骏景花园业主论坛

标题: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘） [打印本页]

作者: 夏小优 时间: 2010-5-8 17:47
标题: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
2004年12月20日-----------------------------------

休闲娱乐业：市场容量不大

　　点评：在骏景居住的大部分是30岁以上的中年人。他们承担的家庭责任比较重。很多时候，忙完一天的工作，他们就直接回家，不会在外流连。即使是偶尔的放松也是非常有节制，不再像年轻时候那么放纵自己。因此，在骏景花园，酒吧、咖啡屋、茶室等一些休闲娱乐的消费项目也像中年人一样非常有节制地存在着，不像丽江花园那么肆无忌惮。

　　骏景花园有咖啡屋和酒吧各一间，之前也有过一家茶室和台湾人开的咖啡屋，但经营不成功。究其原因是，第一，骏景花园位于天河东圃，交通非常方便，业主更愿意在市区选择休闲娱乐而不愿意在家门口放纵。第二是骏景花园的宣传推广成本比较高。小区有非常严格的宣传管理制度，商家要宣传手续麻烦。第三是小区很少有餐饮功能的店面。

案例：中点站酒吧

　　地点：二楼总

　　面积：200多平方米

　　每月租金：40多元/平方米

　　经验之谈：中点站酒吧是由李兵、小沈、孙杰红这三位志同道合都希望有心灵后花园的中年人创办的。2002年进驻骏景花园。经营近两年，三位经营者颇有心得。

　　李兵在开中点站酒吧之前，曾在中山大道的加拿大花园开过一间酒吧。平时也喜欢去各地酒吧体验。李兵说，其实客人很难喝出每个酒吧的酒有什么不同。A酒吧的百威啤酒的味道一定和B酒吧的百威味道是一样的。威士忌就是威士忌，不会因酒吧不一样，味道就会不一样。因此，酒吧卖的就是氛围，装修风格能够引起客人的共鸣很重要。

　　针对“中点站”正处在客人家门口的位置，李兵分析认为，酒吧的装修设计一定不能过于家庭化。市区内的很多清吧一般都喜欢装修得很像家庭里的客厅。在骏景，这种装修风格行不通。客人从家里走出来消费就是希望和家里的感觉不一样，不然何必跑出家门口来消费。因此“中点站”的装修风格很有上世纪六七十年代美国西部乡村酒吧的STYLE。美国各州的车牌、一些印第安风格的土陶、粗犷的绳索……这迎合了骏景花园外籍人士的口味和中年客人的喜好。

　　酒吧供应的酒除了大众化消费的啤酒之外，也中年人喜好的洋酒。一般啤酒是100多块钱一打，比临街的酒吧要便宜很多。

　　餐饮业：讲求便利

　　点评：在骏景里面“吃饭”不太成气候，没有什么大的去处。这与骏景周边的环境有很大关系。骏景侧门出来就是天园食街，潮汕菜、客家菜、湖南菜、东北菜……各色菜系都有。一般住户请客吃饭喜欢在“墙外消费”，而骏景花园内的餐饮业主要是经营快餐和粥粉面等早餐的小吃店居多。它们的特色就是便利、家常菜为主。

　　据沙县小吃的林老板介绍，小区的骏仁轩曾有过西餐厅，但不到两个月就搬走了。西餐厅在骏景之所以难以为继，很大原因是骏景花园靠近市区，业主到达市区非常方便，能找到各具特色的西餐厅。

　　案例：骏景食街———湘菜馆

　　面积：150平方米

　　月租金：约37500元

　　投资：30万-40万

　　关键词：服务好、质量好、卫生佳、舒适环境

　　经验之谈：骏景食街———湘菜馆是骏景花园北苑唯一家比较大的餐馆，进入的时间大概是在2000年。坐落在骏景花园的大门口，小区里的人进进出出，谁都知道骏景花园有这么一家餐馆，可谓占尽地利。

　　湘菜馆外边看上去很大，但进去后却发现，其实里面的摆设很紧凑。100多平方米的店内就摆着15张桌子，每张桌子都有4张椅子。这里的老板盛女士是一名军嫂。她告诉记者，“虽然挤了点，但利用率很高。”

　　盛女士坦言，“我们这里的（顾客）就是老乡多、老客多。来这里吃饭的有1/3是老乡湖南人，1/3是潮汕人，还有1/3是其他地方的人。”盛女士留住回头客的秘诀就是———“把服务搞好，把饭菜的质量搞好，卫生做到位，再就要营造舒适的环境”。

　　今年三月，由于竞争激烈，餐馆还特地关门进行重新装修。不过，盛女士也有不少“难言”之苦。她说，“骏景花园离市区、闹市太近了，小区里的住户都比较有钱，很多都是一家人开着小车到天河城、岗顶去吃的。”

　　而且，在骏景花园的东侧还有一条食街，这里的住户来了人，都带他们到那里去吃。”除了靠近市区和周边食街的竞争，盛女士还抱怨小区的管理，“小区实行封闭式管理，就是太靠近大门，不可以在这里停车，很多开车来想在这里吃饭的人都不得不走人。”

　　家居饰品店：以温馨、特色为主调

　　点评：离骏景花园不过500米就是大型的家居建筑装饰材料城百安居，商品种类繁多，且属于量贩店。因此，骏景花园里面存在的两三家居饰品店均是一些面积比较小，但是商品会比较温馨和雅致，有特色，走上层路线的手工艺装饰品。

　　案例：丝蒂奇

　　面积：11平方面米

　　月租：3000多元

　　投资：7万元

　　经验之谈：丝蒂奇是骏景里面主要经营欧洲十字绣装饰品的小店。投资者张小姐平时在一家地产公司上班，工作之余则和自己男朋友的妹妹一起打理这个小店。小店是在十月份开的。张小姐认为，开业至今的经营状况不错，达到自己的要求。

　　张小姐说，开店纯粹是因为自己对欧洲十字绣的爱好。店里三分之二的十字绣成品是自己和朋友的作品。对于顾客的上门，她们一般会先耐心地教会顾客如何绣。顾客也喜欢选择半成品。因此，在一定意义上说，这小店也是DIY店。

　　丝蒂奇的顾客多为女性和儿童。尤其是十来岁的小女孩是丝蒂奇的中坚顾客。小朋友都喜欢动手做一些小玩意，与周围的朋友进行攀比。因此，一些卡通图案的小杯垫、小玩意很受骏景花园的小女孩喜欢。不过张小姐强调，30岁－40岁的消费群也不能忽视，这个年龄层的人消费能力最强。

　　张小姐说，按照目前的经营费用来看，一般如果月营业额可以到达10000元左右，小店才能盈利。张小姐认为，家居饰品如果自己动手做，一定会很有感情。小店在骏景经营不错，很大原因也是它因为符合了现代社会要求传统的回归。客人参与到商品的制作中来，与纯粹的非常冷漠钱物交换的商品相比显得更加亲切。因此，十字绣的饰品在骏景相较其它的饰品会有更大的魅力。

图：新街市是骏景商铺投资的一大热点。

　　便民超市：24小时便利店抢食散客

　　点评：很多人认为，在小区经营超市是赚钱的。因为吃饭可以在围墙外，买衣服到市区非常方便，剪头发可以到市区的前卫发型屋去。

　　但是购买生活必需品总没必要舍近求远。骏景早期的时候，私人开的小士多，小杂货铺很有市场。但是自从全国的24小时便利店都纷纷入驻社区后，骏景也成为很多便利连锁店圈地的目标。

　　仅仅在12月就有2家便利店OK和“喜市多”进驻。因此这对一些小本经营的小士多，小杂货铺有很大的冲击力。一些小士多店的经营者和记者抱怨“铺租很贵，超市越开越多，生意越来越不好做了”。的确，骏景周围的大型超市除了有“好又多”量贩店还有“易初莲花”。

　　美发业：家庭集体消费多

　　点评：骏景花园大概有家美发店，从采访的情况和骏景业主论坛的讨论来看，小区业主多喜欢在市区内消费，普遍反映骏景的美发店价格偏贵。目前，仍有投资非常高的新开店面不断进来，他们主要瞄准的是高收入家庭的集体消费，以及一些时尚前卫的25-35岁的年轻业主。

　　个案：曼调丝理

　　面积：200平方米

　　租金：3万元/月

　　投资：60万

　　关键词：奢华服务地点：骏御轩

　　经验之谈：老板黄先生告诉记者，理发店专门设有贵宾房。黄先生本人既是美发师，又是一位知名的美发讲师。曼调丝理发型屋仅仅是店铺的装饰投资就高达40万元，器材设备投资在20万左右。黄先生称，“我这样做的目的只有一个，这也是我在骏景花园开理发店的想法———建广州惟一的五星级的理发店。”

　　黄先生说，曼调丝理的市场定位是面向中高档消费群。店的经营理念是“做最好的服务，服务高收入阶层的人”。从十月份开始营业到现在，一个月就已经开始盈利了。黄先生非常有自信地说，“我自己本人就是一个广告，很多朋友都认识我，认可我的能力，都愿意到这里找我为他们服务。其实不管是做公司，还是做小店，做的就是信誉。”

　　书店业：儿童读物热卖

　　点评：骏景花园有5家书店，由于小区内附属有中学和小学，因此，部分书店同时也兼营文具用品。据一些书店经营者表示，骏景花园的日营业额在几百元到上千元之间，由于租金比较贵，因此利润还是比较微薄的。因此，一些修闲类的奢华杂志和儿童读物、教辅类的书销路不错。比如书巢，远看装修非常有书卷气，应该是一家针对知识分子的品味会相对高一些的书店，进去后却发现有几个书柜的下方是一些儿童书籍和教辅类的书。留言版上的留言也是出自儿童的稚手，童趣盎然。

　　一般而言，中午和傍晚的生意是最旺的时候。一些书店的经营者反映，经管类的书籍在骏景也有一定的销路。因为骏景有很大部分业主是来自企业的中层管理者。

　　类似商铺报价比较（单位/平方米，不含折扣及优惠政策）

　　商铺租金售价

　　骏景新天地70-160元2万元

　　起华景新城170元起约2.5万元

　　珠江帝景　80-200元1.7万元起

　　骏景花园创业故事之一：生意好了心情“自然美”

　　关键词：店长负责制，不乱推产品

地点：骏弘轩B座

　　面积：39平方米

　　品牌加盟费：10万元

　　保证金：10万元

　　设备、装修费：10万元左右

　　月租金：6000多元

　　水电、员工工资：2万多元

　　月营业额：3万元以上（旺季可达7万元以上）

　　右图：骏景“自然美”老板娘吴太太对事业充满信心，她说生意好了心情也好。

　　在骏景，大部分女住户都是25－55岁之间，有较强的消费能力，对美容护肤也有着较强烈的需求。骏弘轩B座的“自然美”美容院的投资者吴先生夫妇应该说是靠骏景女业主们致富的典型。

　　3年前，吴先生夫妇的“自然美”进入骏景花园，只有三家美容院。3年后的今天，骏景花园的美容院上十家。“自然美”的生意却一直蒸蒸日上。年底他们将搬到骏景的街上，面积扩大到488平方米。从几十平方米的小店做到几百平方米的SPA馆。吴先生感慨良多……

　　因美容院喜结良缘

　　吴先生是一个非常精明的江西小伙子。大学毕业后在汇仁集团做业务经营药品，转战河北、山西。南下广州后，吴先生进了“自然美”华南区总部，负责业务推广和连锁网络的布点工作。他说，药品的通路和渠道与美容产品基本相似，因此进入美容行业他还是比较顺利的。2000年前后，吴先生一直参与“自然美”华南区连锁加盟店的选址工作。

　　一个偶然的机会，当时在做文员的吴太太出于女孩子爱靓的心思，对美容也非常感兴趣。在“自然美”学校培训结束后，吴太太决定寻找一个合适的地点加盟“自然美”。负责为加盟者选点和服务工作的吴先生因为工作关系认识了吴太太。

　　从前期的加盟手续办理到店面的装修设计，再到员工的聘请和培训。当美容院开张了，两个年轻人也就顺理成章地走在一起。

　　吴先生笑言，是美容业为他们做媒。

　　员工素质是瓶颈

　　吴先生认为，限制美容院发展的瓶颈之一是员工的素质。他说，由于现代美容业在国内发展的历史非常短暂，目前，国内大部分美容师的学历都在高中学历以下。城市里美容院队伍的构成都是通过简单培训的农村剩余劳动力。

　　农村姑娘初中毕业后经过简单培训就上岗。在城市打工几年赚了钱就回乡，因此美容院的流动性很大。很多时候，美容院好不容易培养出熟练的美容师，没多久，她们因为种种原因就离开了美容院。

　　而客人对美容师的手法都有喜好和依赖。这就决定了在竞争中的美容院，谁的员工队伍稳定性高，管理成本低，谁就能更大限度地留住客人。小区美容院更是如此，做的都是熟客生意。吴先生针对这种情况，在管理上总结出一套秘诀。

　　首先是要聘请一个能起带头作用的负责人，实施店长责任制。他说，好的店长除了会管理客户外，一定要善于管理员工而且能够带动起员工的积极性。

　　其次是要有合理的员工薪酬激励制度。吴先生目前有六七个美容师。根据员工的业务水平分不同级别，员工的底薪逐级递增。这对他稳定客源有很大的帮助。目前，吴先生的美容院固定会员就有200－300人，大部分都是骏景花园的女业主。

　　创造让客人舒心的氛围

　　吴先生的这家美容院店面虽小，但是装修布置很雅致、温馨。月营业额比市区的很多“自然美”都要高。

　　据吴先生介绍，第一年平均月营业额就达到了2万。2002年至2003年这两年在旺季月营业额七八万元是很平常的事情。到今年旺季，月营业额曾超过10万元。在第二年，他们的投资基本上就已经收回。吴先生认为，各美容院的竞争力取决于客人的“体验”。合格的非功效性护肤品，功能差异不会很大。竞争力体现在你的美容院的氛围是否可以让客人舒心。

　　比如，院内的环境设计是否比作坊式的美容院更让客人放松？美容院的手法是否专业？流程、手法是否符合标准？美容师的服务态度是否良好？等等各方面共同营造一个良好的氛围让客人放松。

　　心得：从顾客皮肤的实际情况出发，服务做到为顾客着想，不乱推产品，多建议。美容业的服务员素质良莠不齐，因此一定要选好店长，实施店长负责制，确保服务质量。

　　骏景花园创业故事之二：“亲亲宝贝”的李爸爸

　　关键词：有爱心，了解骏景妈妈们在想什么

　　地点：骏弘轩B座

　　面积：31.9平方米

　　押金：13000元

　　货物：7万多元

　　设备、装修费：4万左右

　　月租金：4260多元

　　每月固定费用6500元左右（含月租在内）

右图：李先生不爱照相却喜欢做小朋友的生意。

　　骏景花园除了为女人服务的美容院多，还有一个特色就是小孩多，因为年龄在28－40岁之间的业主占了大部分。

　　有人说，女人和小孩的生意最好做。这话在骏景花园绝对是有道理的。开发商合生创展还有心将新开发的南院的一条商业街定位为儿童天地，主要引进儿童用品经营的商家。

　　“亲亲宝贝”婴幼用品店的李先生经营婴幼用品3年多来却发现，做小孩的生意有时也不是那么容易……

　　商品的档次要拉开

　　李先生说，“亲亲宝贝”第一年的纯利就达到11万元，当年收回了投资成本。目前，每个月的纯利“够女儿和太太的开销”。

　　李先生店里的商品各种档次非常齐全，奶瓶有几块钱的，也有上百元的；奶粉有几十块的，也有几元百的。李先生认为，小区里虽说消费层次均比较高。

　　但是不同的人消费习惯不一样。很多老年人外地来广州照顾小孙孙，他们对商品的要求一般讲究实惠；年轻的父母则不同，买婴幼用品讲求的是心意，再贵，只要合心水也敢买。所以商品一定要各个档次都齐全。

　　李先生说，骏景花园的婴幼用品的中坚消费档次是中档偏高。现在，大家都只有1－2个小孩，比较宝贝，因此太便宜的货在小区不容易销。

　　父母的攀比心理拉动消费

　　他认为，小区里的很多父母攀比心态严重。下午4点多钟，花园里小孩都在楼下散步，这时候成，很多年轻的父母就喜欢暗地里较劲。

　　东家的小孩用的是300块以上的奶粉，西家用的是100块左右的奶粉，那么改天西家的小孩绝对不会再用100多块的奶粉。谁也不愿意自己太寒酸，所以小区里曾经上千块的童车也有很好的销量。

　　明年婴幼用品难卖

　　李先生的店到明年租约就到期了。他准备有条件的话，要么自己把这间门店盘下来，要么就换个地点，230元每平方米的月租，实在太贵了。李先生认为，现在在骏景，婴幼用品市场基本上已经基本上饱和了。如果儿童用品商业街一开，明年的经营将会更加惨淡。

　　李先生说，五行命书里面记载，明年是愚年是不好的年份，没有“立春”，又是鸡年。广州人不兴生“鸡仔”、“鸡妹”。因此可以预料到明年出生的小孩将比往年要少。

　　李先生

　　年龄：30多岁

　　籍贯：广州

　　心得：把顾客当朋友，街坊邻居互相照顾，不同的客人给予不同的折扣和优惠，但是始终都不能超过商品标出来的价格。根据照顾女儿的经验，适当地给年轻父母一些育儿经，加以指点。经商从父母的心态出发。

[本帖由夏小优修改于2010-05-08 18:38:06]

作者: 夏小优 时间: 2010-5-8 17:48
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析
不知道现在还是不是这样

作者: 猪鼓励糖 时间: 2010-5-8 17:52
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析
你写的啊？？

作者: 猪鼓励糖 时间: 2010-5-8 17:53
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析
市场是变化无常的啊。。。

作者: 夏小优 时间: 2010-5-8 18:37
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析

引用作者猪鼓励糖于 2010-5-8发表的原文
你写的啊？？

[M04] 不是我写的，是转摘新浪的

作者: yes168 时间: 2010-5-8 18:39
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析
呵呵，也以为楼主写的呢，看看是否值得投资 [M04]

作者: 夏小优 时间: 2010-5-8 18:43
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析

引用作者 yes168 于 2010-5-8发表的原文
呵呵，也以为楼主写的呢，看看是否值得投资 [M04]

[M04] 上面的是2004年的时候的事情了，现在虽然隔了几年，不过租金到是涨了不少呢

作者: 小豆饼 时间: 2010-5-8 21:21
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
有几家已经倒闭了吧

作者: 风与云 时间: 2010-5-8 21:49
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
时过境迁

作者: wintergrass 时间: 2010-5-8 22:34
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
感觉骏景里面缺乏一个类如祈福会所那样能够提供精致早茶、适合亲友聚会宴客的场所。

作者: xiaoxxx 时间: 2010-5-9 13:23
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
[M02]

作者: 夏小优 时间: 2010-5-9 14:29
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
案例中很多已经不在骏景了，但是觉得道理还是在的

作者: 我来赚GG 时间: 2010-5-9 15:09
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
很久的事情了

作者: francislee 时间: 2010-5-10 20:21
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
呵呵，我说骏景里面好像没有酒吧咯。。。

作者: 夏小优 时间: 2010-5-11 09:48
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）

引用作者 francislee 于 2010-5-10发表的原文
呵呵，我说骏景里面好像没有酒吧咯。。。

[M04] 都说了是2004年的时候的额

作者: 飞董 时间: 2010-5-11 10:23
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
就是过期失败的案例啊

作者: yaya110 时间: 2010-5-11 11:15
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
挺真实啊

作者: 夏小优 时间: 2010-5-11 12:52
标题: Re: 独家调查：骏景商铺投资解析（转摘）
不是过期失败，而是赚了钱了

欢迎光临骏景花园业主论坛 (http://www.junjing.net/forum/)