50

55.00

27.50

0.00

这样，银行实际收取的利息是（1815＋60000－56285）＝5529.8元，实际利率5529.8/56285＝9.82%

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-4 11:30
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
继续－－－
也就是说，假如你买了房子，这个房价要每年上涨9.82%你才不算亏。
假如骏景的房价现在1.5w,按照9.82%的增长率：
1.50        
1.65         1年后
1.81         2年后
1.99         3年后
2.18         4年后
2.40         5年后
2.63         6年后
2.89         7年后
3.17         8年后
3.49         9年后
3.83         10年后
4.20         11年后
4.62         12年后
5.07         13年后
5.57         14年后
6.11         15年后
6.71         16年后
7.37         17年后
8.10         18年后
8.89         19年后
9.77         20年后
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
20年后，当房子涨到9.77w一平米，你才不算亏，否则都是在给银行打工

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-4 11:35
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
在这20年里面，你还要保证银行不能加息，而且买了房子也会有诸多的困扰，比如小区电费奇高，如果租房的话，大不了下一年不住这个小区了。
20年后，还完了贷款，我想各位看官也该退休了吧？那时候还有点存款来养老么？你们的儿子女儿长大结婚要钱付首付的时候你们能拿出多少呢？
也许你们会说工资会涨，但是请记住，物价也会涨，而且涨得远远高过工资。少数人一夜暴富或者突然发迹不在此考虑之列，我们只是列举了大多数人的情况

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-4 11:38
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
当然如果租房的话，房租价格也是会涨，但是房租价格再涨，和高昂的房价比起来，哪个更划算？各位有房子的可以算算，你们现在买房的话，有哪位是可以以租养供的？
其实我还有一点没有算，就是买房的首付和每月的月供，其实按照现行银行利率存款的话，也是有一笔收入的，这样一进一出，买房更加不划算

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作者: 吹熄鸟    时间: 2011-3-4 11:52
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
350万的房子，年租金才4万么？

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-4 11:52
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
前几年买房是很划算，记得07年看过骏景的房子，那时候房价是8000来块，现在房价按照1.6w来算，07年到10年3年时间复合增长率为26％，年均增长26％的房子，谁不去抢呢？现在谁能保证房子可以以年均26％的增长率继续增长下去呢？

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作者: hualala    时间: 2011-3-4 12:24
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
看不懂这么复杂的数字游戏。
国人有地主情绪，有钱了就想买房。[M01]

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作者: hualala    时间: 2011-3-4 12:32
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
当年买房想法很简单：供房的月利息跟房租相差无几，租房的结果是房子是别人而供房的结果是房子是自己[M01]，当然前提是付得了首期和月供款，没有那么多复杂的计算。

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作者: yyf138683    时间: 2011-3-4 12:32
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
房子保值

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作者: alice_xg    时间: 2011-3-4 12:55
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
我和我朋友买房的原因都是因为被房东赶，这种感觉特别不好

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作者: C.C    时间: 2011-3-4 13:02
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
数字太复杂啦，租房有很多不便跟没有安全感

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作者: 牧羊人    时间: 2011-3-4 13:18
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
算法有问题

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作者: 无名    时间: 2011-3-4 13:19
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
关键看个人选择。

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作者: tinalee    时间: 2011-3-4 13:20
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
上次报纸报道一个老太婆的故事：70年存400元，那时候可以在当地城市买一栋别墅了，去年到银行连本带利取出来，九百多点，不到一千个大洋（是人民币元单位计算），连老太婆自己都尴尬！要是当时不存银行，买栋房子，现在至少1000万以上，可想而知！
[kt]

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作者: tinalee    时间: 2011-3-4 13:20
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
人民币贬值得不是一般的快

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作者: 艾琳    时间: 2011-3-4 16:20
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
算这些账 有啥用，哪个房东 能保证把房子租给你70年啊？！还是自己的房子 住着踏实！

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作者: pingying18    时间: 2011-3-4 17:14
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳

当年买房想法很简单：供房的月利息跟房租相差无几，租房的结果是房子是别人而供房的结果是房子是自己，当然前提是付得了首期和月供款，没有那么多复杂的计算。
hualala 发表于 2011-3-4 12:32

    一般都是这样想的

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作者: pingying18    时间: 2011-3-4 17:15
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
主要租房自己说了不算，要看房东的

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作者: 舞动的猪    时间: 2011-3-4 17:45
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
不会算。不过如果手里有点闲钱，真的也没几个方法能生点钱抵御通胀。

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作者: hualala    时间: 2011-3-4 17:49
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
有了房才觉得在这片土地上落了脚，不再漂。。。

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作者: 蓝精灵13    时间: 2011-3-4 18:34
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
同意LS的说法

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作者: chenger    时间: 2011-3-4 18:39
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳

LZ掉进一个误区了吧，就是设定70年后房子就不是自己的了，现在这个可并无定论
星之草 发表于 2011-3-4 09:22

   在上海，70年后房子就真的不是自己的了[M41]

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作者: 回眸一笑    时间: 2011-3-4 22:35
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
我怎么觉得lz和用心对待的算法都有问题

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作者: titan    时间: 2011-3-4 22:45
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
好复杂的数学计算，看晕我了。。。

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作者: titan    时间: 2011-3-4 22:45
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
同意某一位的说法，如果手里有点钱，还是会买房。。。。

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作者: wintergrass    时间: 2011-3-4 23:04
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
在通货膨胀下，不借助银行贷款提前消费大宗商品（尤其是不动产）比较难抵御通货膨胀。才在网上看到一个笑话（据说是真事）：说深圳有个贪官，包养了一个二奶，为二奶买了一套房子花了40万。10年后,与二奶情变分手了,把房子卖了,卖了130万。这10年中每月给二奶5000元人民币,10年给了60万,等于白玩了一个女人,到头来还赚了30万人民币。

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作者: 尖锋时刻1    时间: 2011-3-4 23:31
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
涉及到等值计算的问题，一楼算的是简单的现值与终值的关系，而六楼则考虑了每年费用的年金问题，相对于一楼更科学些。在当前高通涨的预期下，哪个算法都不一定科学，因为这个钱过多少的后的实际购买力究竟是会降多少都没人知道。不过国人更多是愿意买个实物踏实些，国人传统习惯是置业，古代是买地，现在是买房。[M01]

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作者: 军刀    时间: 2011-3-4 23:53
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
LZ掉进一个误区了吧，就是设定70年后房子就不是自己的了，现在这个可并无定论
星之草 发表于 2011-3-4 09:22



   在上海，70年后房子就真的不是自己的了


70年后究竟会怎么样呢？没人清楚。或者70年后不用钱有房子住。或者70年后有钱买不到房子呢。

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作者: 洒水车    时间: 2011-3-5 15:24
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
算法有问题吧？

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作者: winner    时间: 2011-3-5 18:42
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
到现在为止还是保值的，相对纸币来说。

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作者: 七彩坊    时间: 2011-3-5 19:16
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
买房投资也是个博傻游戏,70年后价值归零.也许30年就没法住了

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作者: 易恒    时间: 2011-3-5 19:27
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
一楼的算法没有问题。但假设350万房子年租金4万就太低了，收益率才1.14%，两者差异当然非常大。
6楼好像想得比较复杂，不理解为何提出一个先准备5年租金。考虑复杂反而绕进去了。
很简单的道理:假设年利5%，我有350万，如果我不买房存银行，70年后这笔钱本金利息就是10500万左右；如果我买房并将它出租，年租金4万，且每年将这笔租金存银行，收70年后本金利息2400万左右。

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作者: 易恒    时间: 2011-3-5 19:27
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳

银行20年贷款利率真的是6.6%吗？资金是有时间价值的，一次性还本付息和分月等额还款意义差远了。
首先计算贷款利率，现行贷款利率是6.6%,因为不是到期一次性还本付息，二是分月还，所以存在一个资金的时间价值问题，也就是说要计算资金的净现值或者终值,才能比较，今天1w元和1年后的1w元，不是一样的。举个简单的例子：这里为了计算简便，缩短了贷款时间为1年，实际操作中，5年期以下的贷款利率不到6.6％，但是原理是一样的。

假设老李向银行借款56285元，银行按照6.6%贷款利息借款给老李，要求老李分月等额返还，这样老李每个月要还给银行56285×（1＋6.6%）/12＝5000元。这样，老李1月底还了5000，按照道理，还了的钱就不应该再产生利息，可是不是这样的，银行还会继续收取你这已经还了的5000元的利息，1月底还的，这样，你就会被银行多收11个月的利息，(5000×6.6%)/12×11＝302.5,第二个月被银行多收的利息就是（5000×6.6%)/12×10＝275元……以此类推，最后把这些被银行多收的利息加总如下，合计1815元

这样，银行实际收取的利息是（1815＋60000－56285）＝5529.8元，实际利率5529.8/56285＝9.82%
用心对待 发表于 2011-3-4 11:24

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作者: 易恒    时间: 2011-3-5 19:56
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
上面用心对待所讲的老李假设不对。银行是有这种还款方法，一般针对商业短期贷款。而房贷银行按月等额本息还款法应该是这么算：月利率为0.0055.每月本息还款=56285*0.0055*（1+0.0055）^12/(1+0.0055)^12-1=4862元。这个也方法适合多年贷款，不同的是将12换为n*12,n为贷款年数。大家可以套用算下自己的还款，算出和银行算的是一样的。

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作者: 易恒    时间: 2011-3-5 20:02
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
退一步讲，用心对待说的都对。但那只是一年贷款那么算，多年贷款就是按我上面说的公式算。一般房贷都是一年以上贷款，一年贷款肯定很少。我们考虑一般对象是多年贷款

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作者: 易恒    时间: 2011-3-5 20:09
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
我有朋友也和楼主想法一样，这样房价不买房租房。但现实残酷，你不买房因为户口问题结婚麻烦，考虑到以后小孩户口教育问题，还是得买房。高房价也不得不从呀。

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-5 23:10
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
还贷的方法有很多种，等额本息法，递增法，递减法，其实最划算的还款方法就是递增法，刚开始还得少，慢慢还得多，这种方法对银行最不利，因为什么？就是因为资金是有时间价值的，这就是为什么银行往往不会提供这种贷款方式。

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-5 23:16
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳

上面用心对待所讲的老李假设不对。银行是有这种还款方法，一般针对商业短期贷款。而房贷银行按月等额本息还款法应该是这么算：月利率为0.0055.每月本息还款=56285*0.0055*（1+0.0055）^12/(1+0.0055)^12-1=4862元。这个也方法适合多年贷款，不同的是将12换为n*12,n为贷款年数。大家可以套用算下自己的还款，算出和银行算的是一样的。
易恒 发表于 2011-3-5 19:56

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这个公式有问题！
56285*0.0055*（1+0.0055）^12/(1+0.0055)^12-1=4862

红色部分等于1，很简单，分子分母完全一样，根据小学数学，计算等于1
然后公式可以简化为56285*0.0055×1－1＝308.57

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作者: 彩虹09    时间: 2011-3-5 23:57
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
好复杂的计算！ 那租好还是买好？

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作者: 乔伟本人    时间: 2011-3-6 05:12
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳

没看懂，我想大概是中国人对房子的执念吧，住人屋檐头低一等，屋主随时有权赶人，这滋味不好受啊.
chenger 发表于 2011-3-4 00:01

嗯，赞成！

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作者: 易恒    时间: 2011-3-6 08:59
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
回复 49# 用心对待

不好意思，没有说清楚。公式除的那部分为一项，没有加中括号了。

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作者: 易恒    时间: 2011-3-6 09:01
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
更正为：56285*0.0055*（1+0.0055）^12/[(1+0.0055)^12-1]=4862

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作者: 易恒    时间: 2011-3-6 09:26
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳

好复杂的计算！ 那租好还是买好？
彩虹09 发表于 2011-3-5 23:57

    计算其实很简单。问题是很多因素不好假设。比如
1.买了房子70年后就一无所有了吗，我怀疑这个。50年后的事情，社会总有进步吧，不是某些人说了算。退步讲，到时房产多的还是统治阶层，他们会保护自己的即得利益吧。
2.租金收益真的会这么低下去吗
3.考虑到买房的心理因素，归属感幸福感及面子问题，还有我们神奇国土户口现实问题

计算也很重要，有几位诺贝尔经济奖得主是学数学出身的。

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作者: 伯仲    时间: 2011-3-6 09:32
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
看基本大势，
算得太清头痛，况且以后很难说。
有一部分重点是 在中国 有笔闲钱放那里不知道干些什么好`

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作者: 马马虎虎    时间: 2011-3-6 09:36
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
ZF逼你买房（没房子就没户口）

ZF不断提高地价（ZF说是市场决定的[M35]）

所谓中产，命运就是做个房奴

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作者: 五羊新城    时间: 2011-3-6 09:58
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
买房其实也就是有个安稳的家。还有小孩子的教育方面的。

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作者: 用心对待    时间: 2011-3-6 12:30
标题: RE: 买房与租房的经济帐一算吓一跳
买不买房，真的说不好，买房有买房的好处，比如说解决户口问题，小孩子教育问题，归属感问题，但是若干年后会怎么样？谁也说不清楚，经济学上说，经济危机每隔一段时间就会爆发一次，那是政府无法控制的。历史也不是没有经历过。
再说了，若干年后，人口越来越少，房子相对就多了，比如一对年轻小夫妻，双方父母都有房子，他们还会考虑买房吗？也许有的人会说，那房子都多少年了，还能住人吗？这就回到最初问题上来了，如果你买套房子，几十年后就无法住人，那还不如当初不买，直接租呢！（单纯从居住概念上来讲，不考虑为了解决户口教育问题而买房）

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